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2018年度南昌市房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2019-01-15

概述

2018年南昌土地市场可谓跌宕起伏,上半年市场火热,全面开花;三季度后期急转直下,流拍时有发生;年底多宗优质地块出让,土拍好戏也接连上演。总体来说与全国土地市场节奏一致,市场整体转冷,房企拿地越加谨慎,虽然供应量较前几年有所增长,但成交金额反不如前。

楼市方面,2018年,受楼市调控、网签系统升级、三限房政策、装修限价政策等一系列因素影响,南昌整体新房网签量整体呈现下滑的态势,房价波动幅度较小,市场表现更趋于理性。作为房地产行业转变的一年,“暴利时代”已然过去,未来的南昌楼市应该是稳字当头,大起大落的可能性明显减小。

 

土地篇

 

土地总体成交分析

同比分析——量升价跌 成交金额下滑3.19%

 

 

土拍网统计数据显示,2018年南昌土地市场共计成交经营性用地124宗,较2017年多25宗,成交总面积为577.6万㎡,成交总金额为404.72亿元。同比2017年,尽管成交总面积有所增长,增幅为23.21%,但总金额是下跌的,跌幅为3.19%。

 

 

从各月成交趋势来看,全年的成交量高点在6-8月以及年初年末,这与南昌以往的供应情况是比较接近的,但是9-10月在往年也是一个成交高峰期,2018年受全国土地市场的波动影响,出现了较多的流拍情况,一定程度上抑制了供地节奏。

 

区域分析——主城区领跑 南昌县、赣江新区紧随其后

 

 

2018年南昌主城区依旧是南昌各区域的量价双冠王,以311.24万㎡的成交面积和249.86的成交金额领跑,两项数据均占全市成交量的一半以上。此外,南昌县以成交面积128.59万㎡,成交金额95亿元排名第二,占比分别为22.26%和23.47%。紧随其后的是赣江新区,2018年共计成交19宗经营性用地,成交面积78.3万㎡,成交金额43.92亿元。

 

 

在南昌主城区的各个区域里,新建区的成交面积位列第一,为111.69万㎡,占市区总成交面积的35.86%,二三名分别为高新区和红谷滩新区。成交金额最高的区域为红谷滩新区,该区域一贯是南昌的重点区域,也是多家房企抢滩布局的首选,2018年红谷滩新区的成绩为67.46亿元,紧随其后的是高新区55.62亿元和青云谱区43.35亿元。

 

用地性质分析——商住类用地全面占优

 

 

 

 

从用地性质来看,商住类用地一如既往,全面占据优势。2018年商住用地共计成交52宗,面积为315.43万㎡,成交金额201.04亿元。其次为住宅类用地,成交28宗,面积为136.06万㎡,金额为159.15亿元。最后是商服用地,成交44宗,面积为126.11万㎡,金额为44.54亿元。总体来说,涉宅地块仍然是吸金的主力。

 

开发商拿地分析

2018年势头最猛的房企依然是本土开发商新力,以89.08万㎡的总面积和68.92亿元的成交额拿下双料冠军。位居次席的是绿地,拿地71.4万㎡,3-5位依次为红星地产、力高、永通。

从新进房企来看,2017年新进南昌的房企有碧桂园、金科、阳光城、华邦地产、名城地产、金茂、苏宁、泰康人寿、法莱德等等,而到了2018年,这一数据出现了明显的下滑,首次进驻的房企仅龙湖、金地、弘阳、海伦堡地产等寥寥几家,并且新进房企大多选择较为谨慎的联合开发,如龙湖与煌上煌打造龙湖煌盛春江天玺,金地和金茂正荣携手开发金地金茂正荣悦风华等。

 

2018年品牌房企南昌拿地一览表

 

2018年南昌楼面价TOP10

 

从年度供地计划的完成情况来看,南昌县表现最佳,计划执行率达114.48%,属超额完成;南昌市区经营性用地年度供地计划执行率为53.95%,其中高新区、湾里区也已超额完成任务,但是其他区域执行率普遍偏低。赣江新区完成率为82.48%;新建区完成了年度供地计划的 64.1%;安义县完成40%;而进贤县仅完成了27.11%。

观望2019年的土地市场走向,预计将维持一个较为稳定的状态,大起大落的可能性较低。自2018年三季度起,房企拿地的态度明显谨慎,重点区域的优质地块仍然抢手,土地条件一般或者规划限制条件较多的地块则有无人问津的可能,预计这种拿地策略在2019年仍然会延续下去。

 

楼市篇

 

成交量

新房网签56219套 同比减少22.33%

据土拍网不完全统计,2018年南昌市区新建商品房网签56219套,同比2017年减少16166套,减少22.33%;网签面积约641.47万㎡,同比2017年减少116.62万㎡。(其中2018年4月21日至5月20日期间(共30天),南昌房管局官方网站并未更新任何成交数据,实际2018年南昌市新建商品房成交量应该是高于此数据。)

 

注:2016年计366天,2017年计365天,2018年计335天

按照日平均成交量计算,2018年(南昌市房管局实际公布成交数据时间为335天),日平均成交量约168套,同比2017年下跌15.38%,日平均成交面积约1.91万㎡,同比减少7.81%。对比前两年的成交数据,可以直观的看出2018年南昌市区新房网签量整体大幅度低于往年,呈现明显下跌的态势。

 

 

从2018年新房成交月度走势来看,南昌市区新房网签量前8个月呈现明显下滑趋势,但9-12月成交量有所回升,主要是由于开发商年末冲业绩,促销优惠刺激购房者,但增幅仍不显著。总体来说南昌新房市场表现较为一般,2018年全国大范围高频次的调控、南昌一系列精细化政策的出台明显影响了楼市的成绩,市场波动较为明显。

 

房价

住宅房价波动先升后降

根据国家统计局每月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况汇总,2018年1月-11月,南昌新建商品住宅房价环比涨跌幅度分别为-0.1%、-0.2%、0.6%、0.3%、0.7%、1.6%、1.8%、1.4%、0.8%、0.4%和1.3%,前11个月房价累计涨幅为8.6%。

 

 

从南昌市住宅房价环比涨跌情况来看,2018年上半年,尤其是从春节过后,南昌新房市场房价涨势较大,直至8月份涨幅开始回落,三季度后期,全国房地产市场出现降温迹象,从南昌新建商品住宅房价环比变动情况也可见一斑。

 

南昌县、新建区新房市场回落

据统计,2018年,南昌县新建商品房共网签47667套,网签面积约478.91万㎡。新建区新房网签仅19978套,网签面积约204.4万㎡。同比2017年,数据呈现明显的下滑趋势。

 

 

回顾2018年,受楼市调控、网签系统升级、装修限价政策出台等一系列因素影响,南昌市区新房网签量整体呈现下滑的态势,市场表现更趋于理性。作为房地产行业转变的一年,“暴利时代”已然过去,预计2019年整体大环境还是以调控、“房住不炒”为主调,南昌楼市未来不会出现明显的波动起伏,整体表现应该较为稳定、理性。