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2018年无锡市区房地产市场分析报告

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土拍网 2019-01-15
2018年,房地产市场持续调控,“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调。那么,在楼市调控高压不减的态势之下,无锡市场表现如何?
土地篇
① 235.99万㎡、348.93亿元  量价同比“双降”
 
土拍网大数据统计,2018年无锡市经营性建设用地总成交面积235.99万㎡,同比减少29.4%;总成交金额348.93亿元,同比减少15.9%。
近5年的成交数据显示,2017年在成交面积和成交金额两方面均达到了最高值,分别为305.30万㎡和404.32亿元,而今年无论是成交面积、成交金额均出现了下降。
 
②二、三季度为成交高峰期
从各季度土地成交情况来看,整体呈现抛物线的形式。
一季度,受到春节的影响,成交金额达42.12亿元;二季度、三季度在整年中为成交高峰期,成交金额持平,均为143.7亿元;四季度成交金额19.44亿元,仅为三季度的13.53%。
 
③宅地成交:楼面均价同比持平
土拍网大数据统计,涉宅地块共成交30宗,总面积为190.43万㎡,总成交金额为333.64亿元,平均容积率为2.11,平均楼面价为8294元/㎡。
对比2017年数据来看,今年涉宅地块成交面积、成交金额均有所下降,降幅分别为27.9%和16.5%;平均容积率微涨,达2.11;平均楼面价同比2017年仅相差82元/㎡,可以说基本持平。
 
④高溢价率宅地上半年集中成交
从下表我们可以看到,涉宅用地溢价率前十中,上半年成交的土地高达7宗,占比70%。
下半年,在政府的持续调控之下,房价、地价的上涨空间均趋紧,金融去杠杆,限价之下,房企对于地块上市后的房价预期降低,拿地趋于谨慎,成交的地块溢价率普遍下降,底价成交成为常态。
 
⑤8宗万元宅地 最高楼面价为15729元/㎡
据统计,今年无锡共有8宗万元宅地,较2017年多3宗、持平2016年。
具体来看,这8宗万元地块里,滨湖区占到6宗,梁溪区1宗,锡山区1宗。
从成交日期看,基本集中在上半年,下半年仅有2宗宅地楼面价超过10000元/㎡。
今年成交的涉宅地块中,楼面价最高的地块是由康桥竞得的滨湖区梁溪路与青祁路交叉口东南侧地块,项目案名为康桥府,楼面价达15729.34元/㎡。
 
⑥梁溪区成“双料冠军” 滨湖区楼面均价破万
从出让地块区位分析,2018年无锡出让地块(涉宅)主要集中在梁溪区、滨湖区、惠山区,其中房价最高的滨湖区和梁溪区地块出让数量占到总体数量的50%,梁溪区以成交面积56.84万㎡、成交金额123.4亿元的成绩,位居五区之首。从平均溢价率来看,滨湖区以10.9%的成绩排在首位,惠山区以平均溢价率6.41%紧随其后。
土拍网大数据统计,2016-2018年期间,无锡共成交了21宗万元地块(2016年8宗、2017年5宗、2018年8宗),涉及滨湖区、梁溪区和锡山区三个区。其中,滨湖区有13宗,梁溪区有5宗,锡山区占到3宗。
 
⑦新进房企增至11家 把控无锡楼市成关键
截至目前,11家房企中,旭辉时代城、建发玖里湾已开盘,华发首府、康桥府、太湖雍华府等预计年底之前首开,其余在规划建设中。对比这些新进房企不难发现他们的共同点。
第一,拿地价格相对较高
2016-2017年无锡房价处于上升期,在此基础上,2018房企拿地价格较高。康桥府以楼面价15729.34元/㎡成为2018年楼面价“地王”;光明玺悦珑庭项目是锡山区首宗起始楼面价过万的地块;华发首府以楼面价12072元/㎡位居梁溪区楼面价之首。
其次,新进房企合作联手打造项目。光明与合景合作开发打造玺悦珑庭项目,美的与中骏练手打造雍景湾项目;而美的还参与了招商蛇口、中骏集团联袂开发新吴区楼盘太湖雍华府。除此之外,深耕房企雅居乐与旭辉联合开发的雅居乐旭辉藏珑府,碧桂园与南光合作开发的碧桂园南光城等。房企联手打造项目,一方面可以分担资金压力,对于新进房企或者小房企来说更是如此;另一方面也有助于发挥各自所长打造出优质作品。
 
楼市篇
一、近5年商品住宅供销情况:2018年供应面积最高
对比近5年数据,2018年供应面积最高,一方面是由于前两年房企土储量充足,另一方面房企迫于资金压力加速推盘;成交面积稍逊于最高的2016年,说明在政策高压下,刚需购买力依然强劲,另外也与2017年多项目被限制备案有关,数据延迟反映了市场真实情况;随着成交均价的不断上扬,成交总金额亦是水涨船高,已突破千亿。
 
二、全年商品住宅成交情况:成交金额破千亿
2018年全年无锡商品住宅成交面积约779.7万平方米,同比增加329.9万平方米,增幅约为73%;成交套数为64896套,同比增加29077套,增幅约为81%;成交金额约为1187.84亿,同比增加650.46亿元,增幅达121%;成交均价15234元/平方米,同比增加3289元/平方米,增幅为28%。
 
三、单月成交数据:8月、9月、10月为成交高峰期
从单月数据来看,8月、9月、10月为成交高峰期,尤其是金九银十的两个月,不仅单月成交面积突破150万平方米,单月成交套数也达到了1.3万多套。   
 
四、区域成交情况:滨湖区成交面积、成交金额以及成交均价都位列五区第一
从区域上看,滨湖区的成交面积、成交金额以及成交均价都位列五区第一;而惠山区在成交套数方面居于首位,但在成交均价上,以11970元/㎡的均价居于末位,对刚需型购房者来说,仍是值得购买的“价格洼地”。
 
五、面积段成交情况:
观察无锡新上市的项目可以发现,高低配越来越多,户型面积也从以前的90㎡为主力提升到110㎡以上,无锡高端改善的格局已定。
从商品住宅成交的面积段来看,100-120㎡的首改户型为成交户型的绝对主力,而80-100㎡的刚需户型,成交套数仅次于100-120㎡首改户型的成交套数。120-140㎡的改善产品,成交套数15059套,成交占比和表现同样不俗。
 
六、成交面积TOP10:惠山区上榜楼盘最多,占据半壁江山
从单个楼盘上看,新吴区的中海寰宇天下以21.22万㎡的成交面积登顶2018年成交面积TOP10排行榜首位;而惠山区上榜楼盘最多,华润橡树湾、阳光100国际新城、太平洋城中城、天一新著、无锡时代城共5个楼盘占据半壁江山。
 
七、商品住宅库存量:去化周期约8个月
商品住宅库存量方面,截至12月,无锡商品住宅库存量约为519.6万平方米,库存套数为37773套,去化周期约为8个月(按最近12个月的平均去化量计算)。 
 
八、总结与展望
通过两年多时间的调控,无锡楼市已经渐渐褪去“高热”。在“房住不炒”的定位下,无锡的房价开始慢慢回归理性。在一轮又一轮的调控中,无锡房地产市场目前仍然较为稳健。 
展望2019,在房地产市场保持稳定运行的前提下,各项调控政策仍将以稳为主,同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。需求端各项限制性调控政策将继续推进,同时优化部分行政性调控方式,使整体的政策组合更加合理,更有利于市场平稳运行。供应端将继续围绕增加短期供应量、调整住房及土地供应结构、提高保障性住房融资服务力度,推进中长期住房制度改革进行政策构建,继续保障“有效供给”。