当前位置:首页  > 分析报告  > 正文

2018年苏州市区房地产分析报告

作者:

土拍网 2019-01-15

土地篇

 

土拍大数据统计显示,2018年1-12月苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让66宗,成交面积304.80万㎡ ,总成交金额715.76亿元。其中,姑苏区成交9宗、吴中区16宗、相城区13宗、高新区22宗、工业园区6宗。涉宅类用地楼面价超2万元/㎡的地块数量共有13宗。

 

一、304.80万㎡、715.76亿元 出让金同比减少1.05%

 

2018年1-12月苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让66宗,成交面积304.80万㎡ ,总成交金额715.76亿元。与2017年全年相比成交面积同比减少1.66%;成交金额同比减少1.05%,是近5年来成交面积最少的一年。

 

二、一季度为成交高峰期

 

从各季度土地成交情况来看,成交面积整体呈现阶梯向下的形势,成交金额整体上也是下降趋势,但在二季度跌至了最低。

 

一季度,受到2017年年末土地供应增加的影响,成交金额达453.47亿元,成为了整年中的成交高峰期。二季度的成交金额为21.53亿元,成交额最低,仅为一季度的4.75%。三季度成交额为130.01亿元,四季度的成交额为110.74亿元。

 

三、平均楼面价同比下跌8.79%

 

据土拍大数据统计,2018年苏州市区经营性建设用地的平均楼面价为11357.46元/㎡;与2017年相比,下跌1094.71元/㎡ ,同比下跌8.79%。其中,住宅用地平均楼面价为15843.97元/㎡,与2017年相比,上涨684.67元/㎡,同比上涨4.5%;商住用地平均楼面价为9632.44元/㎡,与2017年相比,下跌2921.08元/㎡,同比下跌23.27%;商服用地平均楼面价为2196.55元/㎡,与2017年相比,下跌421.02元/㎡,同比下跌16.08%。

 

 

另外,土拍大数据统计,2018年苏州涉宅类用地的总建筑面积约499.24万㎡,与2017年的510.47万㎡相比,供应量上稍有下降,但差距不大。

四、高新区获“双料冠军” 园区土拍表现亮眼

从各区域出让情况来看,2018年苏州出让地块主要集中在高新区、吴中区和相城区,姑苏区和工业园区供地较少。高新区2018年表现十分抢眼,以成交面积110.06万㎡、成交金额287.21亿元的成绩,位居五区之首。从平均溢价率来看,工业园区以24.86%的成绩排在首位,土拍表现亮眼.从这个角度来看,或许工业园区是2018年苏州的最大“赢家”,也说明了工业园区的巨大发展潜力,得到了广大房企的认可。在地块成交均价上,姑苏区以18831.43元/㎡独占鳌头,土地价值不言而喻。

五、高溢价率宅地上半年集中成交

 

从下表我们可以看到,2018年苏州涉宅类用地溢价率前十中,上半年成交的土地高达8宗,占比80%。

(2018年苏州涉宅类用地溢价率前十排行)

 

下半年,在政府的持续调控之下,房价、地价的上涨空间均趋紧,加上房企资金紧张,对地块的后市预期降低,拿地趋于谨慎,成交的地块溢价率普遍下降,底价成交成为常态。7月23、24日的土地成交,可以说是成为了苏州土地市场在2018年的一个重要转折点。在溢价率前十排行中,23、24日成交的7宗涉宅类用地均未见踪影。

 

六、13宗宅地楼面价超2万 最高楼面价为43167.22元/㎡

 

据统计,2018年苏州共有13宗涉宅类用地楼面价超2万元。

 

具体来看,这13宗超2万元楼面价的地块里,姑苏区占到7宗,高新区4宗,工业园区2宗。

(13宗楼面单价超2万元地块成交详情)

 

从成交日期看,多数集中在上半年,达到了9宗地块。下半年仅4宗宅地楼面价超过20000元/㎡。

 

而2018年成交的涉宅地块中,楼面价最高的地块则是由中铁建设集团房地产有限公司竞得的姑苏区北园路南、档案馆东地块,楼面价达43167.22元/㎡。

 

七、吸引多品牌房企持续拿地布局

 

2018年全年共有50余家房企在苏州市区成功拿地,其中很多是持续深耕苏州的老牌房企,但也不乏一些首进苏州的新面孔。

 

统计显示,2018年全年以来,在苏州城区拿地宗数最多的要数苏州高新地产集团有限公司(以下简称:苏高新),苏高新全年累计在苏州市区竞得4宗地块,位居榜首,地块分别分布在苏州高新区和工业园区。其次为九龙仓、相城漕湖置地、里城投资、平安,今年在苏州均拿下3宗地块。除此之外,在苏州市区全年获得2宗地块的房企有和恒置地(相城城建)、龙湖。除了以上房企之外,其它房企本年度在苏州市区均收获1 宗地块。

2018年全年以来,在苏州市区拿地总金额最高的依旧是苏高新。据土拍大数据显示,苏高新在苏州市区全年拿地总金额达到112亿元!而位居第二位的为九龙仓,其全年在苏州拿地3宗,累计拿地金额也达到80亿元。此外,平安、里城投资、龙湖、苏州狮山总部全年拿地金额均约40亿元。而金科、相城交建、广州富力、美的等全年拿地总金额也均在25亿元以上。

 

 

作为强二线城市,目前苏州新房市场成交旺盛,需求较为强劲,一众实力房企纷纷看好苏州楼市。虽然在苏州的拿地成本越发高昂,但2018年苏州市区土拍中,依旧吸引了不少外来房企,包括南京美的、越秀、联发、富力等多家房企,新布局苏州。

宗地编号

竞得单位

地块位置

用途

出让年限

面积(平方米)

容积率

成交总价(万元)

楼面价(元/M2

苏地2017-WG-83号

太仓东日房地产开发有限公司(越秀)

高新区浒关镇闻鼓路南、苏浒路绿化地西

零售商业用地

40

25001.1

≤1.5

168255

11000

城镇住宅用地

70

52482

>1.0且  ≤2.2

苏地2017-WG-81号

南京美的房地产发展有限公司

相城区高铁新城南天成路南、相城大道东

城镇住宅用地

70

64671

>1  ≤2.5

252516

15619

苏地2017-WG-84号

联发集团有限公司

高新区浒关开发区文昌路西、北津西路南

城镇住宅用地

70

43335.3

>1.0且≤2.0

115272

13300

苏地2018-WG-28号

广州富力兴盛置业发展有限公司

吴中区太湖新城东太湖路南侧、天鹅港大街西侧

零售商业用地、餐饮用地、娱乐用地、商务金融用地

40、70

85284.4

综合容积率3.99

274740

8067

(部分新进房企拿地情况)

 

八、房企联合开发增多  资金趋紧下“合纵连横”或大势所趋

 

近年以来,由于土地地价较高、部分房企资金不足、地块开发条件严苛等种种原因,土拍中房企联合拿地开发越来越多。如12月份出让的苏园土挂(2018)04号地块,在经过50轮竞价后,被苏高新携手苏州恒泰一起拿下,而苏州恒泰为园区管委会下属企业,成功开发过苏州中心,星海生活广场、财富中心等商业地产。本次拿地也是高新区、园区两大国企的强强联合。除了联合拿地之外,还有很多房企前期没有共同拿地,但后期参与项目共同开发。在高价地块入市面临巨大开盘压力的情况下,由三家、四家、甚至五家房企“抱团”,联合开发的项目也逐渐增多了。而无论哪种,都体现了开发商拿地观念的变化,而这种调整也是适应市场的结果,也是苏州的土地市场走向平稳健康的良性表现。

 

从全年的土拍市场分析来看,2018年土地市场成交行情相对“平稳健康”。综合来看,在严苛的融资环境下,2018年苏州土拍市场房企拿地相比往年更加理性谨慎,同时随着调控政策效应进一步显现,土拍降温已成为不争的事实。对于部分中小房企而言,生存越发艰难,房企去地产化转型增加。可以预见,在未来市场,房地产行业依然会延续强者恒强局面。

 

楼市篇

 

调控下苏州新房市场依然稳健

 

土拍大数据统计,2018年1-12月苏州住宅共计成交61893套,成交面积7937903㎡。12月,商品住宅成交量冲刺状态明显,较11月翻了一番,表现抢眼。整体来看,虽然苏州楼市调控趋紧,但并未抑制购房需求,成交较为稳健。

 

 

从2018年苏州市场成交量来看,上半年住宅成交量稳中有涨,下半年开始以稳为主,波动不大,同比2017年稍有下跌。整体维稳,旺季没有“暴涨”,但淡季也不淡,市场需求较为稳定。

从住宅成交面积来看,基本与成交量基调一致:上半年稳中有涨,下半年以稳为主。

 

近五年住宅成交分析:2018年成交同比减少2.71%

 

 

   从2014年-2018年住宅成交柱状图可以看出,2015年苏州住宅成交量最高,为91630套。2018年住宅成交量最低为61893套,环比2017年减少了1726套,减幅2.71%。

 

三、2018年区域住宅成交分析:吴江稳居冠军 吴中区紧跟其后

 

从各区域住宅成交套数来看,商品住宅以吴中区和吴江区成交为主,远远高于其他四区,其中吴江区年度成交在2万+套,达到了23625套,占市区宗成交套数的38%。吴中区则以16593套的成交量位居全市各区住宅销售套数第二,占市区宗成交套数的27%。一方面“双吴”区域供应充足,另一方面从侧面反映出市场选择以刚需为主。其他各区的住宅成交量排名则依次为相城区9917套,高新区5478套,工业园区3652套;姑苏区垫底,成交2628套,占比4%。

 

在严苛调控下,整体苏州楼市需求依然旺盛;一旦调控“松懈”,必然会涌现大批刚需购房者及投资客。

 

房企总销售TOP10:苏高新拿下三冠王

 

从2018年全年销售金额、套数和总面积来看,苏高新稳居第一,最终以4648套、531025㎡、104.59亿元的总销好成绩赢得年度苏州商品房销售套数、面积、金额的“三冠王”头衔,也是近年苏高新在苏州罕见的冲冠表现。紧随其后在总销售面积和套数上排名第二的是碧桂园,而华润置地则以82.61亿元的销售成绩在销售金额排行上稍胜碧桂园一筹。

(部分数据来源:中国指数研究院苏州分院)

 

土拍研究院观察

 

苏州土地市场频繁低溢价率拿地的现象,给整个苏州房地产市场奠定了健康平稳发展的基调。

 

回顾2018年,整体成交量低于往年,应该是五年来的成交量新低,但随着品牌房企的集中化,规模性房企越来越多,多家房企成交也再创新高。2019年的楼市政策,将会因城施策,一城一策,至于苏州,松绑的可能性不大,因为目前看来住宅成交量控制在相对理性的水平。