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2018年合肥市区房地产分析报告

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土拍网 2019-01-15
2018年,国内外环境复杂变幻,全国经济发展面临各种风险挑战,下行压力加大。土地方面,受预期下调影响,合肥地价回落,土地市场热度下滑明显;房企资金承压,置地更趋谨慎,土地流拍加剧。楼市方面,调控政策持续,房价整体走势平稳运行,进入三季度后市场观望情绪渐浓,商品住宅市场去化压力加剧,楼市进入下行盘整期。
 
土地篇
 
同比分析——推地节奏趋缓 量价齐跌
 
 
土拍大数据统计,2018年1-12月合肥市区累计成交经营性建设用地71宗,比上年减少2宗;成交总面积360.21万方,与2017年相比减少了110.27万方,降幅23%;成交金额391.00亿元,比上年减少174.25亿元,降幅31%。从近三年成交数据来看,2018年成交面积与成交金额均创历史新低。
 
区域分析——滨湖区成交面积、成交金额领跑九区
 
 
分区域来看,2018年,滨湖区累计出让经营性建设用地7宗,总面积59.30万方,总金额79.06亿元,成交面积、成交金额均居于九区之首。出让宗数最多的是包河区,为13宗,其中涉宅地块占5宗,其余商服、科研等地块占7宗;其次是高新区,共出让12宗。政务区全年无土地入市。
 
 
季度分析——土地供应逐渐放开 第四季度集中爆发
 
 
分季度来看,2018年合肥市区不同性质地块出让均呈现波动上升的趋势。一季度成交地块数量最少,为7宗;二季度出让地块最多,为19宗;三季度成交10宗;第四季度迎来供地高峰,共出让35宗。不难发现,前三季度商住、其他类地块呈现先增后减的趋势,而居住用地的供应比例在逐步增大,到第四季度,各类性质地块成交均出现全面爆发的态势,成为年度成交量的高峰。
 
住宅地块成交分析:蜀山、庐阳、滨湖表现不俗
 
 
2018年1—12月,合肥九区共出让29宗居住地块(不含人才公寓、租赁住房),占总成交宗数的41%;成交面积为221.32万方,占总成交面积的61%;成交金额312.35亿元,占总成交金额80%。可见居住地块仍是所有经营性建设用地中的价值核心所在。
 
按区域来看,2018年度出让宗数最多的是蜀山区,共出让7宗居住用地;其次是高新区,出让6宗居住用地;瑶海区和包河并列第三,各出让4宗居住用地。而政务区今年没有地块入市,经开区无纯居住用地入市(不考虑人才公寓、租赁住房)。
 
2018年成交面积和出让金额最高的是滨湖区,共计出让居住用地48.22万方,成交金额75.51亿元,双双领跑九区。三宗地中,BH2018-03和BH2017-06是在9月成交,BH2018-08是在12月成交,均是由百强房企竞得。2018年,滨湖区住宅地块平均溢价率67%,与其他各区相比并不算高,能拍出9714.65元/㎡的平均地价,可见地块本身价值之高。成交金额次高的是包河区,51.61亿元。成交面积次高的是高新区,为40.85万方。
 
2018年住宅地块平均楼面价最高的区域是庐阳区,仅出让的2宗居住地块,均是在2018年1月31日土拍中成交。年初融资、政策等大环境相对宽松,因此2宗地都拍出了较高的楼面价和溢价率,庐阳区以9809.68元/㎡的平均楼面价和160%的平均溢价率居于九区之首。楼面价次高的区域是滨湖区,为9714.65元/㎡,排名第三的是蜀山区,为9518.53元/㎡。高新、包河、瑶海三个区域平均楼面价在7000元/㎡——8000元/㎡不等。而新站区作为合肥一直以来的价格洼地,楼面价最低,为5745.99元/㎡,与其他各区的差距还是较大。
 
 
房企进驻情况——百强房企积极进驻 拿地总面积164.68万方
 
 
2018年1-12月,共计17家百强房企在合肥市区有所斩获,累计拿地总数21宗,总面积164.68万方,总金额253.35亿元。其中阳光城、中梁、中南、荣盛、苏宁、大发、南京银城等7家房企属于首次进驻合肥。
从拿地数量上看,2018年百强房企在肥共拿地21宗,除去苏宁、龙湖各拿一宗的商住用地,其余19宗均为纯居住用地,也就是说,2018年合肥总共出让的29宗居住用地中,66%由百强房企竞得。253.35亿元的成交金额,占到全部经营性建设用地成交金额的65%。百强房企已经成为合肥土地市场的中坚力量。
 
2018年度合肥土地市场综述
1、量价齐跌 双双创下历史新低
2018年1-12月合肥市区累计成交经营性建设用地71宗,成交总面积360.21万方,成交金额391.00亿元。同比来看,面积与金额均出现较大下滑,其中成交面积下滑降幅23%,
成交金额降幅31%。双双创下历史新低。
 
2、滨湖、高新成为供地主力军 政务区连续23个月未供地
2018年1-12月,合肥滨湖区、高新区成交亮眼。其中,滨湖区成交3宗居住用地,成交面积48.22万方,成交金额75.51亿元,双双领跑九区;高新区成交6宗,由于地块单宗面积较小,成交面积40.85万方,略低于滨湖区;成交金额次高的是包河区,51.61亿元,比最高的滨湖区少了23.9亿元。从成交时间来看,庐阳区地块成交集中在上半年,而滨湖区均为下半年出让。此外,政务区自2016年12月16日出让一宗商住地块后,已经连续23月无土地成交;经开区2018年除租赁住房用地、人才公寓及科研用地等,无居住地块入市,区内库存亟待补仓。
 
3、居住用地为核心价值所在 出让金额占比69%
从地块成交类别来看,2018年1-12月合肥市区居住用地成交29宗(不含人才公寓、租赁住房),成交面积221.32万方,占总出让面积的61%,是当前成交地块中的主要类型;出让金额312.35亿元,占总出让金额的80%,平均地价远高于其他地块,拥有最高的土地价值属性。
 
4、百强房企持续深耕、积极进驻 成为土拍主力军
2018年1-12月,共有17家百强房企在肥拿地,其中有7家首次进驻合肥。仅第四季度,就有6家百强房企在合肥拿地,大发、银城首次进驻合肥,其中大发更是一次拿下2宗瑶海区地块,在合肥迅速铺展开来。土拍大数据显示,2018年百强房企共将市区19宗纯居住用地收入囊中,占2018年度居住用地总量的半数以上。拿地总金额253.35亿元,占到全部经营性建设用地成交金额的65%。百强房企已经成为合肥土地市场的中坚力量。而大量百强房企进入合肥市场,也将激发房地产市场的活力,提升合肥整体的居住环境。
 
5、房企拿地渐趋谨慎 高溢价地块难再现
2018年以来,尤其是进入第四季度,市场环境越发严峻。一些市区优质地块对房企的吸引力虽然不减,十几家甚至二十多家房企争夺一宗优质地块的场面也屡次出现,但房企拿地始终保守、谨慎,下半年已经无地块触及最高限价,高溢价地块更是鲜见。
最近一次触顶熔断的是5月30日拍出的蜀山区W1801、W1802两宗连体居住用地,分别有8家和5家给出最高限价。9月28日土拍,滨湖区两宗纯居住用地BH2018-03和BH2017-06热度极高,分别吸引了13家和14家房企,但也未能触及最高限价,最终绿城以1180万元/亩成功竞得滨湖区BH2018-03居住用地,成交总价26.56亿元,楼面价9833.28元/㎡,溢价率61.64%;荣盛以1330万/亩竞滨湖BH2017-06地块,成交总价24.33亿元,楼面价9974.95元/㎡,溢价率75.22%。11月23土拍中,瑶海区E1806共吸引14家房企参拍,最终大发975万元/亩摘得,溢价率127%。2018年下半年的合肥土地市场与2018年初相比,已是两番天地。
 
6、融资趋紧 房企合作开发常态化
当前,房地产市场渐冷,融资趋紧,房企拿地往往面临较大风险,针对一些面积大、出让金额高的地块,房企承担的风险也更大,而联合拿地、联合开发能有效分解风险。2018年,房企合作开发在合肥土地市场上已经常态化:1月31日中梁竞得的瑶海区E1704号居住地块,与滁州金鹏联合开发,目前中梁在合肥快速扩张,另外三个县域项目也均为合作开发:金鹏中梁美好上院、金科中梁都会大观、肥西金辉中梁地块;1月31日旭辉竞得的庐阳区N1704号居住地块,是与雅居乐联合开发;9月28日绿城竞得的滨湖区BH2018-03居住用地与招商合作开发。
 
楼市篇
 
成交概况——涨幅明显 住宅成交量同比上涨416%
 
 
2018年合肥市区商品类住宅成交65112套,同比上涨52494套,涨幅416%;成交均价16168.6元/㎡,同比上涨1710.6元/㎡,涨幅12%。
总体来看,2018合肥市住宅成成交量涨幅明显,在当前持续收紧的调控政策下,合肥楼市成交量不降反升的主要原因有两个:一是4月份开始,回迁安置房逐渐纳入网签备案;二是房企相继降价促销,去化速度相对加快;三是2017年合肥推迟住宅成交备案,成交备案量与实际成交量存在差距。
 
月度分析——成交量走势呈过山车 房价保持相对平稳
 
 
 
从月度成交均价来看,2018年合肥市住宅成交均价呈现稳中略升的趋势。全年房价走势窄幅波动,最低4月14751元/㎡,最高11月18468元/㎡,波动幅度在3717元/㎡之内。总体来看,前三季度均价保持在15500元/㎡左右,第四季度出现明显上扬,11月达到最高后,12月收跌在16855元/㎡。
从月度成交量来看,全年呈现“W”走势。二、四季度为高峰期,一、三季度为低谷期。2018年1月到4月,成交量较为低迷,月度成交量均在3000套以下。受回迁房网签备案和市区开盘数量增多的影响,5月份合肥市区住宅销量暴增,成交量一度跃至12049套,比前四月的成交总量还要多。6、7月成交量有所下滑,但成交量仍保持高位在5000套以上。8月、9月,住宅成交量大幅下滑至3000套以下,回落至一季度水平。进入第四季度,成交量上涨明显,达到年内成交峰值。
 
区域分析:多区成交量同比大涨 滨湖区16389套居首
 
 
从各区的成交均价来看,政务区的成交均价最高,达到了24584.7万元/㎡,是九区中唯一一个破2万元/㎡区域,比均价次高的滨湖区高出6116元/㎡。主要由于区域中楼盘数量稀少,且2万+高价盘密集有关。包河、庐阳、蜀山的成交均价相对也比较高,都在1.7万元/㎡之上。伴随着各区一批高价盘的上市,如滨湖区葛洲坝中国府,各区房价也一定程度被拔高。
从成交量来看,2018年滨湖区成交16389套居九区之首,其次是新站区、高新区,分别成交8724套、8079套。其中高新区主要依靠望江台、西子曼城、祥源金港湾等项目支撑成交量高企。新站区成交量三年来首次跌落榜首,但其成交面积依然在9大区中排名第2位,一些低价刚需楼盘依然热卖:和昌香樟原著、文一锦门学院里、陶冲湖别院、朗香书院等。
 
2019年合肥房地产市场展望
 
1.“因城施策” 市场预期略微乐观
2019年,国内外经济发展形势预计依旧严峻,中央改革步伐坚定,持续推进经济高质量发展,定调实施积极的财政政策和松紧适度的货币政策,房企融资压力或有所缓解;楼市调控强调因城施策、分类指导,地方政策环境适度放松预期增强,合肥市场预期呈现略微谨慎和略微乐观,整体房地产市场预期持稳运行。
 
2.市场竞争加剧:实力为王、品质为王
随着越来越多实力品牌房企的入驻,合肥未来房地产市场竞争将不断加剧。一是土地市场,融资环境趋紧的背景下,拥有雄厚资本的品牌房企在土拍中更占优势,中小房企式微,行业将加速洗牌;二是楼市方面,随着越来越多的限价盘进入市场,面对有限的客户群,未来房企间不仅要打价格战,更是品质之争。基于此,可以基本判断出未来合肥房地产市场企业之间、项目之间竞争加剧的格局。
 
3.本土房企亟待补充土地储备 或将回归土拍
曾在合肥积极拿地的合肥本土房企(如文一地产),2018年在合肥几无土地入账。土拍高峰期(2016年)大量拿地,在五限时期高位站岗,又遇融资严冬,因此去库存回笼资金成为房企的首要目标。经过一年多时间的去化,本土房企亟待补充新的土地储备,2019年或将回归土拍市场。