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2019年上半年合肥市区房地产分析报告

作者:

土拍网 2019-07-10
2019年上半年合肥市区房地产分析报告
 
土地篇
 
2019年上半年合肥市区经营性建设用地共出让28宗,成交面积228.3万㎡,成交金额366.75亿元。同比去年,无论是宗数、面积,还是成交总额,较去年均有大幅上涨。
 
同比分析——土地出让金366.75亿元,同比增加148.37%
 
 
2019年上半年合肥市区经营性建设用地共出让28宗,成交面积228.3万㎡,同比增加82.44%;成交金额366.75亿元,同比增加148.37%。
纵观五年数据,在2018年上半年成交面积与成交金额创下新低之后,2019年上半年出现爆发式增长,随着一系列调控政策的出现,2018年市场热度逐渐放缓,而今年2019年再度回升。
 
区域分析——滨湖区成交面积、成交金额领跑七区
 
 
从各区域出让情况来看,2019年上半年合肥出让地块主要集中滨湖区与包河区,瑶海区、蜀山区、高新区、经开区与新站区供地相对较少。而政务、庐阳这两个区域上半年均未有地块出让。
各个区域里,滨湖区成交表现亮眼,无论是成交面积还是成交金额均稳居第一。累计出让7宗地,面积达到65.69万㎡,占总成交面积的28.77%;成交金额为168.51亿元,占总成交金额的45.95%。从平均楼面价来看,滨湖区还是以12442.02元/㎡的成绩排在首位,包河区以10501.52元/㎡排在第二位,这两区成交均价远超其他区域。
 
用地性质分析:住宅及商住用地成交火爆 成交金额占比94%
 
 
2019年上半年,合肥市区纯住宅用地成交16宗,面积104.51万方,商住混合用地成交6宗,面积59.21万方,住宅与商住类地块合计成交181.39万方,占比71.71%;合计成交金额322.12亿元,占比87.83%。商服类用地成交6宗,面积46.54万方。
 
成交情况分析——2019年上半年12宗地楼面价破万 最高溢价率140%
 
 
从楼面价来看,2019年上半年楼面价低于1万的地块有16宗,超1万的地块有12宗。2019年上半年所成交地块最高楼面价为17100元/㎡,是位于滨湖区湖北路以东,扬子江路以南的地块。
从溢价率来看,2019年上半年溢价率0%-100%的地块有22宗,溢价率超100%以上地块有6宗,滨湖区2宗、包河区2宗、新站区1宗、蜀山区1宗,其中最高溢价率为140%,是位于包河区的S1902地块。
 
房企拿地分析:房企积极拿地 保利以47亿夺得滨湖“巨无霸”
 
 
上半年,融创、保利、旭辉等百强房企均在合肥市区有所斩获。其中,融创竞得的滨湖BH2018-02号地块成为楼面价最高的地块,达到17100元/㎡。保利竞得的滨湖BH2019-01、02、03、04地块为成交金额最高的地块,为46.73亿元。
纵观上半年土拍,保利的表现尤其“抢眼”,在合肥大市范围内(蜀山区、滨湖区、长丰县、庐江县)连拿5宗地块,实力“不容小觑”。
   上半年合肥土拍市场表现火热,这对于楼市回暖有重要促进作用。政府不断加快供地节奏,房企拿地欲望愈发强烈,相对来讲,房地产市场前景依然被看好。
 
楼市篇
 
同比分析——住宅成交量同比微涨8%
 
 
2019年上半年合肥市区商品类住宅成交28018套,同比上涨2075套,涨幅8%。2019年3月,合肥新房市场迎来“小阳春”,成交量环比大幅上升,并一路冲高,促成上半年成交量高企,累计成交量同比呈现微涨态势。
 
月度分析——量价起伏较大 呈“过山车”趋势
 
 
2019年上半年,合肥商品住宅月度成交量价均出现较大起伏,呈波浪形走势。成交量方面,大致可分为三个阶段:1、2月“消失的返乡潮”,3、4月“楼市小阳春”,5、6月“冲高后的平静”。1月成交量5091套,到2月下滑至3061套,春节期间成交低迷,并未如预期出现返乡置业的热潮。到了3、4月成交量突然出现大涨,4月达到上半年峰值,主要是政策稳定购房者预期叠加,同时部分开发商暗放优惠,春节期间返乡潮积累的需求释放,三种因素共同促成。成交火热的态势到5、6月便冲高回落,主要由于限价盘逐渐消化,而部分低价拿地的项目入市后并未如预期低价销售,以致市场缺乏新的刺激点,预计这将会在下半年成为常态化。
成交均价方面,上半年各月出现较大波动,最高3月18837元/㎡,最低1月14830元/㎡,差值达到4007元/㎡。主要由于后期滨湖、高新等区域高价盘的集中开盘及火热成交,拔高了月均成交均价。
 
区域分析——滨湖区成交6267套居首 政务区仍为价值高地
 
 
成交量方面,2019年上半年合肥的成交量主力区域在滨湖区,以6267套的成交量领跑九区;其次是新站区,成交量5358套;排名第三的是瑶海区,成交3192套。总体来看,除了高新区和政务区,其余庐阳、包河、经开、蜀山4大区域上半年成交量均突破了2000套,政务区成交665套垫底。
推动滨湖区住宅成交量高企的原因主要有两点,一是区域内的很多限价盘大量网签,信达公园里大平层、高速时代公馆、合肥云谷等项目前三个月集中开盘;二是市场回暖,区域内高价盘“解套”,碧桂园中堂、文一豪门金地、正荣府等盘销量出现上升。
 
 
成交均价方面,政务区的成交均价为九区最高,达到了25994.8元/㎡,是唯一破20000元/㎡的区域。目前政务区新房十分稀缺,并且售价居高不下,这也是限制政务区成交量的因素之一。成交均价次高的滨湖区为19561.2元/㎡,已经十分逼近20000元/㎡。均价在17000元/㎡以上的区域有2个,分别是庐阳和蜀山。均价在15000元/㎡以上的区域3个,分别是包河、高新、经开。新站区成交均价最低,为12904.6元/㎡。总体来看,目前合肥房价梯度基本定型,极差超过12000元/㎡。
 
成交TOP10——30.72亿,20.25万方 融创城包揽量价榜首 
 
 
2019年上半年合肥楼盘销售排行榜中,成交金额和成交均价榜首均为融创城,住宅累计成交30.72亿元,成交面积202453㎡。此外,前十榜单中融创的其他两个项目同样榜上有名。其中文旅城融园成交面积与成交金额均位列第四,合肥壹号院成交金额位列第九。上榜楼盘中,多个都是合肥有名的限价盘,如融创城、紫云赋、信达公园里、万科森林公园等。这些限价盘不仅有价格优势,还有极大的区域优势(位于滨湖、庐阳),因此受到购房者的热捧。此外上半年市场回暖,一批高价盘积极入市,如合肥壹号院、碧桂园中堂,成交金额排行榜中也有其身影。
 
土拍研究院观察
2019年上半年,合肥市区房地产市场回温明显。土地方面,较2018年年末无论是成交价格还是开发商参拍热情都回升明显。核心原因有三:1、上半年政府供地诚意十足,市区供地较多,且滨湖、蜀山、高新等多宗优质地块入市,合肥市场长期看好,开发商参拍踊跃;2、拍地规则几经调整后,政府对于底价和配建的要求也适当降低,目前的土地市场基本实现市场定价,所以流拍率大大降低;3、今年3-4月新房市场回暖明显,5-6月虽市场成交有所下降但上半年整体市场较平稳,开发商信心提振。但新房限价政策长期存在,决定着开发商仍然理性拍地。与一级市场不同的是,二级市场可谓“一波三折”,经历了1、2月市场低迷状态后,3、4月突现“小阳春”,5、6月又冲高回落。下半年,淝河片区等区域大批项目开盘在即,随着供应量的激增,新一轮供需拉锯战也将开始,市场竞争将加剧。总体来看,充分竞争,供需平衡,更有利于房地产市场的平稳健康发展。