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2019年1-9月苏州市房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2019-10-29

2019年1-9月苏州市房地产市场分析报告

土地篇

 

土拍大数据统计显示,2019年1-9月苏州市区经营性建设用地(含吴江区)共出让88宗,成交面积4101495㎡(约410.15万㎡),成交金额9994577.58万元(约999.46亿元)。同比2018年1-9月,成交地块宗数减少,而成交面积与成交总额,较去年均有所增长。

 

一、2019年1-9月苏州市区经营性建设用地成交分析

 

同比分析——土地出让金999.46亿元,同比增长40.47%

 

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土拍大数据显示,2019年1-9月苏州市区经营性建设用地(含吴江区)共出让88宗,成交面积410.15万㎡,同比增长1.04%;成交金额999.46亿元,同比增长40.47%。

 

纵观五年数据,总体成交金额呈现温和的类似N型走势,2015年成交总金额最低,最高峰值出现在2016年,成交面积和金额均出现了前所未有的爆发式增长。之后随着一系列调控政策陆续出台,市场热度逐渐放缓。2019年前三季度的土地成交情况,在五年中居于中上等水平;其中,成交金额位居第二,成交面积排名第三。

 

区域对比分析——吴中区、相城区为成交主力,其中吴中区金额、面积均居首位

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从成交数据来看,吴中区1-9月成绩单相对亮眼,成交面积132.34万㎡,占比32.27%,成交金额335.55亿元,占比33.57%。相城区紧随其后,以成交面积92.27万㎡、成交金额249.37亿元的成绩,位居第二位。

 

目前,吴中区、吴江区、相城区是苏州市区土地市场的供地大户,三区总成交面积298.06万㎡,占比72.67%,金额680.87亿元,占比68.12%。

 

用地性质分析——住宅类用地成交为主力,成交面积占比87.59%

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2019年1-9月,苏州市区纯住宅用地成交44宗,面积259.96万㎡,商住混合用地成交16宗,面积99.28万㎡,住宅及商住用地合计总成交面积359.24万㎡,占2019年1-9月总成交面积的87.59%,金额占比98.35%。商服地块成交24宗,其他类4宗,共计成交88宗地块。

 

成交情况分析——总价30亿元+地块有7宗,高溢价率地块减少

 

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从楼面价来看,2019年1-9月楼面价超过2万的地块有6宗,1-2万的地块有31宗。2019年1-9月所成交地块最高楼面价为30287元/㎡,是位于工业园区钟南街东、港田路南的住宅地块,由苏州竹辉兴业有限公司竞得。

 

从溢价率来看,2019年1-9月,溢价率超100%以上地块仅1宗,为位于工业园区星华街东、港田路南的商服用地,由苏州嘉得宝置业有限公司竞得。溢价率为0%的地块有44宗,占比50%;溢价率在0-50%之间的地块有39宗,占比44%。综上,溢价率50%以下的地块占比约94%,低溢价率成交成主流。

 

从成交总价来看,2019年1-9月,地块总价20亿元+的地块有18宗,30亿元+的地块有7宗,拿地门槛提高,对于房企的资金实力要求大为提升。

 

调控新政频出 土地市场回归理性轨道

 

2019年1-9月,苏州市区共计出让了88宗地块,其中,87宗地块顺利成交,1宗地块流拍,共吸引了旭辉、新力、荣盛、建发、路劲、碧桂园、新希望、金辉、城投、华润、德信等数十家品牌房企拿地布局。

 

从1月至9月,苏州土地市场经历了从“火热”状态逐步回归理性轨道的转变。政策上,先是5月11日颁布了园区、新区部分区域限售升级的相关政策,且明确了苏州房价涨幅目标必须控制在5%以内,调整了土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。随后,7月24日,苏州调控升级,从土地、限购、限售、信贷4个方面全方位进行调控。

 

“5.11新政”,只是在局部区域“小试牛刀”,而“7.24新政”可谓“重拳出击”,新政释放效果迅速在土地市场上得到了验证。

 

从溢价率来看,7.24新政后,苏州市区(含吴江区)共计出让涉宅类地块共计21宗,其中有11宗地块均为底价成交。溢价率在0-10%之间的地块有17宗,占比80.95%。最高溢价率24.36%,为吴江太湖新城(松陵镇)苏州河路东侧江厍路北侧02地块,由苏州安泰成长投资发展有限公司竞得。不难得出,7.24新政后,底价和低溢价成交成为主流。

 

从楼面价来看,7.24新政后,高楼面价地块数量得到有效控制。土拍大数据统计,7.24新政前,楼面价2万+地块有7宗,其中,工业园区钟南街东、港田路南的住宅地块以30287元/㎡成为最高楼面价地块。而7.24新政后,楼面价2万+地块仅有2宗,为位于工业园区东兴路南、常台高速西的苏地2019-WG-32号、苏地2019-WG-33号地块。同时,这2宗地块是新政后首次设定的“限房价、限地价”地块,成交楼面价均为20500元/㎡,分别由建屋和新希望底价竞得。

 

从房企拿地来看,7.24新政前,房企资金相对充裕,拿地比较积极。新政后,房企拿地趋于谨慎、理性。一方面,政策上全面收紧,房企对房地产市场预期有所降低,另一方面,进入三季度以来,房企资金链压力增大、融资难度加大,房企只能“保守”拿地了。

 

综上,2019年1-9月,苏州土地市场上演着跌宕起伏的“变奏曲”。经过两次精准调控,苏州土地市场经历了“回暖”到“火热”,而后逐步回归理性的过程。

 

2019年1-9月苏州市土地市场综述

 

5.11苏州调控新政涉及土地市场方面的内容为:超过市场指导价5-10%需工程竣工验收后方可申请预售许可;土地竞价超过市场指导价10-25%后转为一次报价出让方式。将土地出让报价条件从定值调整为区间设置,现房销售的阈值被降低,房企的竞价空间被进一步压缩。这一新政的出台,从源头上收紧了土地政策,力求达到调控地价的目的,为促进苏州楼市的健康发展提供了政策支持。

 

7.24苏州调控新政涉及土地市场方面的内容为:加大土地供应保障力度,严格执行住宅用地供应计划,保障土地市场供需适度;住宅用地出让竞买保证金调整为30%~50%区间设置;住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。严格施行购地自有资金申报核查制度,竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺;竞得人申报自有资金不实的,取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金,并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。7.24新政,是苏州市政府根据苏州房地产市场的实际情况,从土地、限购、限售、信贷等方面进行分类调控,让苏州土地市场与房地产市场得以健康发展。

 

从新政后的几次土地出让来看,严格执行了两次新政的内容,从土地竞买保证金比例提高、设置“限房价、限地价”地块、严查竞买企业购地资金来源等方面贯彻新政涉及的土地内容。

 

整体来说,从2019年1-9月的土地市场成交情况可以看出,苏州仍然是房企积极进驻和布局的城市。苏州,作为长三角一体化战略的热门城市之一,有着独特的区位优势条件、雄厚的经济实力及对各类资源强大的吸附能力,成为了许多品牌房企深耕及进驻的战略重地。越来越多的土地价值得以认可和深度挖掘。热门板块的优质地块对于房企的吸引力持续增强。

 

楼市篇

 

2019年1-9月,苏州市区住宅销售“成绩单”出炉。据统计,前三季度,苏州市(含吴江区)商品住宅成交57442套,成交面积724.34万㎡。

 

第二季度新房市场表现不俗  新政后有所回落

 

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从2019年1-9月的成交数据上看,除了二月份受春节假期影响,成交量出现明显下跌之外,其它月份表现相对平稳。第二季度,整体表现不俗,月成交量均在7000套以上,共计成交23518套,销售面积达294.02万㎡。“7.24新政”后,8月份商品住宅成交5569套,销售面积70.17万㎡。环比7月,减少2305套,降低29.27%;销售面积减少了30.09万㎡,降低30%。

 

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7.24新政后,苏州楼市整体有所降温,各区域商品住宅市场成交表现分化加剧。其中,姑苏区、工业园区下滑较为明显,尤其是工业园区,从7月到8月,出现了“断崖式”下跌,8月商品住宅成交仅60套。

 

另外,高新区、吴中区、相城区相对平稳发展,吴江区市场热度依然较高。值得注意的是,7.24新政后,只有吴江区成交量出现了明显上涨,究其原因,新政之下,吴江区承接了周边区域板块外溢的购买力。

 

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从2017年-2019年1-9月的商品住宅成交柱状图可以看出,2019年前三季度的商品住宅成交量最高,为57442套,环比2018年前三季度,增加了12181套,涨幅26.91%。

 

吴江区成交量“一枝独秀”

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从各区域商品住宅成交套数来看,吴江区销售量稳居前三季度首位,共计成交24650套,占市区总成交套数的43%;成交面积为299.47万㎡,占市区总成交面积的41.34%,遥遥领先其他各区。究其原因,吴江区2万/㎡内高性价比楼盘吸引力较大,板块承接了其它板块外溢而来的刚需购买力。虽然7.24新政后,吴江区域内开盘热度略有降温,但整体供应量大,大多数项目去化可观,整体区域购房气氛相对活跃。

 

另外,高新区、吴中区、相城区三个区域成交量相当,分别为9614套、9233套、9413套。三个区域的商品住宅成交套数总量占总成交量的49.2%,成交面积占比48.37%。姑苏区与工业园区“垫底”,成交量分别为2426套、2106套。

 

土拍研究院观察

 

2019年前三季度,苏州房地产、土地市场上演着跌宕起伏的“变奏曲”。从5.11新政到“5年一学位变9年一学位”、“人才优先购房”,再到7.24新政,苏州在“房住不炒”的基调下,相继出台了一系列调控政策。

 

从新房市场的表现来看,市场在调控政策影响下已进入深度调整期,市场主力购房者为刚需及刚改客群,投资型购房者逐渐退场,苏州楼市发展趋于健康稳定。

 

土地市场方面,7.24新政前,房企拿地较为积极,“现房前一手”拿地成为房企拿地“新时尚”,高溢价率、高楼面价地块频现。新政后,房企对在苏州拿地热情与谨慎并存,低溢价率成交成为主流。

 

总体而言,苏州,作为长三角热门城市之一,是房企积极进驻和布局的城市之一,尤其是对热门板块的优质地块,房企们仍旧表现出“该出手时就出手”的果断与豪情。实力房企们激情与理性并存。