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2019年1-9月南通市区房地产市场分析报告

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土拍网 2019-10-24

随着交通格局的不断发展与改变,南通正加快融入上海,并积极打造长江经济带战略支点和上海大都市北翼门户城市。2019年不仅是南通交通、产业以及规划大力发展的一年,也是南通土地市场崭新的一年,上半年南通市区推地节奏放缓,仅成交5宗经营性建设用地,而从7月份开始,土地市场开始有明显升温,并且迎来了“现房销售”这一新政策,自此南通市区也跨入了“现房销售”时代。楼市在各类调控中依旧平稳发展,回温明显,多个项目的积极入市加推,使成交量较去年同期有比较大的增幅,整体呈现“量价齐涨”的态势。

土地篇

成交数值分析——106.96万㎡,179.26亿元   土地市场”量价齐跌“

近五年,南通市区土地市场实现爆发式增长,尤其是自2017年开始,南通市区土地市场成交总金额与成交总面积开始直线上升,2019年1-9月,南通市区土地成交量尽管相较2018年有所下降,但按照整体情况来看,依然稳中有升。

据统计,2019年1-9月南通市区共成交17宗经营性建设用地,总成交面积为106.96万㎡,同比下降113.01%,总成交金额为179.26亿元,同比下降29.1%。而住宅类地块共计12宗,总成交面积为81.2万㎡,同比下降118.61%,总成交金额为160.55亿元,同比下降41.02%。

房企拿地分析——老牌房企仍为拿地主力军   积极补仓创新高

据统计,2019年1-9月南通市区共有10宗纯宅地由品牌房企拿下,共计8家,其中老牌房企占7家,新晋房企占1家,总出让面积71.39万㎡,总出让金额154.29亿元,平均楼面价11380元/㎡,平均溢价率33.85%。

南通市区2019年1-9月的土拍主要集中在第三季度,7月份开始,土地市场有明显升温,多宗地块也都取得了较好的成绩。据统计,7月份南通市区共成交7宗优质住宅类地块,分别由恒大、美的&弘阳、中海宏洋以及万科拿下,其中中海宏洋一举拿下城东新区三宗优质住宅类地块,并达到“现房销售”这一条件。而万科拿下中创区一宗优质宅地,虽止步“现房前一手”,但创下了区域楼面价新高。

2019年南通市区土地市场也迎来了一位“新客”——融信集团,9月2日,港闸区R19015地块由融信集团成功竞得,成交金额8.9亿元,成交楼面价8537元/㎡,溢价率12%。虽然地块最终的成交金额并未达到“现房销售”的条件,但楼面价8537元/㎡在该区域已经算是较高的楼面价了,相信融信集团未来在南通土地市场上会有更好的成绩。

2019年1-9月南通市区品牌房企拿地一览

区域成交分析——各区域强势发力 崇川区揽金超95亿元

据统计,2019年1-9月南通市崇川区共成交7宗经营性建设用地,成交总面积为31.6万㎡,成交总金额为95.58亿元;港闸区共成交3宗经营性建设用地,成交总面积为18.45万㎡,成交总金额为20.58亿元;开发区共成交7宗经营性建设用地,成交总面积为56.9万㎡,成交总金额为63.1亿元。

崇川区作为南通主城区,地块比较稀缺,因此每宗地块自身价值都较高,尽管推地宗数与开发区齐平,但崇川区仍以95.58亿元成为南通市区成交金额最高板块。

据统计,2019年1-9月崇川区纯住宅类地块共成交6宗,成交总面积为31.35万㎡,成交总金额为95.51亿元,纯宅地楼面均价为13567元/㎡;港闸区纯住宅类地块共成交3宗,成交总面积为18.45万㎡,成交总金额为20.58亿元,纯宅地楼面均价为7743元/㎡;开发区纯住宅类地块共成交3宗,成交总面积为31.4万㎡,成交总金额为44.46亿元,纯宅地楼面均价为5673元/㎡。

季度成交分析—— 一二季度推地节奏放缓   三季度发力创佳绩

2018年年底是个推地潮,南通市区推出多宗优质稀缺地块,2019年上半年是一个缓冲期,南通市区仅成交5宗经营性建设用地,而下半年开始,市区土地市场开始发力。据统计,2019年1-9月南通市区共成交17宗经营性建设用地,主要集中在第三季度,第一季度仅成交3宗经营性建设用地,第二季度仅成交2宗经营性建设用地。

据统计,第一季度南通市区共成交3宗经营性建设用地,总成交面积为3.13万㎡,总成交金额为0.42亿元;第二季度共成交2宗经营性建设用地,总成交面积为23.56万㎡,总成交金额为21.02亿元;第三季度共成交12宗经营性建设用地,总成交面积为80.27万㎡,总成交金额为157.81亿元。

土地市场总结

从楼面价看,2019年1-9月南通市区共成交7宗破万地块,其中最高楼面价为18406元/㎡,由万科所创。楼面价5000元/㎡至10000元/㎡共成交2宗,最高楼面价为9844元/㎡,由远创置业所创。

从成交金额看,2019年1-9月南通市区成交金额超过10亿元的地块共计7宗,总成交金额为147.49亿元,其中最高成交金额为37.41亿元,由远创置业所创,这也是目前南通市成交金额最高地块。

从溢价率看,2019年推出新政,即溢价率超过45%未来地块项目实行现房销售,因此多数地块溢价率维持在45%左右,而达到现房销售要求的地块占3宗,止步“现房前一手”的地块也占3宗。溢价率最高为57%,为美的地产与弘阳集团“联合体”拿下港闸区一宗地块所创。

纵观2019年1-9月南通市区土地成交情况,一二季度土地市场推地缓慢,三季度开始发力,并开展土拍新模式,“现房销售”等限制条件的出现,可有效促进房地产市场长远而平稳健康的发展,因此,预计2019年第四季度南通土地市场依然会继续平稳发展。

楼市篇

商品房成交分析——成交量二季度回温明显  9月均价再创新高

据统计,2019年1-9月南通市区商品房供应面积为244.71万方,同比下降21.21%,成交面积为332.11万方,同比上涨47.62%。

(以上数据来自克而瑞南通地产资讯)

整体来看,2019年1-9月南通市区商品房供应面积从第二季度开始上升明显,尤其是8月份,供应面积达到46.52万方,而成交面积也从第二季度开始直线上升,尤其是9月份,成交面积达到60.39万方,是前三季度成交面积最高的一个月。

从图中我们可以看出,2019年1-9月,南通市区商品房整体表现是“供不应求”,这也与推地节奏放缓和入市项目较少等原因有关。第二季度开始需求量有明显增加,成交均价也从第三季度开始逐渐上升,最高是9月份所创的23304元/㎡。

商品住宅成交分析——整体表现“供不应求” 三季度成交均价直线上升

据统计,2019年1-9月南通市区商品住宅全年供应面积为223.16万方,同比下降16.84%,全年成交面积为293.46万方,同比上涨53.93%。

(以上数据来自克而瑞南通地产资讯)

整体来看,2019年1-9月南通市区商品住宅基本呈现“供不应求”的态势,供应面积集中在6月、8月和9月,尤其是6月份,供应面积达到46.24万方,第二季度开始,成交面积直线上升,其中成交面积最高是9月份所创的56.31万方,成交均价也是由第三季度开始上升,其中最高是9月份所创的24004元/㎡。

楼市总结

2018年开始,各地楼市实行严格监控,多地传来楼市降温的信号,据不完全统计,2018年全国各地发布的调控政策落地超400次。2018年下半年,南通市区发布全面开展专项行动整治楼市,楼市供应力度降低,成交量也有所下降,2019年第一季度,南通市区楼市仍未从低潮中走出,第二季度开始,2018年年底成交地块项目开始陆续面世,各项目的持续加推,南通市区楼市成交数值开始大幅上升,成交均价也再度创新高。纵观前三季度,南通楼市整体呈现“量价齐涨”的趋势。

附:成交金额TOP5

 

成交楼面价TOP5