2019年苏州市区纯住宅用地成交56宗，面积331.43万方，商住混合用地18宗，面积164.41万方，住宅及商住用地总成交面积495.83万㎡，占19年市场总成交面积的82.77%，金额占比97.64%。商服地块成交33宗，其他类7宗。总计114宗地块。
成交情况分析——
从楼面价来看，2019年楼面价超过2万的地块有9宗，1-2万的地块有41宗。2019年成交地块的最高楼面价为30287元/m²，地块位于园区钟南街东、港田路南的住宅地块，由中海摘得。
从溢价率来看，溢价率超100%以上地块仅有1宗。溢价率为0%的地块有59宗，占比51.75%，溢价率在0-50%之间的地块有50宗，占比43.86%。综上可以看出，溢价率50%一下的地块占比约95.61%，低溢价率成交为市场主流。
从成交总价来看，2019年地块总价20亿元+的地块有20宗，30亿元加的地块有8宗，且当前房企拿地整体保证金额区间逐步上升，房企拿地门槛提高，对于资金实力有限的房企影响较大。
调控新政频出 土地市场回归理性轨道
2019年苏州共成交113宗地块，其中既有老牌房企旭辉、中海、苏高新、华润、路劲、建发补仓苏州，也有新进房企大华、融信、象屿、金融街、星河等房企首入苏州。
从1月到12月，苏州土地市场从“火热”状态逐渐回归平稳。政策方面，5月11日颁布了园区、新区部分区域限售升级的相关政策，且明确了苏州房价涨幅目标必须控制在5%以内，调整了土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。随后，7月24日，苏州调控升级，从土地、限购、限售、信贷4个方面全面调控。“5.11新政”，只是在局部区域“小试牛刀”，而“7.24新政”可谓“重拳出击”，新政释放效果迅速在土地市场上得到验证。
从溢价率来看，7.24新政之后，苏州（含吴江）共成交50宗地块，其中涉宅地块33宗，“0%”溢价率成交的地块有13宗，溢价率在0-10%之间的地块有22宗，最高占比66.67%。最高溢价率24.36%，为吴江太湖新城（松陵镇）苏州河路东侧江库路北侧02地块，由苏州安泰成长投资发展有限公司竞得。从各地块成交溢价率来看，7.24新政后，底价拿地和低溢价率成交为市场成交常泰。
从成交楼面价来看，7.24新政后，高楼面价地块数量减少，7.24新政之前，楼面价2万+地块有7宗，其中工业园区钟南街东、港田路南的住宅地块以30287元/m²成为最高楼面价地块。而7.24新政之后，楼面价2万+的地块仅有2宗，苏地2019-WG-32号、苏地2019-WG-33号地块。同时，这两宗地块是新政之后首次设定的“限房价、限地价”地块，且这两宗地块分别为建屋和新希望摘得。
从房企拿地开看，新政之前，房企拿地较为积极，新政之后，房企对市场预期有所降低，另一方面房企资金链压力增大、融资难度系数增加，拿地较为“保守”。从全年度土地成交来看，新政之前，房企拿地较为积极，新政之后，土地市场不断趋于理性。
2019年苏州土地市场综述
2019年，苏州市场经历两次政策调控，从5.11的住宅市场园区及新区部分区域限售、土地市场的竣工验收预售条件调整，到7.24的全区域、限售、限购，以及鼓励住宅用地“限房价、限地价”的出让方式，从土地端和住宅市场端分别对市场进行调控，让苏州房地产市场逐渐回归理性，从新政之后的几次土地出让来看，低溢价率成交逐渐成为市场主流，房企在保持理性的基础上，对苏州市场依然热情高涨，老牌房企旭辉、首开、苏高新继续补仓深耕苏州，部分新进房企星河今年接连落子苏州，热门区域地块位于“现房”之前成交，苏州市场对于房企吸引力仍然较大。
楼市篇
2019年，苏州市区住宅销售“成绩单”出炉。据统计，今年苏州市（含吴江区）商品住宅成交75442套，成交面积946.3万方。
4月成交量为本年度最高，7月新政之后，成交量回落
从月度成交来看，2月为春节假期期间，整体成交量位于全年低位，4月为本年月度成交最多的一月，超百万方，7月房地产新政出台，当月成交量位于本年度成交量排名第二位，当前年度月均成交量78.86万方，月均成交套数6287套，7月苏州新政出台之后，8月新房市场成交量环比上月大幅下降，成交量环比下跌31.36%，成交套数环比下跌30.25%。
从各区成交量来看，吴江区为成交主力，占据苏州总成交量的较大比重，由于吴江区相比苏州其他区域，住宅市场价格优势较为明显，且承载苏州的外溢刚需需求，整体市场热度较高，，姑苏区及园区由于新房源较少，整体成交量占比较少，其中园区成交量月度波动较大，该区域为热门区域，且当前市场新房源较少，二手房市场更为火热，吴中区、相城区和高新区整体成交量较为接近，整体成交较为平稳。
近四年来，16年苏州（含吴江区）市场整体成交量最高，达到1157.14万方，成交套数为88843套，19年苏州市场成交面积946.3万方，同比18年，上涨23.23%，成交套数75442套，同比去年上涨25.49%。
从各区域的成交套数来看，吴江区共成交30304套，位于各区成交量之首，占据苏州总成交套数的40%，成交面积364.37万方，占据苏州总成交面积的38%。由于吴江区域新房市场成交价格相比苏州其他区域具有较大竞争优势，该区域承接了苏州的外溢刚需需求，且当前吴江整体配套发展逐渐完善，轨道交通、商业、医疗等配套资源逐渐丰富，整体吸引力较大。
高新区、吴中区和相城区三个区域整体成交量较为接近，这三个区域成交套数分别为12159套、14105套和12250套。三个区域的商品住宅成交套数，占据苏州总成交套数的51%，姑苏区和园区成交量较少，改两区域相比其他区域新房较为稀缺，在售较少。
土拍研究院观察
2019年苏州房地产市场经历两轮政策调控，从“5.11新政”苏州部分区域限售出台，到“7.24”限售、限购加码，整体市场逐渐回归平稳发展状态。
从当前新房市场表现来看，主力购房者为刚需及刚改客群，投资客受限购、限售等政策影响，逐渐退出舞台，吴江区作为承接刚需外溢的区域，市场成交量较为火热，在7.24新政之后，月度成交量小幅攀升，当前年度成交量占据苏州各区成交量榜首。
从土地市场来看，7.24新政之后，部分房企拿地较为谨慎，低溢价率成交逐渐成为主流，相比上半年的高溢价率竞争，下半年土拍成交较为平稳，市场回归理性。
总体而言，苏州，作为长三角的热门城市之一，是房企深耕、追捧的热门城市，当前自贸区的建立、长三角一体化等重大发展战略的布局，对苏州未来发展都起着重大作用、吸引着老牌房企及新进房企的进驻、布局。
