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2020年南通市区第一季度房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2020-04-14

前言

2019年,南通市区推出房地产新政,开展土拍新模式,凭借较为宽松的政策环境,吸引了多家优质房企的入驻,新鲜血液的到来让南通市区房地产市场散发出新的活力。回望整个2019年,尽管推地节奏放缓,市区全年仅成交26宗经营性建设用地,但相较于2018年有明显的上升,地价与房价均有所突破。

进入2020年以来,受疫情影响,南通房地产市场热度明显下滑,多个县市区相继发布土拍延期的通知,线下售楼处也紧急关停,市区土地供应量也有所减少,但随着市场逐步恢复正常,下季度预计将延续2019年市场的火热,打破此刻的低迷状态。

土地篇

土地总体成交分析——两宗地揽金超73亿元  同比涨幅明显

纵观近五年南通市区第一季度土地市场成交情况,近两年南通市区第一季度出地节奏放缓,2019年仅成交3宗经营性建设用地,2020年仅成交2宗经营性建设用地,但今年的成交数值相较于去年,有了明显的上升。所以整体来看,土地市场依然稳中有升,尤其是今年的成绩十分可观。

据土拍大数据统计,南通市区第一季度仅成交2宗经营性建设用地,1宗位于港闸区、1宗位于崇川区,两宗地块均为商住用地,成交总面积为27.12万㎡,成交总金额为73.24亿元,成交楼面价最高15000元/㎡,同比涨幅明显。

两宗地块分别由盛和&融创以及招商局拿下,盛和&融创以“联合体”的形式于1月14日拿下港闸区CR19027地块,成交金额14.55亿元,楼面价7542元/㎡,溢价率59%;招商局于1月31日拿下滨江片区R19028地块,成交金额58.69亿元,楼面价15000元/㎡,溢价率0%。

下季度土地市场观望——“双限”政策试水  二季度市场爆发在即

尽管一季度推地节奏放缓,仅成交2宗经营性建设用地,但根据南通市国有建设用地使用权网上交易平台已公布的地块来看,4月份南通市区将有两宗稀缺优质宅地出让,编号为R20001和R20002。

R20001地块位于通启路南、工农南路东、江纬路北(麦客隆及周边),占地约72亩,容积率为2.0-2.48,起始金额17.53亿元,起拍楼面价14782元/㎡;R20002地块位于青年路南、世伦路西侧,占地约94亩,容积率为1.68-2.1,起始金额15.93亿元,起拍楼面价12060元/㎡。

两宗地块都将于4月月底开拍,且均实行地价房价“双控”并摇号竞买规则,这也是南通首次推出“双限”政策。新政的实施,不仅可以有效的遏制土地溢价率过快的增长,同时也让未来项目的价格公开透明,响应了国家“稳房价”的政策,从而推动房地产市场长远而平稳的发展。据了解,南通市区2020年还将有多宗优质地块待上线,想必会重新点燃南通市区的土拍热度,下季度土地市场值得期待!

土地市场综述

全力应对疫情  多县区出台新政

为全力应对疫情,保持经济平稳运行,南通市各县区政府纷纷制定相关政策,支持房地产企业、建筑施工企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难,保障城乡有序建设。

3月11日,启东市政府发布《关于全力应对疫情支持企业发展保障城乡有序建设的政策意见》,通过出台12条新政来助力房地产市场,启东限售政策也出现松动,这是自2017年启东市出台限售政策以来,首次出现松动。

除此之外,海门、如皋等地也纷纷出台相关新政以支持房地产企业、建筑施工企业、物业服务企业应对疫情,支持城乡建设。新政主要是针对受疫情影响,无法按时缴纳税款、不能按期交地、开工、竣工的企业,可适当的减轻负担、调整时限、放宽条件等。另外,海门市还特别推出新政,部分内容如下:

1、信贷政策倾斜,鼓励承接政府建设项目,金融机构不得盲目抽贷、断贷、压贷;

2、受疫情影响企业,对2020年6月30日前到期、贷款期限在一年以内的贷款落实无还本续贷;

3、规定时间内鼓励购买装修商品房!海门政府按购房面积2000元/㎡的装修标准计算的契税额度给予奖励;

4、鼓励物业积极防控疫情,按在管面积每平方米0.2元的标准给予两个月财政补助。

“联合体”拿地成主流  盛和&融创再度联手

随着地价上涨,越来越多的房企选择联合拿地、共同开发,以降低各自企业的生产经营压力和投资风险。近两年,南通市区多个地块出现“联合体”拿地形式,并打造出多个优质成熟项目。

今年1月份,港闸区出让一宗优质商住用地,地块需配建建设面积不低于32000㎡的酒店一座,按照五星级及以上标准建设运营,并引进高端酒店品牌。就“综合体+星级酒店”的要求来看,地块对拿地房企的实力有相当大的要求,最终盛和&融创以“联合体”的形式拿下。

据了解,早在2018年,盛和&融创就以“联合体”形式在南通拿地,地块位于港闸区永兴大道南、工农北路西,成交金额13.73亿元,成交楼面价8136元/㎡,该项目即为现在的融创盛和九里桃源,两者相距仅2公里。
4月份,南通市区新推出的两宗地块将实行地价房价“双控”并摇号的竞买规则,限制了土地最高楼面价和房屋备案均价,成本压力大、利润空间小,因此预计未来房企联合拿地将成为主流。

开发区缺席第一季度  崇川区揽金超58亿

2020年第一季度,南通市区仅成交2宗经营性建设用地,1宗位于港闸区、1宗位于崇川区,开发区缺席第一季度,无经营性建设用地出让。

港闸区地块位于永达路南、北大街西,属于北大街商圈,该区域汇集了华润、万科、圆融、远创、中南、绿城、银洲等品牌房企,打造出多个优质住宅项目,区域热度明显,最终地块揽金超14亿元。

崇川区地块位于姚港路东、长江路南侧,属于滨江片区,该片区未来将努力建成国内领先的文化旅游示范区。地块占地约286亩,体量较大,要求竞得者须建造至少1个5-7万停靠泊位,码头投资总额不低于人民币5亿元,还需配建一个12班的幼儿园,地块最终底价成交,揽金超58亿元,刷新南通土拍成交金额最高纪录。

总结

整体来看,2020年第一季度南通市区土地市场尽管推地量有所下降,但总体成交情况有明显的上升,两宗地揽金超73亿元,创近五年新高,崇川区“巨无霸”地块更是刷新南通市土拍成交金额最高纪录,可见南通土地市场依旧备受欢迎。根据南通市区2019年的供地节奏来看,供地量主要集中在年中和年尾,因此预计4月份以后将迎来供地热潮。

楼市篇

商品房成交分析——疫情好转  3月供应量大幅上涨

据统计,2020年第一季度南通市区商品房总供应面积为29.59万方,同比下降41.97%。受疫情影响,线下售楼处紧急关停,多个楼盘转为线上销售或推后开盘时间,因此成交面积数据延迟,仅1月份有数据显示,为3.89万方。

(以上数据来自克而瑞南通地产资讯)

整体来看,2020年第一季度南通市区商品房供应情况因受疫情影响,各项数据都有明显的下滑,前两个月供应量大幅下降,尤其是2月份,多个楼盘宣布推后开盘时间,因此供应面积仅1.83万方,自3月份疫情好转开始,加之开发区多个项目加推入市,供应量有了明显的上涨,达到18.96万方。而成交数据由于多个楼盘成交备案数据延迟,成交情况仅一月份有所体现,成交均价同环比也小幅下降,但由于数据不充分,所以这并不能反映南通市区商品房真实情况。

商品住宅成交分析——受疫情影响  供应量、成交量同环比双降

据统计,2020年第一季度南通市区商品住宅全年供应面积为25.4万方,同比下降48.35%。同样受疫情影响,多个楼盘成交数据备案延迟,因此2月份和3月份成交面积暂未体现,仅1月份有数据显示,为3.89万方。

(以上数据来自克而瑞南通地产资讯)

整体来看,2020年第一季度南通市区商品住宅供应量和成交量因受疫情影响,同环比双降,成交均价也小幅下滑,2月份和3月份由于备案数据延迟,成交情况暂未体现,因此本次数据不能反映南通市区商品住宅真实情况。目前疫情已经好转,多个楼盘全面复工,项目积极加推入市,供应面积大幅上涨,市场去化表现优异,因此4月份开始,南通市区新房市场成交表现预计会十分亮眼。

楼市综述

新政加持  助力市场平稳发展

2019年年底,南通市人民政府为贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,连续推出三大新政,以助力市场平稳健康的发展。新政主要是关于进一步推动市区房地产市场平稳健康发展的实施办法、关于对市区新建低价普通商品住宅项目限制转让的通知以及关于南通市市区人才优先购买普通商品住房的实施办法。

一直以来,南通市房地产市场都保持着较为宽松的政策环境,吸引了多数品牌房企在南通这片热土上投资兴业、开发深耕。此次一举推出三大新政,也是为全面落实国家“稳地价、稳房价、稳预期”的要求,坚持“房住不炒”的定位,从而推动房地产市场平稳健康的发展。

疫情之下  成交量暂未体现

2020年开年,新冠肺炎疫情爆发,影响到宏观经济的方方面面,房地产行业亦难幸免。春节期间,南通市区多个项目开工滞后,开盘时间也紧急推迟,线下售楼处关闭,线上售楼处临时上线,尽管线上推广可保持楼盘活跃度,但新的营销方式,多数人还不太能接受,因此去化效果不理想,成交量有明显下滑。

加之2019年南通市区多个项目需封顶或现房销售,入市时间较长,疫情之下,工地开工时间延后,可能会拉长项目入市时间,这样一来,房企现金流锐减,资金压力剧增。

据数据显示,南通市区新房市场2月份和3月份由于备案数据延迟,成交量未有体现,仅1月份开发区星湖郡项目有成交备案数据显示,因此按照目前已有的数据来看,并不足以代表南通市区第一季度新房市场的整体水平。

全面复工  市场去化表现优异

3月以来,疫情逐渐好转,南通市区多个项目全面复工,线下售楼处也重新启动,崇川区、开发区均有项目加推入市,尤其是开发区,由于恒大林溪郡与恒大林语郡两个项目的紧急加推,加之恒大林语郡为首次开盘,吸引了不少投资者以及刚需型、改善型客户,因此市场表现去化效果不错。

崇川区绿城·诚园以及仁恒世纪公园两个项目在3月底分别推出两百多套房源,呈现了“开盘即售罄”的火热场景,成为南通市区两个“日光盘”项目,成绩十分理想,也因此释放了大量购买力,3月份的平均市场去化率高达97%。

楼市总结

近两年,全国各地都推出调控政策,仅2019年一年,全国各地发布的房地产调控政策就高达620余次,南通市区虽政策较宽松,但一直以来,也依然坚持“房住不炒”的理念,全面落实“三稳”的调控要求。2019年,南通市区楼市整体表现“供不应求”,土地市场的火热,积极带动楼市迅速回温,创下了不菲的成绩。

今年,南通市区推出地价房价“双控”并摇号的竞买规则,限制了土地最高楼面价和房屋备案均价,有效的遏制了房价过快上涨,因此,预计今年南通市区房地产市场不会有大幅上涨或下跌,市场将以平稳发展为主。