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2020年常州市第一季度房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2020-04-20

 

土地篇

 

根据土拍大数据显示,2020年一季度,常州市区共成交8宗经营性建设用地,总成交面积34.27万㎡,成交总金额44.43亿元。其中涉宅用地共成交7宗,成交面积34.12万㎡,成交总金额44.4亿元,平均楼面单价7243.6元/㎡。

 

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同比分析——宅地总出让金44.4亿元,同比增长97.3%

 

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从近三年一季度宅地成交情况来看,成交面积2019年度最低,为13.84万㎡,2020年成交面积最高,为34.12万㎡;成交金额则呈现逐年递增的态势,2020年1-3月宅地成交总额44.4亿元,同比增长达97.3%,常州市区城市土地价值逐年凸显。


成交分析——疫情之下土拍延期,3月逐渐开启“窗口期”

 

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从月度挂牌及成交走势来看,可以鲜明地看出疫情影响之下的2月为土地市场的“空白期”,原定于2月土拍的武进区3宗宅地延期至3月出让。随着国内疫情的渐趋稳定,3月逐渐开启土地供应“窗口期”,中心区、新北区优质地块接连亮相,4月或将迎来成交“小高峰”。

 

区域分析——新北、武进率先出地,扛季度成交大旗

 

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从区域来看,2020年1-3月份成交宅地主要集中在新北区和武进区。其中,新北区成交面积13.7万㎡,成交金额14.35亿元,楼面单价5296元/㎡;武进区成交面积20.42万㎡,成交金额30.05亿元,楼面单价8023元/㎡。值得一提的是,新北区成交的2宗宅地均为乡镇地块,成交均价基本不能代表区域水平。

 

溢价分析——5宗宅地溢价率30%以上,最高溢价率73.68%

 

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土地成交溢价率一直是常州土地市场的一大看点。从2020年一季度成交的成交情况来看,最低溢价率17.19%,为经开区遥观镇东庄路西侧、观景路北侧地块;最高溢价率73.68%,为经开区横山桥镇文明东路南侧、江南路西侧地块。值得关注的是,7宗宅地中有5宗宅地成交溢价率在30%以上。可以看出,常州土地市场潜力十足,成为众多房企必争之地。

 

土拍研究院点评

 

1
乡镇地块成“试金石”,2020年或将精彩延续

 

2020年一季度成交的7宗宅地分别位于新北区春江镇、孟河镇,经开区遥观镇、横山桥镇,武进区湖塘镇、牛塘镇以及高新区。不难看出,乡镇地块为一季度成交担当。

 

近年来,随着主城区土地出让的量价激增,乡镇板块凭借其本身众多的人口红利、配套发展的日益完善、土地供给的多年“空窗”、市场价值的不断被发掘逐渐成为房企眼中的“香饽饽”。

 

从2020年一季度常州的土拍市场也可以看出,乡镇宅地总价较低、出让地块均自带“诚意”,再加上部分乡镇都面临无房可售的现状,适时的土地推出不仅能够让一些有意进驻的房企顺利落子,也能让有实力的品质房企补仓,从而有效带动乡镇房地产市场的发展,进一步促进市区房地产市场和谐平稳健康发展。

 

2
新纪录频出,房企认可度与城市土地价值相呼应

 

2020年以来,常州土地市场新纪录频出。从参拍房企来看,1月15日,经开区2宗宅地吸引了路劲、融创、蓝光、中梁、新城、嘉宏、弘阳、朗诗、大发、港龙、阳光城、晋陵、东方新城、奥阳、黑牡丹、苏州海樾、常州金城、常州金地、百老汇、华盛、福建郭氏三迪等21家房企报名;3月11日,武进区2宗宅地吸引了新城、保利、招商、美的、港龙、阳光城、融创、路劲、绿城、星河、华盛、蓝光、荣盛、嘉宏、龙湖、朗诗、三迪、中奥、天启、石榴、经发、通银、德商、中梁、金科、中南菩悦、弘阳、经发等28家房企竞拍,整体参拍房企阵容之强大为历年一季度之最。

 

从拿地价格来看,2020年一季度常州市区成交的7宗宅地中有5宗溢价率在30%以上,最高溢价率甚至达到73.68%;值得一提的是,路劲8.95亿元竞得武进区湖塘镇武宜北路西侧、聚湖东路北侧地块(绿地峰云汇北侧地块),楼面单价14884.3元/㎡,溢价率56.7%,成功刷新了其淹城南2号地块在武进区保持的最高楼面单价纪录,深耕常州、标杆武进的意图十分明显。

 

参拍房企的数量和拿地价格的节节攀升均能反映出房企在常州拿地的决心。在2020年一季度的4场土拍中,深耕房企坚守阵地,力保主导地位,外来房企则拼劲十足,迅猛赶超。这一切源于房企对于优质地块的关注和对常州市场的持续看好。

 

3
新政助力行业复苏,房地产调控方向仍趋“稳”

 

3月3日,常州市政府办公室出台《关于应对新冠肺炎疫情保障房地产业稳定发展的意见》,助力房地产行业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难,保障房地产业稳定健康发展。

 

新政在减轻企业短期内的资金压力、保障项目顺利开发建设、支持个人住房贷款购房需求等方面做了灵活调整。尤其是针对房企的拿地和开发,从延长企业缴款期限、提前释放预售托管资金、免责顺延开竣工时间、适当延长交付期限、明确受疫情影响造成损失和费用增加的处理方式以及税收方面的优惠等着力缓解房企资金压力,从而保障土地交易的稳步进行,促进房地产市场的平稳发展。

 

4
土地市场综述

 

近年来,常州聚焦区域融合,主动融入长江经济带、长三角一体化发展等重大国家战略,深化苏锡常一体化、锡常泰跨江融合发展,城市集聚辐射带动力不断增强,经济发展持续向好,人才政策不断优化,商品住宅市场需求渐趋旺盛。

 

在中央“房住不炒”、“三稳”的调控主基调下,常州房地产市场经历过“涅槃”般的洗礼后,目前整体健康且生机勃勃。从当下的土拍情况也能看出,目前常州市场对新房的需求量较大,市场自身调控能力较强。

 

2020年常州市区或会适量增加供应、适度调整供应结构,加大部分区域商服用地供应,同时也将优化部分调控方式,推进中长期住房制度改革政策构建,建立适应常州土地市场的长效机制。

 

 

楼市篇


月度分析——疫情影响减小,供求基本保持平衡

 

 

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数据来看,2020年一季度受新冠肺炎疫情的影响,2月楼市成交处于低位,商品住宅供应仅8.47万㎡,成交面积15.96万㎡,为一季度最低;3月各级市场迎来全面复工,商品住宅供应恢复年前水平,为46.68万㎡,成交面积45.24万㎡,显著回暖。


成交分析——“V”型走势,均价回升明显

 

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从2020年一季度常州市区商品住宅成交金额和均价走势来看,2月为低谷期,24.03亿元的成交金额和15055元/㎡的成交均价都为季度最低;3月迅速回暖,成交金额与1月相差无几,成交均价明显上升,达16224元/㎡,为季度峰值。


区域分析——武进成交量高价低,天宁为揽金大户

 

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从商品住宅成交的区域来看,钟楼区一季度成交面积15.5万㎡为主城区最低,武进区以24.3万㎡的成交面积居冠;从区域商品住宅成交均价来看,天宁区以19345元/㎡排第一位,后依次为钟楼区17337元/㎡、新北区16258元/㎡,武进区成交均价15923元/㎡居主城区之末。可以明显看出,区域价值的日趋提升、价格的优势,都给武进区带来了极好的机遇,也恰好给刚需购房族创造了合适的上岸机会。


成交TOP榜——九洲·南广场花园获“三榜冠军”

 

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从常州全市商品住宅排行榜成交TOP榜来看,九洲·南广场花园以9.77亿元、6.45万㎡、615套的绝对优势的拿下2020年第一季度 “三榜冠军”;星河国际以6.16亿元、3.69万㎡、425套位列亚军;牡丹蓝光·晶曜以5.77亿元、3.39万㎡、304套居第三名。此外,龙湖·景粼天著、龙城金茂府等较高端改善楼盘均在成交金额TOP榜靠前位置,说明常州房地产市场改善需求十分旺盛。


土拍研究院点评


定向扶持,深化“因城施策”保刚需


3月3日,江苏省常州市人民政府办公室发布的《市政府办公室关于应对新冠肺炎疫情保障房地产业稳定发展的意见》不仅着手缓解拿地和开发房企的资金压力,还是常州房地产市场重点支持刚需的重大举措。政策不仅积极压降住房公积金贷款轮候时间,并适时调整完善住房公积金贷款差异化政策,稳定对首套房贷款的支持力度;同时,对受疫情影响暂时失去偿贷能力的,合理延后还款期限。两个角度分别从购房意愿和购买能力进行保障,从而保证市场内需,进而稳定房地产市场。同时,这也是高度贯彻中央“因城施策”的体现。


地价不断擢升,常州房价或再迎调整期​


如今的长三角,常州异军突起,渐进准二线城市,土地溢价也不断抬升,高价地涌现,众多开发商不得不用品牌与产品做出新的竞争力。2020年一季度常州武进区楼面单价纪录再度被刷新,4月还有2宗“万元地”以及1宗“准万元地”待拍,主城区地价水平将再迎“擢升期”。


地价的不断攀升必定会带动房价的走高,从而激发商品住宅向改善性发展,品质房源将是此后住宅市场的“主腔调”。从目前常州主城区已上市和有规划出炉的高价地中,大部分都规划为高端产品,且市场反应较好,多盘甚至成为区域人居标杆。从一季度楼市成交数据也可以看出,疫情影响之下在相对“低潮期”常州房地产市场依然能够创造出较好的成绩,不难看出这份“热销”的背后,更是市场的需求、土地价值、以及优质产品力共同作用的必然结果。


房地产市场综述


从2019年一季度至今,常州房地产一二级市场表现均较为活跃:土地高溢价成交、楼面单价纪录频频刷新;商品住宅库存大幅减少,去化周期显著缩短,供应成交持平,成交均价平稳上行。成体房地产市场呈稳步、健康发展的态势。