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2020年合肥市区第一季度房地产分析报告

作者:

土拍网 2020-04-22

每年一季度,都是房企拿地的高峰时期,在这个窗口期拿地,加上7至9个月的开发周期,可在第四季度上市,转化为销售额,为全年销售指标贡献一份力。但2020年伊始,突如其来的疫情对中国的春节假日按下了“暂停键”,这场疫情也直接导致一季度房企拿地受阻。

 

土地篇

 

据土拍大数据显示,2020年一季度合肥市区经营性建设用地共出让6宗,成交面积48.96万㎡,成交金额93.82亿元。同比去年,无论是宗数、面积,还是成交总额,较去年一季度均所下跌。事实上,受疫情影响,2月份合肥土地拍卖基本延期,直到3月份,土地市场才慢慢被“解冻”,供地与拍卖有序恢复,尤其是3月初的两场土拍,热度较高。

 

1.出让金额分析——土地出让金93.82亿元,同比下降19.88%

 

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 2020年一季度合肥市区经营性建设用地共出让6宗,成交面积48.96万㎡,同比下降17.28%;成交金额93.82亿元,同比下降19.88%。

 

纵观五年数据,在2017年一季度成交面积与成交金额创下新高之后,随着一系列调控政策的出现,2018年-2020年一季度,土地成交面积与成交金额保持稳健态势发展。

 

2.区域分析——“地荒+房荒”下的经开区,成交面积、成交金额领跑

 

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从各区域出让情况来看,2020年一季度合肥出让地块主要集中在滨湖区与经开区,瑶海区、包河区、高新区供地相对较少,其中本应在3月26日出让的高新区CBD地块因无人报名暂未顺利成交。而政务、庐阳、新站、蜀山四区一季度均未有地块出让。

 

各个区域里,鲜少供地而导致区域房源库存稀少的经开区成交表现尤为抢眼,无论是成交面积还是成交金额均稳居第一。经开区共出让2宗地,面积达到23.92万㎡,占总成交面积的48.85%;成交金额为47.33亿元,占总成交金额的50.44%。从平均楼面价来看,经开区还是以10595.76元/㎡的成绩排在首位。

 

3.用地性质分析:商住用地成交火爆 成交金额占比64%

 

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2020年一季度,合肥市区纯住宅用地成交3宗,成交面积17.68万方,占比36.12%,成交金额34.47亿元,占比36.75%;商住混合用地成交3宗,成交面积31.28万方,占比63.88%,成交金额59.35亿元,占比63.25%。

 

4.成交情况分析——2020年一季度3宗地楼面价破万 最高溢价率30%

 

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从楼面价来看,2020年一季度楼面价低于1万/㎡的地块有3宗,超1万/㎡的地块有3宗。其中,成交地块最高楼面价为15545元/㎡+竞自持面积7200㎡,是位于滨湖区省府中轴包河大道以东、万泉河路以南的地块。

 

从溢价率来看,2020年一季度溢价率0%-10%的地块有2宗,溢价率超10%以上地块有4宗,其中最高溢价率为30%,仍然是位于滨湖区省府中轴包河大道以东、万泉河路以南的BK202001号地块。

 

5.房企拿地分析:优质地块竞争激烈 阳光城29.6亿勇夺省府中轴地块

 

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一季度,在合肥成功斩获地块的还是以绿地、中海、阳光城等百强房企为主,经开区两宗地近20家房企争夺,滨湖、瑶海地块,也是10家左右厮杀。疫情之下,合肥土拍竞争程度亦是相当激烈——经开、滨湖3宗热地,都到了熔断价,且竞自持环节。

 

其中,阳光城拿下的省府中轴BK202001号地块成为楼面价以及成交金额最高的地块,楼面价达到15545元/㎡,成交总价达29.6亿元且竞自持面积7200㎡。

 

一季度在合肥拿地的房企大抵分为两类:一是房企今年销售指标较高,货值储备不够,要想达成指标,必须拿地增加土储。毕竟,卖房的前提,是有货。比如“分食”经开区两宗地的中海和绿地,土拍当天也可以看到他们的拿地意愿是多么饥渴。

 

二是在合肥没项目,或者前期项目快卖完的房企。拿下滨湖BK202001号地的阳光城,其包河的悦澜府项目清盘中,瑶海区的与旭辉、大发合作的公园天著也是尾盘,再不拿地,今年没项目可干,团队的生存便成问题。另一种就是久未在合肥拿地的万科。没货值的房企,只能背水一战。

 

一季度合肥土拍市场并没有因疫情而遇冷,这对于楼市回暖有重要促进作用。相对来讲,主流房企对后市预期比较积极,房地产市场前景依然被看好。

 

楼市篇

 

1.同比分析——住宅成交量同比下跌29%

 

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2020年一季度合肥市区商品类住宅成交9374套,同比减少3877套,跌幅29%。2020新年伊始,受到疫情的影响,楼市整体受到较大冲击。疫情期间,房企展开了积极的“自救”,很多项目都把线下售楼处搬到线上,并推出了无理由退房、最低价锁定等,“线上售楼处”纷纷涌现。但这些举措并没有在业绩层面得到显著体现,导致一季度楼盘销量不尽如人意。

 

2.月度分析——量价起伏较大 呈反向“V”型趋势

 

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2020年一季度,合肥商品住宅量价呈现出反向“V”字形走势。成交量方面,1月成交量3992套,到2月受春节和新冠疫情影响下滑至1330套,3月份随着疫情逐渐好转,购房需求得到释放,成交量也随之反弹,环比上升2722套。

 

成交均价方面,一季度各月窄幅波动,变化不大。2020年1月份合肥住宅成交均价17232.66元/㎡;2月份合肥住宅成交均价17256.35元/㎡;3月份合肥住宅成交均价17244.70元/㎡,3月份的成交均价微跌,与开发商求走量推优惠有关。

 

3.区域分析——新站区成交1943套居首 政务区仍为价值高地

 

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成交量方面,2020年第一季度合肥的成交主力区域在新站区,1943套的成交量领跑九区;其次是滨湖区,成交量1560套;排名第三的是高新区,成交1182套。政务区由于存量匮乏以129套销量垫底。

 

随着2019年底合肥地铁3号线的正式运营,新站区域多个地铁盘走俏,加上区域楼盘竞争激烈,购房优惠力度也较大,且作为刚需盘的主力区域,备受不少自住和投资客的青睐。

 

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成交均价方面,政务区的成交均价为九区最高,达到了24886.12元/㎡,目前政务区新房凤毛麟角,并且售价居高不下,这也是限制政务区成交量的因素之一。

 

除了政务区,滨湖区成交均价也破2万元/㎡。区域内多个高端改善盘的扎堆入市使得滨湖区楼盘库存量显著上升的同时,成交均价也高企。除此之外,包河区、蜀山区、庐阳区三大老城区成交均价均在1.8万/㎡以上,老城区的房价一直较为坚挺。

 

4.成交金额TOP100——文一豪门金地5.25亿强势领先

 

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2020年第一季度合肥楼盘销售金额排行榜中,排名前十的有文一豪门金地、荣盛华府、禹洲银河PARK、保利柏林之春、龙湖春江紫宸、乐富强悦湖熙岸、公园天著、北雁湖玥园、禹洲绿城蘭园、天鹅湖ΜΟΜΛ。这些卖的较好的楼盘,要么是热门区域的改善盘,要么是刚需区域的低价盘,品牌房企也是虹吸客户的一大因素。

 

土拍研究院观察

 

2020年一季度末,合肥市区房地产市场回温明显。土地方面,虽然成交量同比有所下跌,但在疫情尚未结束的情况下还有房企敢高价拿地,证明了合肥市场仍被房企看好,土拍热度不减;房产方面,低价盘、限价盘仍然热销,高价盘逐渐走量。

 

市场回暖的影响是多方面的,最明显的一方面好处在于市场预期看好,房企在加紧推售、抢收业绩的同时,势必将加大土地投资力度,促进城市发展进程。根据合肥市土地市场,4月合肥暂定出让12宗共1036.99亩地,5月目前已有7宗共569.17亩优质地块待拍,预计接下来的二季度,合肥土地市场将迎来“供地潮”。

 

疫情之下,合肥楼市的“小阳春”虽然比以往来的要迟一些,但终会来临,期待第二季度合肥楼市的表现。