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2020年南通市区上半年房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2020-07-24

2020年,是不平凡的一年。今年一季度,在疫情影响之下,各行各业都面临着巨大的挑战,房地产业也不免受其影响,多地相继发布土拍延期的通知,土地市场紧急按下暂停键,南通市区土地供应量也有所减少,仅出让两宗经营性建设用地。如今,随着市场逐步恢复正常,房地产业逐渐恢复原有的活力,二季度南通市区共出让13宗经营性建设用地,成交金额超151.75亿元,且相较于2019年同期,各项数值都有明显上升。

 

2020年南通市区土拍再迎新模式,实行地价房价“双控”并摇号竞买规则,多宗地块均达到最高限价,取得了不菲的成绩,这也是南通首次推出“双限”政策。尽管疫情冲击对一季度市场成交量有很大影响,但购房需求在二季度得到集中释放,成交量有明显回升。下半年南通市区各大房企加快供应节奏,多个楼盘紧急加推和入市,因此成交量有望继续上升。

 

土地版块

 

总体成交分析——上半年成交总金额近225亿元  同比“量价齐升”

 

纵观近五年南通市区上半年土地市场成交情况,2018年推地量位列最高峰,是近五年来上半年推地量最高的年份。2020年1-3月,南通市区仅成交2宗经营性建设用地,但随着市场逐渐回暖,4-6月开启推地潮,共出让13宗经营性建设用地。整体来看,2020年上半年总成交金额创近五年新高,且相较于2019年呈直线上升趋势。

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据土拍大数据统计,2020年上半年南通市区共成交15宗经营性建设用地,其中崇川区占8宗,港闸区占4宗,开发区占3宗,成交总面积为122.24万㎡,成交总金额为224.99亿元,同比涨幅明显。楼面价破万元地块共计7宗,最高成交楼面价为17391元/㎡,由祥生地产竞得崇川区麦客隆地块所创。

 

区域成交分析——崇川区独占鳌头  8宗地成交总额超146亿元

 

尽管一季度推地节奏放缓,仅成交2宗经营性建设用地,但二季度推地节奏加快,仅6月份就成交11宗经营性建设用地,且多宗地块达到最高限价,以摇号的方式确定最终竞得房企,土地市场回暖明显,为上半年画上了完美句号。

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据土拍大数据统计,2020年上半年共成交15宗经营性建设用地,其中崇川区占8宗,成交总面积为57.56万㎡,成交总金额为146.25亿元;港闸区占4宗,成交总面积为33.67万㎡,成交总金额为44.47亿元;开发区占3宗,成交总面积为31.01万㎡,成交总金额为34.28亿元。无论是成交总数量,还是成交总面积或成交总金额,崇川区均列首位,可见该区域市场热度极高。

 

房企拿地分析——摇号模式新鲜出炉  新晋房企抓紧机遇入驻

 

2020年上半年,南通市区为响应国家“稳房价”的政策,以及有效遏制房价过快上涨,开启了土拍新模式,为地块设置最高限价,并实行地价房价“双控”并摇号竞买规则,这也是南通首次推出“双限”政策,新政的实施,无疑是给更多房企提供了进驻南通的机会。

 

2020年上半年南通市区住宅用地成交情况一览:

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据土拍大数据统计,2020年上半年南通市区10宗住宅用地均被品牌房企竞得,成交总面积为89.23万㎡,成交总金额为195.23亿元。其中摇号竞得的地块有6宗,成交总面积为36.15万㎡,成交总金额为103.79亿元。

 

摇号取得结果的6宗地块分别由祥生地产、石榴地产、碧桂园、华宇集团、合景泰富以及南通亚伦地产竞得,其中石榴地产与华宇集团是首次进驻南通,祥生地产与合景泰富是首次进驻南通市区。新鲜血液的入驻,无疑是给南通土地市场增添了新的活力,未来这些新晋房企又将会在南通市区打造出怎样的项目?让我们拭目以待!

 

土地市场综述

 

坚持“房住不炒”定位不变  土拍新模式成功上线

 

为全力应对疫情,保持经济平稳运行,2020年上半年南通市各县区政府纷纷制定相关政策,支持房地产企业、建筑施工企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难,保障城乡有序建设。启东、海门、如皋等地更是纷纷发布新政来助力房地产市场平稳发展,启东限售政策也出现2017年以来的首次松动。

 

南通市区为助力房地产市场平稳发展推出土拍新模式,共推出6宗地块设置最高限价,并实行地价房价“双控”并摇号竞买规则,最终,6宗地块均达到最高限价,以摇号形式产生最终竞得房企。6宗地块成交总金额超103亿元,最高楼面价为17391元/㎡,由祥生地产竞得崇川区麦客隆地块时所创。

 

土地市场热度不减  新鲜血液强势入驻

 

2020年第一季度,南通市区受疫情以及多方影响,土地市场按下暂停键,仅1月份成交2宗经营性建设用地,分别由盛和&融创以及招商局竞得。2、3月份无经营性建设用地出让,4月份成交2宗住宅用地,分别由祥生地产与石榴地产竞得,两大房企均为首次进驻南通市区的房企;5月份市场趋于冷静,无经营性建设用地出让;6月份推地量直线上升,共出让11宗经营性建设用地,其中住宅类地块占6宗,成交总面积为51.03万㎡,成交总金额为82.63亿元,分别由碧桂园、华宇集团、恒大、合景泰富以及亚伦地产竞得。

 

据土拍大数据统计,2020年上半年南通市区共有4家新晋房企进驻南通市区,其中石榴地产与华宇集团是首次进驻南通,据了解,石榴地产一直以来对南通市区的地块都十分看好,此次通过摇号幸运摘得崇川区青年路南R20002地块,也是为进驻南通打响了第一枪。

 

另外,祥生地产与合景泰富也是首次进驻南通市区,此前祥生地产与合景泰富分别在如东、通州竞得一宗优质宅地,打造出祥生翰林府、合景紫御四季这两个项目,不知道此次入驻南通市区又会带来怎样的项目呢?敬请期待!

 

总结

 

整体来看,尽管因疫情带来的市场下行是始料未及的,但全国人民积极奋力抗击疫情,使得各行各业都逐渐回暖。南通市区2020年上半年土地市场递交了一份不错的成绩单,15宗经营性建设用地成交总额近225亿元,创近五年新高,且相较于2019年同期,呈现“量价齐升”的态势。新土拍模式的上线,让南通土地市场拥有了崭新的面貌,也焕发了新的活力。2020年上半年南通市区推地量集中在6月,按照以往南通市区推地节奏来看,预计下半年还会有一波供应高潮,因此下半年市场可期。

 

楼市版块

 

商品房成交分析——市场需求量旺盛  6月份供应量大幅上涨

 

据统计,2020年上半年南通市区商品房总供应量为103.36万㎡,同比下降23.58%。受疫情影响,第一季度南通市区线下售楼处紧急关停,多个楼盘转为线上销售或推后开盘时间,因此无论是供应量还是成交量都受其影响大幅下降。二季度市场逐渐回暖,售楼处也开始恢复正常运营,因此6月份商品房供应量直线上升,达到37.64万㎡,但因备案数据延迟,成交量仅1月份有数据显示,为3.89万㎡。

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(以上数据来自克而瑞南通地产资讯)

整体来看,2020年上半年南通市区商品房供应情况稳中有升,虽然前两月受疫情影响,各项数据都有明显下滑,尤其是2月份,多个楼盘宣布推后开盘时间,因此供应量仅1.83万㎡,但3月份随着疫情开始好转,加之多个项目加推入市,供应量有了明显的上升,尤其是6月份,供应量达到37.64万㎡。而成交数据由于多个楼盘成交备案数据延迟,成交情况仅一月份有所体现,成交均价同环比也小幅下降,但由于数据不充分,所以这并不能反映南通市区商品房真实情况。

 

商品住宅成交分析——市场热度不减  整体去化成绩良好

 

据统计,2020年上半年南通市区商品住宅全年供应量为88.27万㎡,同比下降29.32%。同样受疫情影响,多个楼盘成交数据备案延迟,因此除了1月份,其余时间成交量均暂未体现,1月份成交量为3.89万㎡。

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(以上数据来自克而瑞南通地产资讯)

整体来看,2020年上半年南通市区商品住宅供应量集中在3、4、6月份,3月份供应量为17.84万㎡,4月份供应量达到19.11万㎡,6月份供应量达到36.6万㎡,整体数据相较于去年同期,均有明显下滑。而成交数据由于多个楼盘成交备案数据延迟,成交情况仅一月份有所体现,为3.89万㎡,但由于数据不充分,所以这并不能反映南通市区商品住宅真实情况。南通市区多个项目将于今年下半年开盘或加推,因此下半年新房市场成交表现预计会十分亮眼。

 

楼市综述

 

市场持续恢复  多个项目加推入市

 

一直以来,南通市房地产市场都保持着较为宽松的政策环境,吸引了多数品牌房企在南通这片热土上投资兴业、开发深耕,南通市区亦是如此。如今,沪苏通铁路的开通运行,不仅让南通迈入高铁时代,也让南通与上海更加紧密相连。沪苏通长江公铁大桥和铁路的通车,无疑是长三角区域经济版图上浓墨重彩的一笔,未来将为长三角经济辐射南北提供更加便利的条件。有了高铁的加持,南通房地产市场又将进一步提升。

 

2020年第一季度,南通市区多个楼盘线下售楼处关闭,紧急改为线上销售,但新的营销方式并不能让大多数人接受,因此整体表现不佳。二季度开始,崇川区、港闸区、开发区多个项目的积极加推入市,其中包括有绿城·诚园、君兰天悦、融信澜宸、恒大林溪郡、恒大林语郡、绿城·蘭园、万濠禧园等,均取得了不菲的成绩,其中市区典型的“日光盘”项目——绿城·诚园更是迎来了收官之作,整体表现不错。

 

需求量进一步释放  整体去化表现优异

 

2020年开年,新冠肺炎疫情爆发,影响到宏观经济的方方面面,房地产行业亦难幸免。春节期间,南通市区多个项目开工滞后,开盘时间也紧急推迟,但因1月份前期市场表现可观,因此1月份整体去化效果不错。2月份处于疫情爆发期,市场趋于冷静,成交量明显下滑,去化效果不理想。

 

3月份开始,疫情得到控制,市场开始恢复往常的热度,加之崇川区绿城·诚园、仁恒世纪公园两大项目,以及开发区恒大林溪郡与恒大林语郡两大项目的积极加推,前两月积压的购买需求在此刻得到释放,因此3月份去化效果比较理想,平均市场去化率达到97%。

 

4月份开始,多个项目相继入市,市场购买力持续释放,无论是刚需类项目还是改善类项目,去化效果都十分不错。据资料显示,4月份平均市场去化率达69%,5月份平均市场去化率达91%,6月份平均市场去化率达84%,整体去化表现优异。

 

楼市总结

 

据资料显示,2020年上半年全国各地发布与房地产市场有关的调控政策共计304次,其中包括全国各地力度不一的人才政策、购房补贴政策、落户政策以及前期为房企减负等适度宽松政策。南通市区虽政策较宽松,但一直以来,也依然坚持“房住不炒”的理念,全面落实“三稳”的调控要求。

今年,南通市区推出地价房价“双控”并摇号的竞买规则,限制了土地最高楼面价和房屋备案均价,有效遏制了房价过快上涨,从而推动市场平稳发展。今年上半年楼市整体稳中有升,下半年多个项目的相继加推与入市,加之市场强有力的支撑,预计成交量将有明显回升。