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2020年上半年常州市区房地产分析报告

作者:

土拍网 2020-07-27

2020年上半年常州市区房地产分析报告

 

土地篇

 

随着6月30日中心区和武进区6宗地块的土拍落锤,常州市区上半年土拍市场正式收官。根据土拍大数据显示,2020年上半年(1-6月)常州主城区(不含金坛、溧阳)共成交36宗涉宅经营性建设用地(含回购地块,不含融资地块),占地面积177.71万㎡,成交总金额277.08亿元。其中,涉宅用地共成交31宗(含回购地块),占地面积,163.04万㎡,折合2445.5亩,成交金额270.48亿元,平均楼面价8009.6元/㎡。

 

同比分析——土地总出让金277.07亿元,同比下降24.5%

 

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纵观2017年以来1-6月的经营性建设用地成交数据,2019年的成交金额和面积均为最高水平。2020年受新冠疫情影响,上半年供地节奏处于相对抑制状态,经营性用地总成交面积177.71万㎡,成交总金额277.07亿元,平均地价1039.5万元/亩。从成交宗数来看,2020年成交36宗地块,数量上略高于前两年,出让面积却较低于2019年,说明2020年出让地块呈小面积化。

 

用地性质分析——商住用地为成交主力,成交金额占比达75%

 

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2020年上半年常州市区成交的经营性建设用地中纯住宅用地面积为30.81万㎡,占比17%,成交金额63.2亿元,占比23%;商住混合用地成交面积为132.23万㎡,占比75%,成交金额207.29亿元,占比75%;商服用地成交面积14.67万㎡,占比8%,成交金额为6.58亿元,占比仅有2%。整体来看,商住用地的成交面积和成交金额都占据了绝对的优势。

 

月度成交分析——疫情影响减弱,4月开启“窗口期”

 

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从2020年上半年涉宅用地整体的挂牌和成交月度走势来看,土地出让“流量”高峰期主要集中在4-6月。其中5月挂牌46.64万㎡为月度供应量之最,6月成交46.64万㎡为月度成交量之最。从成交金额来看,2020年上半年基本呈现“N”型,2月受疫情影响,成交金额处“谷底”,5月优质地块集中出让,成交总金额达108.16亿元,为上半年之最。

 

区域分析——新北拿“双料冠军”,钟楼区地价最高

 

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从区域来看,2020年上半年,新北区成交的涉宅用地面积和金额均遥遥领先其他各区。其中,成交面积75.78万㎡占市区总成交面积的46.5%;成交金额96.13亿元占市区总成交金额的35.5%。从地块成交单价来看,钟楼区平均地价2174万元/亩、楼面单价12108元/㎡均居榜首,老城区价值再次凸显。新北区平均地价和楼面单价均居后,主要由于其今年上半年出让的涉宅用地中,乡镇地块和用于政府回购地块较多,一定程度上拉低了区域楼面价和平均地价水平。

 

单价分析——新增12宗万元地,超历年总和

 

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截至2019年底,常州共有11宗“万元地”,2020年1-6月,常州“万元地”阵容再添12名“干将”,远超过2018年和2019年“万元地”之和。4月10日,德商竞得天宁区杨板村地块,楼面单价19793元/㎡,常州市区楼面单价新的“天花板”诞生,比2019年最高楼面单价高出约4000元/㎡。5月15日,随着黑牡丹以10106元/㎡的楼面价竞得湾城北路东侧、义乌路南侧地块,经开区最高楼面单价顺利破万,至此,各区楼面单价最高纪录均破万,常州地价水平再上新台阶。

 

8宗宅地溢价率50%以上,房企“抢夺战”成常态

 

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溢价率一直是常州土拍的一大看点。2020年上半年,常州共产生8宗溢价率高于50%的地块,4宗地块溢价率达到70%以上,多场土拍呈现火热的“拉锯战”场面,多宗地块竞价过程中出现大幅度跳价,多家房企对常州土地市场十分看好。6月30日,在上半年土拍的收官之战中,建源以114.96%的溢价率竞得西太湖地块,为近三年溢价率最高值。

 

房企分析——22家房企拿地,3家首次招拍挂拿地

 

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据统计,2020年上半年共有嘉宏、新城、路劲、蓝光、建源、黑牡丹、中南菩悦、阳光城、雅居乐、荣盛、龙控、华宇、德商、碧桂园、大唐、大发、晋陵、常州运河南岸、常州新夏置业、常州东南经济、协新、东方新城等22家房企在常州成功竞得宅地。其中,嘉宏竞得3宗地块;新城、路劲、蓝光、建源、黑牡丹各竞得2宗地块;常州运河南岸、常州新夏置业、常州东南经济、协新、东方新城竞得的地块均为100%回购地块。在今年上半年的土拍中,大唐为首次进驻常州,德商、阳光城首次通过招拍挂拿地。

 

土拍研究院点评

 

优质地块集中入市,多板块楼面价刷新

 

在今年上半年出让的涉宅地块中,武进区绿地峰云汇北侧地块、新北区前桥小区西地块、钟楼区曙光化工厂地块、天宁区杨板村地块、经开区丁塘河湿地公园C地块等均多宗优质地块从挂牌起就备受关注,部分地块报名房企超10家,竞拍过程呈现明显的“拉锯战”,溢价率居高不下。

 

这一方面可以看出,随着2019年成交宅地的渐趋入市,2020年房企亟需补仓,但疫情之下房地产市场供应段和需求端基本处于抑制状态,而随着小阳春的到来,疫情逐渐受到控制,虽然房地产市场不会出现较为猛烈的”爆发式“消费,但是一定程度的”反扑“还是有的,多家房企密集拿地布局,常州在这一波行情中抓住机遇,优先亮出“优质”牌,同时从保证金存缴期限等方面降低开发商拿地门槛,可谓“诚意”十足。

 

另一方面,优质地块的出让必然牵动着区域的价值高地。在今年上半年的土拍中,天宁区、新北区、武进区、经开区楼面单价均被刷新,常州市区楼面价迎来新的“天花板”,牛塘镇、西太湖等新兴镇区迎来首宗“万元地”。随着高价地的入市,房地产二级市场毕竟迎来新一波的价格“翻番”,城市区域价值也在这一波土拍中彰显的淋漓尽致。

 

市场定调供给,小体量地块或成“双赢”产品

 

从近三年上半年宅地成交走势来看,2018年成交的21宗涉宅地块占地124.61㎡,2019年成交的30宗地块占地面积219.61㎡,2020年上半年成交的31宗涉宅地块占地面积仅163.04㎡,小体量地块为今年供应的主力军。

 

这主要是因为,随着银行信贷政策对房地产开发企业的不偏斜以及市场上对成品房甚至现房的要求越来越高,小体量地块一般由于面积较小,总价相对不高,极易成为房企快投资、快开发、快销售、快回笼的“四把快刀”,成为高周转的“助推器”,天宁区杨板村地块的成交一定程度上印证了这一点。地块有融创、银城、德商、嘉宏、新城、黑牡丹、康桥、金科、中南菩悦等9家报名竞拍,最终成交楼面单价达19793元/㎡,溢价率75.85%。该宗地块作为德商首次招拍挂拿地可谓“机智如斯”。地块占地面积仅11772㎡,最大建筑面积2.35万方,没有严格配建要求,项目入市一方面或将成为中心区标杆产品,成为老城区的一抹“亮点”,另一方面也将代表德商打下品牌基础,为以后其他项目奠定坚实的口碑基础。

 

土地出让节奏平稳有序,完成全年供应62%

 

2020年以来,常州市区涉宅用地累计挂牌176.82万㎡,折合2652亩。在今年4月常州自然资源局网站公布的《常州市2020年度国有建设用地供应计划》中,2020年常州市区(不含金坛、溧阳)年度住宅用地供应计划为4300亩(其中普通商品住房用地3000亩,保障性住房1300亩),目前完成了约62%。

 

相较于2019年上半年,今年上半年土地供应少了近千亩。这主要对2020年土地市场全年“窗口期”的把控和预判,供地节奏整体有条不紊;同时,也是“因城施策”基调下,常州市区土地供应上的运筹帷幄、审时度势,充分把握了当前市区土地现状和商品住房去化周期,调整土地供应区域分布和供应结构,促进房地产市场健康平稳发展。

 

总结与展望

 

近日,常州市再度放宽户籍准入政策,发布了《常州市非户籍人口落户实施办法》。政策全面取消重点群体落户限制、溧阳市全面取消落户限制、畅通其他落户通道等方面的内容,从需求端扩大内需,推动房地产市场健康发展。

 

栽好梧桐树,自有凤凰来。近年来,常州城市经济文化的不断发展,城市品位的不断提升,投资环境的不断改善,品牌房企纷纷将目光投向常州,布局常州,常州未来房地产价值仍将继续凸显。在2020th中国(南京)城市土地展暨中国房地产发展高峰论坛上,常州市区携65宗优质涉宅地块参展,总面积5500亩。大量优质地块的入市必将为常州人居带来更大、更广的改善空间,“强富美高”新常州的未来将更加美好。

 

 

楼市篇

 

2020年1-6月,常州市区(不含金坛、溧阳)商品住宅供应面积为271.06万㎡,供应套数21840套,成交面积为273.99万㎡,成交套数达21449套,成交金额491.35亿元,成交均价为17385.6元/㎡。

 

月度分析——4月开闸,成交逐步回暖

 

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从2020年上半年商品住宅月度成交走势来看,2月受疫情影响,供求均处于抑制状态,3月回暖,4月供应量开闸,商品住宅供应面积达76.26万㎡,成交同步回暖;6月为成交峰值,成交面积达81.97万㎡。从成交均价来看,随着4月供应量的激增,成交均价一度攀升至18921元/㎡,创造了今年最高房价水平;5月量价均有所回落,6月再次回暖,成交均价定格在18815元/㎡。

 

区域分析——武进为供求大户,天宁区均价最高

 

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从区域来看,武进区以89.67万㎡的供应面积和89.82万㎡的成交面积遥遥领先其他各区,为供求大户,其次为新北区;天宁区以47.73万㎡的供应面积和55.13万㎡的成交面积居末。从区域商品住宅成交均价上来看,天宁区以21804元/㎡的成交均价居四大区之首,其次为钟楼区的17760元/㎡,武进区和新北区成交均价基本持平,新北区以16815元/㎡的均价稍稍领先。

 

存量分析——存量和去化周期呈“N”型走势

 

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纵观2020年上半年常州市区商品住宅整体库存量和去化周期,基本呈现“N”型走势。截止2020年6月底,常州市区商品住宅库存总量为536.57万㎡,库存套数为39965套,去化周期为10.3个月,为上半年以来最低水平。其中4月库存量最高,达552.35万㎡。这说明了疫情的爆发一定程度上造成了市区商品住宅的积压。随后,楼市逐渐解冻,去化周期显著缩短,房地产市场走上正常轨道。

 

面积分析——90-130㎡占据大半壁江山,改善产品成主流

 

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从商品住宅成交套数来看,2020年上半年90-110㎡共成交5951套、110-130㎡共成交7325套、130-150㎡共成交4507套、150-200㎡共成交2243套,以上面积段占据了总成交套数的93%,其中又以110-130㎡占比最大。这基本可以看出,三、四房的改善产品逐渐占据本轮市场。

 

项目分析——武进、新北盘踞三榜

 

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从全市的榜单来看,星河国际以9.36万㎡的成交面积、南广场·九洲玺以22.53亿元的成交金额、牡丹蓝光·晶曜以741的成交套数分别位列三榜冠军。从上榜项目所属区域来看,武进区和新北区几乎盘踞了整个榜单。其中,星河国际、牡丹光·晶曜、龙湖·景粼天著、绿地·名墩道、南广场·九洲玺、美的世茂·云筑均在列三榜,为上半年成交主力。

 

土拍研究院点评

 

洼地消失,房价上涨市区全面改善

 

随着6月30日土拍的顺利落锤,常州市区“万元地”扩容至23宗,其中今年上半年诞生的“万元地”已达12宗,乡镇最高楼面单价破万,多板块迎来价值重塑,常州市区土地市场遍地开花。地价的不断攀升必定会带动房价的走高,从而激发商品住宅向改善性发展,品质房源将是此后住宅市场的“主腔调”。从目前已上市和有规划出炉的高价地来看,大部分都规划为高端产品,且市场反应较好,多盘甚至成为区域人居标杆。

 

从上半年商品住宅成交TOP榜单也可以看出,雄踞三榜的星河国际在售均价16000-19000元/㎡;龙湖·景粼天著在售复式均价约25000-26000元/㎡;绿地·名墩道在售均价约18000-19000元/㎡;美的世茂·云筑在售均价约20000元/㎡;南广场·九洲玺多次即开即罄,目前加推已售罄,此前带装修均价约37000元/㎡。不难看出,疫情影响之下的“热销”更是源自市场需求、土地价值、以及优质产品力的共同作用。

 

新政助力,宽松落户再迎人口红利

 

一个城市的人口基数往往是当地房地产市场的基石和支撑,也是近年来多个城市政策调控“风口浪尖”的话题。

 

6月24日,《常州市非户籍人口落户实施办法》发布,全面取消溧阳市落户限制和市辖区重点群体落户限制,实施农村籍大学生来去自由的落户政策,并进一步放宽职业技能人才落户。政策从取消落户限制和引进人才入手,一方面有效带动人口基数的增长,另一方面也是招贤纳才的重要一步,对推动城市的建设发展和房地产市场的健康有着积极的推进作用。

 

利好的政策和健康的市场环境对于常州楼市而言无疑是一剂“定心针”,加上紧俏的供求关系和充满活力的去化水平,常州的房地产市场发展前景可观。

 

GDP向好,抓住长三角一体化​契机

 

2019年,常州市经济社会发展总体平稳、稳中有进、进中提质。完成地区生产总值7401亿元,增长6.8%,全省第三;全体居民人均可支配收入达49840元,全省第四,增长8.5%;居民消费价格上涨3%。全年房地产开发投资保持高位运行,完成投资893.4亿元,增长49.9%,其中住宅投资725.2亿元,增长57.6%,增幅分别高于上年25.5个和21.9个百分点。

 

数据来看,2019年,常州经济运行总体稳中有升,增速平稳,持续保持向好的局面。从投资结构来看,房地产投资增速加快,同比增长达到49.9%。这说明一方面, 常州房地产市场在经历了前几年的断供、调整之后,目前去化良好、需求十分稳健。另一方面,随着长三角一体化进程的全面推进,常州城市价值不断被挖掘,“洼地”正逐渐消失。

 

总结与展望

 

2020年上半年,常州房地产市场历经了疫情的考验,表现依旧健康且充满活力。从一级市场来看:多宗土地高溢价成交、多板块楼面单价持续刷新高、多家房企争相入驻。一级市场的火热将大概率灌溉到房地产二级市场:高地价催生高房价、高溢价促成高品质、多个项目致力于打造区域标杆和品牌口碑。

 

2020年下半年,常州主城区尚有1500余亩涉宅用地将出让,届时或将再迎成交“小高峰”,进而促进商品住宅市场的去化。值得注意的是,在当前中央“房住不炒”、“三稳”的主基调下,常州房地产市场在渐趋回暖中依旧处于可控状态。可以预见的是,继续落实因城施策的长效调控机制、“稳定”依然是下一阶段房地产调控政策主基调。