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2020年上半年苏州市区房地产分析报告

作者:

土拍网 2020-07-27

土地篇

 

土拍大数据统计显示,2020年上半年苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让47宗,成交面积204.08万㎡,总成交金额457.08亿元。其中,高新区8宗、相城区11宗、吴中区21宗、工业园区5宗,姑苏区2宗。楼面价超万元的地块数量25宗,占比60%;楼面价超2万元的地块有3宗,占比7%。

 

 

1.上半年出让金457.08亿元 同比减少12.35%

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2020年上半年经营性建设用地(不含吴江区)出让的47宗地块,成交金额457.08亿元,同比2019年上半年减少了12.35%,成交面积204.08万方,同比增加14.83%。从最近几年上半年土地市场表现来看,2018年上半年土地市场成交量达到峰值,成交面积226.87万方,2020年上半年土地成交量仅次于2018年。

 

2.涉宅地块楼面价小幅下降,其中纯住宅地块楼面价降幅较大

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据土拍大数据统计,2020年上半年苏州市区经营性建设用地的平均楼面价为10660元/㎡;与2019年上半年相比,下跌4605元/㎡,同比下跌30.16%。其中,住宅用地平均楼面价为14938元/㎡,与2019年上半年相比,下跌2222元/㎡,同比下跌17.74%;商住用地平均楼面价为11313元/㎡,与2019年上半年相比,下跌871元/㎡,同比下跌7.15%;商服用地平均楼面价为1081元/㎡,与2019年上半年相比,下跌2153元/㎡,同比下跌66.57%。另外,据统计,2020年上半年苏州涉宅类用地的总建筑面积约为328.37万㎡,与2019年上半年的310.01万㎡相比,供应量小幅上升。

 

 

3.吴中区成交金额和面积位居各区榜首,姑苏区成交均价最高

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从各区域出让情况来看,2020年上半年苏州出让地块主要集中在吴中区、高新区和相城区,姑苏区和工业园区供地相对较少。其中,吴中区成交面积69.84万㎡,位居五区之首,高新区成交面积55.40万方,仅次于吴中区。从平均楼面价来看,姑苏区区以25879元/㎡的成绩排在首位,成交均价远高于其他区域。工业园区因为两宗商服用地的出让,拉低了整体的楼面价水平,在五区中排名末位。

4.24宗宅地楼面价超万元 最高楼面价为25868元/㎡

 

据土拍大数据统计,2020年上半年苏州共有24宗涉宅类用地楼面价超万元。这24宗超万元楼面价的地块里,高新区5宗,相城区5宗,吴中区10宗,工业园区3宗,姑苏区1宗。而楼面价超2万元的地块有2宗,占比8.33%。其中楼面价最高的地块则是由苏州茂方企业管理咨询有限公司(东原)竞得的姑苏区人民路西、南环路北地块,楼面价达25868元/㎡。

另外,值得一提的是,其中2020年1月苏州新禹溪建设发展有限公司摘得的高新区枫桥街道地块需要现房销售,该宗地块为2020年首宗需要现房销售地块。

 

2020年6月1日,中海地产摘得的高新区科技城玉屏路绿化地南、元方路绿化地东西地块也需现房销售,楼面价18566元/㎡,为本年度第二宗现房销售地块。

 

5.2020年上半年,政府地块供应节奏加快,房企参拍热情高涨

2020年上半年苏州市区共进行了七次土拍,共26家房企成功拿地。其中东原“连中三元”,接连竞得苏州市区地块;金地、金科、新城、新希望和卓越等房企分别摘得2宗地块。从土拍热度来看,由于今年年初受疫情影响,部分地块取消“现房销售”条件,一定程度上促使房企积极拿地,另一方面在相应“限地价”的土拍条件下,土地市场整体回归理性,多宗地块溢价率位于15%以内。

 

与2019年苏州土拍市场房企拿地的“谨慎”态度相比,2020年的几次土拍,房企参与度都比较高,拿地热情明显“高涨”,不少房企积极补仓,土地市场稳中有热。

 

楼市篇

 

 

1.一季度受疫情影响,市场表现不尽人意,二季度市场成交量大幅攀升。

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2020年一季度楼市表现较为低迷。受新冠疫情影响,2月成交量环比上月减少了59.76%,二季度市场逐渐回暖,成交量逐渐攀升,6月单月,苏州市(含吴江区)商品住宅成交量超过“百万方”,环比5月,上涨57.75%。

 

 

2.上半年成交面积同比下跌12.65%

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从2016年-2020年上半年住宅成交柱状图可以看出,2016年上半年住宅成交量最高,为52534套。2018年上半年住宅成交量位居末位。2020年上半年苏州市(含吴江区)成交面积395.13万方,成交套数31519套,同比2019年上半年,成交面积下跌12.65%,成交套数下跌13.96%,新冠疫情为2020年上半年市场成交量下跌的主要影响因素。

 

3.双吴区”成交量占全市“半壁江山”

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从各区域住宅成交套数来看,吴中区销售量稳居上半年第一,共计成交9249套,占苏州市总成交套数的29%,高于其他各区,吴江区成交7117套,占苏州市总套数的23%,仅次于吴中区;作为苏州项目较多的两个大区,该两区域总成交量占据苏州市总成交量的52%;其余高新区、相城区、工业园区、姑苏区,分别成交6165套、5104套、2836套和1048套,其中工业园区和姑苏区在售项目较少,整体成交量居于各区末位。

 

4.房企总销售TOP10:苏高新拿下金额和面积“双冠”

从2020年上半年销售金额、套数和总面积来看,苏高新成交金额84.48亿元,成交面积23.82万方,成交套数1712套,占据成交金额榜和面积榜第一,套数榜第二位;龙湖集团成交金额48.41亿元,成交面积21.98万方,成交套数1824套,占据套数榜第一位,面积榜第二位,金额榜第三位;中海地产成交金额60.14亿元,成交面积14.95万方,成交套数934套,占据金额榜第二位,面积榜第三位,套数榜第六位。

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(备注:以上数据含吴江区。部分数据来源:克而瑞)

 

土拍研究院观察

2020年上半年年初全国各城市受新冠疫情影响,房地产市场售楼处关闭,项目建设工程停滞、土拍延期,而随着2月疫情逐渐得到控制,中央政府等各级地方政府出台一系列政策,扶持房地产市场发展,促进市场复苏,2020年上半年苏州土地市场的地块拍卖吸引众多房企关注,房企拿地热情不减,新进房企和老牌房企积极拿地,落子苏州。

 

全年地块供应量充足,吴中区宅地成交占比苏州市区45%

从政府层面来看,3月18日苏州市土地储备和招标拍卖领导小组会议上公布的供地计划,今年市区住宅用地供应计划为8400亩,其中吴中区、相城区、姑苏区、苏州高新区和苏州工业园区共为6200亩,吴江区为2200亩,政策性住房用地供应占比均不低于30%,且上半年的土地供应量将达到70%。从当前已成交的地块来看,苏州市各区域均有地块挂牌成交,其中成交地块较多的为吴中区,该区域上半年成交15宗涉宅地块,占苏州市区宅地出让总数的45%。

 

老牌房企持续发力,新进房企积极拿地 

 

从房企拿地心态来看,苏州作为新一线城市,在长三角具有独特的区位优势,吸引众多房企的入驻深耕。从近期拿地房企来看,东原、金地、金科、新希望等房企强势拿地,摘得多宗地块,其中东原上半年在苏州市区摘得三宗住宅地块,作为在苏州新进苏州市场时间较短的房企,上半年能够“连中三元”,可以看出深耕苏州的决心,而卓越、滨江、大发等新进房企也均有收获,积极落子苏州。

 

疫情好转之下,楼市成交也逐渐复苏回暖

 

从新房市场面看,疫情期间,市场成交量表现的不尽人意,但随着各项利好市场的政策出台,房产市场逐渐复苏,苏州政府城市治理能力也不断增强着投资者的信心,房地产市场成交量逐渐恢复,“双吴”区域成交量依然占据市场较大成交比重,大牌房企中海地产、苏州高新、龙湖集团在疫情下表现依然较好。

 

整体市场稳中有热,“房住不炒”依旧为主基调

 

从近期土拍和新房表现来看,当前市场稳中有热,“在长三角城市群中,在苏州投资拿地,从来不是想不想,而是能不能拿到的问题”。品牌房企在苏州拿地预期较高,苏州的城市地位、经济活力强力推动着投资者的市场信心,整体苏州市场热度较高。但是3月份召开的苏州市土地储备和招标拍卖领导小组会议上已定调,今年苏州将继续全力维护土地市场平稳,坚持“房住不炒”定位,着力稳地价稳房价稳预期,推动房地产市场持续健康发展。