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2020年上半年无锡市房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2020-07-27

土地篇

 

(一).2020年上半年无锡土地市场数据概况

 

据土拍大数据统计,2020年上半年(1--6月)无锡市(不含江阴、宜兴)经营性建设用地共成交36宗,包括滨湖区4宗、惠山区8宗、梁溪区6宗、新吴区4宗、锡山区10宗和4宗经开区,总成交面积210.12万㎡,成交总额455.27亿元,其中涉宅用地30宗,总成交面积187.16万㎡,总建筑面积364.41万㎡,总成交金额446.38亿元。

 

1.同比分析——土地出让金455.27亿元,同比增加110.4%

 

纵观近5年的数据,2017年起土地价格成本上升,土地市场开始觉醒;2018年上半年土地出让以商业用地为主,面积和金额有所回落;2019年与2018年基本持平;2020年成交金额和成交面积大幅上涨,2020年上半年成交金额达455.27亿元,相较于2019年同期,上涨幅度达110.4%。

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2.涉宅地块分析——30宗地成交总价446.38亿元

 

2020年1——6月涉宅用地共成交30宗,总成交面积187.16万㎡,总建筑面积364.41万㎡,总成交金额446.38亿元,楼面均价达12249元/㎡,平均溢价率达20.17%。

从数据上看,2020年上半年成交宗数、成交金额以及楼面均价在近5年中达到最高值,同比2019年上半年来看,成交面积上涨74.23%,成交金额增长112.7%,楼面均价上涨12.3%。

 

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3.区域涉宅地块分析——锡山区夺得双料冠军

 

从六大区域涉宅用地的成交来看,锡山区成交面积和成交金额“独占鳌头”,为六区最高,分别为51.42万㎡和115.73亿元;楼面均价来看,经开区领先于其他五区,达17664元/㎡。

从表格中也不难发现,除了惠山区,其他五区楼面均价都达到了万元以上。

 

从楼面均价来看,2020年上半年无锡市区平均楼面价为12249元/㎡,同比去年上涨1343元/㎡,涨幅为12.3%;从亩均价来看,2020年上半年无锡市区亩均价为1590万元/亩,同比去年上涨288万元/亩,涨幅为22%。

 

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4.用地性质分析——纯住宅用地成交火爆,成交面积、金额遥遥领先

 

2020年上半年无锡市纯住宅用地成交21宗,出让面积126.64万㎡,商住混合用地成交9宗,出让面积60.52万㎡,商服用地成交6宗,出让面积22.95万㎡。

 

从土地出让金来看,纯住宅用地及商住用地成交总额达446.38亿元,占比98%,住宅类土地需求旺盛,商服类用地多以底价成交,市场需求低迷,与住宅类土地相比呈两极分化趋势。

 

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(二).2020年上半年房企在锡拿地表现情况

 

1.品牌房企拿地情况

 

据数据统计,2020年上半年,共有旭辉、阳光城、金辉、万科、美的、建发、新城、三盛、圆融、协信、大发、中梁等23家房企拿地补仓,禹洲、彰泰、三盛和德商4家房企首次通过招拍挂进驻。

 

旭辉以17.41万㎡总面积,45.44亿元拿下经开、滨湖两宗地块,获得2020年上半年品牌房企无锡拿地排名“双料”冠军,继续深耕无锡。阳光城41.65亿元补仓深耕经开、梁溪,今年也是阳光城通过招拍挂的形式首入无锡。金辉36.82亿元回归无锡,落子锡山。

 

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2.房企报名超10家以上地块数据

 

在上半年成交的30宗住宅地块中,有5宗地块参拍房企超过10家以上。其中郁巷地块参拍房企数量最多,达20家,最终被三盛以楼面价19542元/㎡收入囊中。

 

 

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二.2020上半年无锡市土地市场综述

 

土地供应加速 利好楼市趋稳

 

2020年上半年,无锡土地市场量价均实现了近几年历史上的一个大跨越。共计举行了5场土拍,还有1场挂牌中,如此罕见的密集推地,侧面来看,就是为了增加无锡楼市供应,“稳预期”,进而“稳房价”。在无锡良好的营商环境下,在政府调控的精准施策下,更多的品牌房企争相来无锡拿地,更多优质地块凸显出其价值所在。政府在保证土地供应充足的同时,宏观调控态度依然坚决,主、客观条件同时发力,最终形成土地市场上的良性循环。

 

根据《无锡市区2020年度国有建设用地供应计划》,今年市区商品住宅用地供应计划300公顷,同比去年增加120公顷,增幅66.7%,其中市本级40公顷、梁溪区30公顷、锡山区50公顷、惠山区50公顷、滨湖区45公顷、新吴区50公顷、经开区35公顷。截至到6月30日,无锡土地市场供应住宅用地为215.8公顷,已成交187.16公顷,2020年无锡市区供地计划已完成72%,预计下半年土地市场放量节奏将放缓。

 

拉锯战成常态  多板块楼面价刷新

 

整体而言,上半年多场土拍呈现火热的“拉锯战”场面,优质地块引得多家房企激烈竞争,最长达11个小时,成交楼面价一直呈现稳步上涨的趋势。

 

其中最令人关注的为三盛郁巷地块,成交楼面价19542元/㎡,这也是目前无锡最高楼面价。

此外,锡东新城、河埒口板块、北塘板块、梅村等热门板块楼面价均有新突破,同时,多个近郊板块地价也来到了新的水平,鸿山到了8266元/㎡,东港到了6540元/㎡,钱桥到了9164元/㎡,玉祁到了7474元/㎡,宛山湖新城的首宗宅地也突破“8”字头。

 

上半年新增20幅万元地!楼面单价显著上涨 

 

从开年至今土地市场趋势来看,无锡地价上涨已是必然,在众多实力雄厚的品牌房企竞逐下,表明他们对无锡市场的态度和信心,也可以看到土地市场背后,锡城价值的日益凸显。值得关注的是,2019年全年,无锡共新增18宗万元地,而今年半年时间新增20幅万元地块,已经超过了去年全年。截止6月底,无锡万元地块数量达到了59幅。

 

根据万元地的整个布局,目前无锡各区都拥有了万元地,经开区、梁溪区各有13宗万元地;滨湖区12宗万元地;锡山区今年万元地扩容显著,目前也有了9宗万元地;新吴区与惠山区各有6宗万元地。可以说,万元地仍有持续扩容趋势,未来或将全面覆盖。

 

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百余家房企角逐 多个房企深耕方向明确

 

据统计,上半年5场土拍共计吸引了中梁、南光、越秀、正荣、新城、阳光城、华晟、融创、弘阳、港龙、圆融、恒泰、红豆、龙湖、旭辉、万科、招商、通银、实地、景瑞、金科、金轮、绿城、雅居乐、华发、禹洲、中海、美的、恒大、建发、卓越、彰泰、圆融、金地等一百多家品牌房企,从地产商热情的参与度和整体成交结果看来,各大地产商对于无锡房地产市场还是普遍看好,拿地预期保持稳中向好的态势。

 

从2020年上半年房企的拿地金额和数量来看,旭辉以17.41万㎡的面积和45.44亿元的金 

额成了名副其实的“赢家”,美的、万科、恒大、招商、建发等均位列百强房企榜单,而且目前在无锡均有项目,可以看出,龙头房企深耕态度十分明确。 

 

总结与展望

 

6月18日《2019中国城市营商环境报告》正式发布,无锡在经济活跃城市的营商环境综合排名中位列前五。无锡坚持以创新驱动为引擎,在高质量引领产业发展上下功夫,着力拓展产业空间规模,产业发展释放新动力、迈向新台阶。

 

今年以来,无锡市政府提出了打造最优营商环境城市的新目标,发布了3.0版行动方案,同时把近年来的经验做法提炼为2句话6个字的核心理念,也就是“无难事、悉心办”,要求政府部门的工作人员不说不能办、多说怎么办,切实做到把困难留给自己,把方便留给企业。于无锡房地产市场而言,2020年是优化房地产营商环境的攻坚之年,需要政企的共同努力,推动房地产行业持续健康发展。在房地产平稳健康发展的前提下,房企拿地积极性有望进一步回升,但对土地溢价水平或将保持相对理性态度,土地价格预期将更加合理。

 

楼市篇

 

据统计,2020年1-6月,无锡新房住宅共成交254.3万㎡,同比去年下降19.88%;成交总套数20716套,同比下降20.49%;成交均价19541元/㎡,同比上涨2649元/㎡。

 

1、近4年商品住宅成交情况——楼面均价涨幅达15.7%

 

与2018年、2019年上半年成交量大幅攀升相比,2020年上半年成交面积虽然有所下滑,但是显得更为平稳有序。

 

受到成交结构变化的影响,高价楼盘及改善型户型成交比例的上升,商品房成交均价上升态势比较明显。2020年上半年,商品住宅成交均价达19541元/㎡,同比去年同期上涨15.7%。

 

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2、各区商品住宅成交情况——梁溪区成交面积以及成交套数均居榜首

 

从上半年各区成交表现来看,梁溪区以成交总面积52.36万㎡、成交总套数4440套、成交总金额103.39亿元位列第一。

 

成交均价方面,位列第一的为经开区,27645元/㎡,其次为滨湖区21462元/㎡。惠山区以14979元/㎡的均价位列最后,依然保持着“最实惠”的地位。经开区与惠山区半年度新房成交均价差也达到了12666元/㎡。

 

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3、月度成交分析——最高成交均价20149元/㎡  整体呈上扬态势 

 

从单月数据上来看,2019无锡楼市上半场各月成交数据总体呈现上升趋势,2月受到春节及疫情等不可抗力影响,楼市成交表现低迷,4—6月楼市表现活跃,成交套数均在4000套以上。2020年6月达到上半年的成交高潮,成交量与成交均价都是半年度最高值。

 

从月度成交均价来看,6月成交均价最高,达20149元/㎡,与1月的成交均价相差1681元/㎡。

 

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4、销售金额top10——滨湖区与经开区依旧是“大热门”

 

2020年上半年无锡新房住宅销售金额TOP10中,经开和滨湖的楼盘占据了大半边。

经开区限价热盘雅居乐中央府以18.45亿元的总成交金额夺魁,第2、3名分别为梁溪区融创大塘御园、经开区融创壹号院。

 

另外还有经开区万科翡翠之光、滨湖区吉宝澜岸铭邸、无锡融创文化旅游城、蠡湖金茂府上榜,均是板块内的高价盘代表。这也从侧面反映出,目前无锡高价盘市场接受认可度较高,低价楼盘正在逐渐消失。

 

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总结与展望

 

从整体成交来看,上半年无锡楼市可谓圆满收官。“金三银四红五月”成色十足,6月份更是延续旺季的火热。受土地市场持续的热度传导,无锡购买需求也得到集中的释放,上半年,无锡楼市供应量也较为平稳充足。

 

纵观2019年上半年锡城土地市场及房地产市场,总体表现为量稳价升调控有效的健康态势。随着每一次土地拍卖,成交地块周边商品房都受到了较为明显的影响,地价与房价的关联性得到验证。

 

2020年下半年,按市区经营性用地拍卖计划,还将有百余万平方米土地入市交易,加上一大批城市基础设施项目竣工,新的重大项目启动,以及各级政府在产业、人才等方面的激励政策,预计锡城土地市场不会出现明显的冷却,商品房市场依然保持平稳增长态势,成交量则可能进一步放大,成交价格随着成交结构的变化,也将会有一定的增长。