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2020年1-9月无锡市房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2021-02-05

土地篇

 

(一).2020年前三季度无锡土地市场数据概况

 

据土拍大数据统计,2020年前三季度(1--9月)无锡市(不含江阴、宜兴)经营性建设用地共成交43宗,包括滨湖区6宗、惠山区8宗、梁溪区7宗、新吴区7宗、锡山区11宗和4宗经开区,总成交面积264.32万㎡,成交总额558.21亿元,其中涉宅用地36宗,总成交面积231.83万㎡,总建筑面积445.22万㎡,总成交金额545.5亿元。

 

1.同比分析——土地出让金558.21亿元,同比增加89%

 

数据显示,2020年前三季度无锡市区经营性建设用地成交面积264.32万㎡,同比增长49.6%;成交金额558.21亿元,同比增长89%。

 

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从近5年的成交金额来看,2020年土地出让金额达到最大值,接近560亿元,市场热度最高,位列近5年成交金额首位,整体呈现“量增价涨”的态势。虽然今年土地供应量增加,但成交价在不断走高,溢价率同比和环比均明显增长,尤其是主城区普遍推出的一些条件优越的优质地块,持续提振着土地市场行情。

 

但随着8.30新政出台,土地端、房地产市场和金融市场将会不断理性调整,市场热度预计会逐渐放缓。

 

2.涉宅地块分析——36宗地揽金545亿元

 

2020年前三季度涉宅用地共成交36宗,总成交面积231.83万㎡,总成交金额545.5亿元。从图表看,2020年前三季度成交宗数、成交金额以及成交面积在近5年中达到最高值,相比较2019年同期水平,成交面积上涨57.2%,成交金额增长93.7%。

 

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从楼面均价走势来看,2020年楼面均价首次突破万元大关,达到12253元/㎡,同比2019年涨幅达40.2%。

 

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3.区域涉宅地块分析——锡山、惠山、新吴区为成交主力,新吴区成交金额居首位

 

从成交数据对比来看,2020前三季度锡山区成交宗数、成交面积位列首位,成交面积56.68万㎡,占比(涉宅用地)24.4%;新吴区成交金额最高,达134.39亿元,占比(涉宅用地)24.6%。整体看来,锡山区、新吴区、滨湖区为前三季度无锡土地市场的供地大户,三区总成交面积为155.43万㎡,占比达67%。

 

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从表格中也不难发现,除了惠山区,其他五区楼面均价都达到了万元以上,其中楼面均价最高的为经开区,达17663.7元/㎡。

 

4.用地性质分析——纯住宅用地成交火爆,成交面积、金额遥遥领先

 

2020年前三季度无锡市纯住宅用地成交25宗,出让面积162.6万㎡,商住混合用地成交11宗,出让面积69.23万㎡,商服用地成交7宗,出让面积32.49万㎡。

 

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从土地出让金来看,纯住宅用地及商住用地成交总额达545.5亿元,占比97.7%,住宅类土地需求旺盛,商服类用地多以底价成交,市场需求低迷,与住宅类土地相比呈两极分化趋势。

 

二.2020前三季度无锡市土地市场综述

 

2020年土地供应计划已完成89.6%

 

根据《无锡市区2020年度国有建设用地供应计划》,今年市区商品住宅用地供应计划300公顷,同比去年增加120公顷,增幅66.7%,其中市本级40公顷、梁溪区30公顷、锡山区50公顷、惠山区50公顷、滨湖区45公顷、新吴区50公顷、经开区35公顷。截至到9月30日,无锡土地市场供应住宅用地为268.95公顷,已成交231.83公顷,2020年无锡市区供地计划已完成89.65%,预计四季度将会完成供应。

 

调控新政出台 土地市场回归理性轨道

 

2020年前三季度无锡市区共计举行了7场土拍,整体而言,上半年多场土拍呈现火热的“拉锯战”场面,优质地块引得多家房企激烈竞争,最长达11个小时,成交楼面价一直呈现稳步上涨的趋势。

 

为引导土地市场回归理性,8月30日,无锡发布《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,从土地、购房资格、房屋交易的税费内容、贷款政策等进一步升级了限购政策,以此来进一步促进无锡房地产业的高质量发展,其中也提到了加强土地市场管控方面的内容:建立房价、地价联动机制,有效管控土地价格,热点区域严格执行“限房价、竞地价”出让模式。

 

新政出台后的首场9.4土拍中,除重启限价外,无锡还首次采用“触顶竞人才房”机制。从报名房企来看,和前几次土拍中出现众多“新面孔”不同,此次的参拍名单中,基本找不到外来房企的身影,以万科、招商、弘阳、美的等在锡深耕、迫切拿地的房企为主。整个竞价过程中,出价也较理性。从最终成交楼面价来看,羊尖、滨湖地块的成交结果可以说都在预期之内。新政释放效果迅速在土地市场上得到验证。

 

新老房企同台“唱戏” 活跃拿地积极补仓

 

在无锡良好的营商环境下,在政府调控的精准施策下,更多的品牌房企争相来无锡拿地,更多优质地块凸显出其价值所在。

 

在无锡良好的营商环境下,在政府调控的精准施策下,更多的品牌房企争相来无锡拿地,更多优质地块凸显出其价值所在。据数据统计,2020年前三季度,共有旭辉、阳光城、金辉、万科、美的、建发、新城、三盛、圆融、协信、大发、中梁等24家房企拿地补仓,正荣、德商、彰泰等房企首进无锡,长城、三盛、阳光城、禹洲、恒泰等也首次通过招拍挂有所斩获。

 

其中,旭辉以17.41万㎡总面积,45.44亿元拿下经开、滨湖两宗地块,获得2020年前三季度品牌房企无锡拿地排名“双料”冠军,继续深耕无锡。阳光城41.65亿元拿下经开、梁溪重磅宅地,位居第二,今年也是阳光城通过招拍挂的形式首入无锡。

 

楼市篇

 

金九已过,银十已来。据统计,2020年1-9月无锡商品住宅供应面积为325.57万㎡,成交面积为448.15万㎡,成交套数36520套,成交均价19850元/㎡,成交总额为889.6亿元。2020年前三季度无锡楼市从“暂停”到“重启”,市场成交量呈现的稳步趋升的态势,也见证了无锡房地产市场逐渐回暖的趋势。

 

1、近2年商品住宅成交分析——成交均价涨幅13%

 

与2019年前三季度成交量相比,2020年成交面积和成交总额有所下滑,成交面积同比下跌80.19万㎡,跌幅15.18%;成交总额同比下跌39.1万㎡,跌幅4.2%。

 

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受到成交结构变化的影响,高价楼盘及改善型户型成交比例的上升,商品房成交均价上升态势比较明显。2020年前三季度,商品住宅成交均价19850元/㎡,同比2019年同期上涨13%。

 

2、各区商品住宅成交情况——梁溪区成交面积以及金额均居榜首

 

从各区商品住宅成交数据看,无论是成交套数、成交面积还是成交总额,梁溪区均位列6区首位,成交面积91.79万㎡,占全市20.48%,锡山区和滨湖区紧随其次,分别成交81.83万㎡和76.51万㎡,经开区成交量最少,为56.81万㎡。

 

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从成交均价来看,各区成交均价均在万元以上,其中经开区以28069元/㎡的价格领跑全市,一方面得益于区域规划利好、城建配套等,另一方面也是品牌房企持续建造品质人居的助力推动。惠山区成交均价15132元/㎡,为六区最低,对刚需型购房者来说,仍是值得购买的“价格洼地”。

 

3、月度成交分析——三季度活跃度最高,成交均价持续走高

 

从单月数据上来看,一季度受到春节及疫情等不可抗力影响,楼市成交表现低迷,4—6月楼市表现回暖,三季度最为活跃,7月达到成交顶峰,成交面积与成交总额都是前三季度的最高值。

 

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从月度成交均价来看,8月成交均价最高,达20897元/㎡,与1月的成交均价相差2429元/㎡。成交均价持续走高,主要原因是成交结构的变化,高价格段成交比例不断攀升造成的,随着地价的上升和精装房源产品的增多,预计未来商品住宅均价依然保持平稳上升态势。

 

4、商品住宅成交金额TOP10——27.31亿、12.9万方,融创大唐御园夺“双冠”

 

从区域来看,成交面积前十的楼盘中,梁溪区占据2个,经开区3个,滨湖区3个,新吴区和锡山区各1个。其中,融创大唐御园以12.98万㎡的成交面积和27.31亿元的成交金额成为商品住宅前三季度双料冠军,梁溪区的华侨城运河湾和经开区的融创壹号院分别以22.34亿元和21.98亿元位于第二、第三名。

 

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上榜楼盘中,所有楼盘均价均已突破2万元/㎡,其中融创壹号院、绿城风起和鸣和蠡湖金茂府单价突破3万。

 

总结与展望

 

2020年前三季度,在国家“房住不炒”的调控背景下,无锡房地产市场运行总体平稳健康有序,各项指标稳定,开发投资额增长、商品房供应节奏放缓、商品房成交量缩价涨、供求结构基本合理。

 

各区域均衡发展 乡镇楼市大放异彩

 

总体来看,前三季度楼市较为显著的特点是,城市各板块间发展趋于均衡。滨湖、梁溪、新吴、惠山、锡山、经开区六大区板块间的新房价格呈现出价格差距逐渐缩小的趋势。且整体来看,无锡楼市底部价格逐渐抬升,主力购房者的需求已由刚需迈入了首次改善。

 

值得关注的是,乡镇板块楼市的爆发是最大的亮点之一。随着无锡楼市高价板块的挤压、以及部分品牌房企陆续进驻乡镇板块,大量刚需客以及部分投资客户开始涌向以往的价格洼地,致使乡镇板块出现了为数不少的热销品质楼盘。如新吴区的梅村、鸿山板块、惠山区的洛社以及滨湖区的胡埭……

 

政策或将继续收紧  楼市调控或为市场退烧

 

830新政的出台, 从加强土地市场管控,到坚决遏制投机炒房,再到整顿规范房地产市场秩序、规避离婚买房…从源头上促进无锡市房地产市场平稳健康发展。预计四季度房地产行业政策松绑的可能性较小,传统的“金九银十”之后,市场将整体保持稳中有降,部分指标增速将有所回落,商品住宅均价房价很难持续上扬,出现大幅下跌的可能性亦不大。