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2021年常州市区房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2022-01-27

2021年常州市区房地产分析报告
(不含金坛、溧阳)

 

土地篇


一、经营性建设用地


根据土拍大数据显示,2021年常州市区共成交72宗经营性建设用地(不含融资地块),占地面积350万㎡,成交总金额537亿元。


1.土地总出让金537亿元,同比下降3.4%

 

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从近五年数据来看,常州市经营性建设用地出让面积呈倒“V”走势,2017年至2019年逐步回升,2019年至2021年呈下降趋势,2021年成交面积350万㎡为近三年最低值。


成交金额方面,近五年整体呈上涨趋势,2020年为峰值,成交总金额达556亿元,2121年略有下降,成交总金额537亿元,同比跌幅3.4%。


2.平均楼面价7862元/㎡,实现五连升

 

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从成交单价来看,常州市区近五年经营性建设用地平均楼面单价逐年攀升,2021年平均楼面价为7862元/㎡,相较于2017年的3869元/㎡涨幅达103.2%。成交的经营性建设用地平均地价于2020年突破千元大关,2021年平均地价为1022万元/亩,比2020年略有下降,降幅为1.6%。

 

二、定向回购地块


1.供应量整体上升,成交金额相对平稳

 

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2017年以来,常州市区经营性建设用地中定向销售以及100%回购地块整体供应呈增长趋势,2019年为近五年最高值,成交总面积为81.87万㎡,2020年下降至66.1万㎡,2021年在2020年的基础上稳步上升。成交总金额近四年涨幅较慢,2018年至2021年的成交总额基本保持在27-35亿元的区间。

 

三、普通商品住房用地


2021年,常州市区普通商品住房用地共成交36宗(不含融资地块),占地面积218.84万㎡,折合3282亩,同比下降9.5%;成交金额482.2亿元,同比下降2.5%,平均楼面价11542元/㎡。


1.土地总出让金482亿元,同比下降2.5%

 

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从近五年成交走势来看,普通涉宅用地成交总量整体呈现倒“V”走势,2019年成交量最大,为265万㎡,随后逐年下降,2021年成交总面积为219万㎡,为近三年最低;成交总金额方面,2017-2020年整体上涨,涨幅明显,2021年小幅下降,同比降幅为2.5%。


从成交单价来看,平均地价和平均楼面价近五年均呈稳步上升的趋势。2021年,普通商品住房用地成交平均地价1469万元/亩,同比涨幅为7.8%;平均楼面价11542元/㎡,同比上涨14.52%。


2.政策影响之下,成交集中于6个月份

 

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常州虽不在22个“双集中”供地的城市名单,今年以来也自发调整土地出让节奏。2021年普通商品住房用地的供应时间较为分散,除了1月、4月、5月和7月,其他月份均有挂牌。成交则主要集中在1月、4月、7月、9月、11月和12月,其中又以9月成交量价最高。


3.武进区成交总量领跑,天宁区地价最贵

 

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同往年基本一样,武进区依旧是2021年宅地成交量价“双料”冠军,其成交面积92.6万㎡占市区总成交面积的42.31%,成交金额177.84亿元占市区总成交金额的36.88%。其次为新北区,成交面积46.23万㎡占市区总成交面积的21.13%,成交金额109.51亿元占市区总成交金额的22.71%。


钟楼区、天宁区和经开区成交面积均在24-29万㎡之间,相对均衡,但成交总价差异较为明显。


从成交单价来看,天宁区宅地成交平均楼面单价16736元/㎡、平均地价2016万元/亩,首次突破2万元大关,为市区地价最高的区域。随后依次为钟楼区、新北区、武进区、经开区。


4.新增23宗万元地,最高楼面价破2万


截至2020年底,常州共诞生了32宗万元地。2021年,在常州市区成交的36宗涉宅用地中,共有23宗地块的楼面单价破万,至此,常州市区万元地阵容扩至55宗,主城迎来全面“万元”时代。


其中,4月29日,嘉宏以16.332亿元的总价竞得天宁区夏雷路南侧、采菱港西侧地块,楼面单价20348.36元/㎡,突破了常州楼面单价最高纪录,成为常州第1宗单价2万+的地块。7月22日,苏高新摇号竞得的天宁区竹林北路南侧、龙锦路西侧地块,住宅楼面单价19880元/㎡,天宁区平均楼面价不断被抬升。


此外,12月20日,黑牡丹&嘉宏以18亿元的总价竞得新北区老国际学校地块,成交楼面价18177元/㎡,新北区地价水平攀出新高度。


5.26家房企拿地,5家首进常州

 

 

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在2021年的土拍中,共有26家房企在常州市区成功拿地,有5家为首次进驻常州土地市场。从拿地宗数和面积来看,滨湖建设共获得4宗地块,拿地面积24.54万㎡,均为最高;从拿地金额来看,保利发展成功竞得3宗地块,拿地金额50.54亿元遥遥领先。建源、嘉宏、中海、新城、苏高新均获得2宗地块。苏高新、保利置业、儒辰、金隅、三巽为今年首进常州。

 

楼市篇


2021年,常州市区(不含金坛、溧阳)商品住宅供应面积为537.95万㎡,供应套数42152套,成交面积为462.96万㎡,成交套数36390套,成交金额890.737亿元,成交均价为19240元/㎡,同比上涨4.8%。


1.近五年供求相对平稳,2021成交量最低

 

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从近五年常州市区商品住宅供应和成交面积来看,整体供求相对平稳。2017年、2020年供应量小于需求量,其余年份供应量均大于需求量,其中又以2021年差距最大,供应量比需求量多75万㎡,供求比为1.16。


2.成交均价稳步上涨,2021年攀至19240元/㎡

 

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从商品住宅成交价格走势来看,近五年整体保持稳步上涨的趋势,2021年成交均价达19240元/㎡,同比2020年上涨4.8%,相较2017年的11189元/㎡涨幅达72%。


3.成交集中在上半年,6月为成交峰值

 

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从成交走势来看,2021年商品住宅月度成交主要集中在上半年,1-6月总成交面积282.8万㎡,占全年总成交面积的61%,下半年回落态势明显,传统“金九银十”不再,11月成交面积最低,为14.53万㎡。


从成交价格来看,2021年房价整体上涨.从1月的18011元/㎡,到12月的19400元/㎡,涨幅达7.7%。2021年成交均价共有2个月份突破2万元,最高为7月,达20275元/㎡。


4.武进为供求大户,天宁区均价最高

 

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从区域来看,武进区供应面积和成交面积依然保持领先地位,其次为钟楼区。新北区由于2020年下半年至2021年上半年之间长时间宅地断供,致使新建商品住宅供应和成交体量相对较低,供求基本持平。


从成交均价来看,天宁区依然是常州市区的房价高地,成交均价达22539元/㎡,其次为新北区的19534元/㎡和武进区的19180元/㎡。整体上,各区成交均价都在稳定上涨,且差距逐渐缩小,利于市区房地产市场可持续发展。


5.库存回升,去化周期稳定在6-9个月

 

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2021年,常州市区商品住宅整体库存量基本保持在280-360万㎡之间。5月库存量357.4万㎡,为全年最高值,随后去化加快,7月库存不到280万㎡,为全年最低水平。


去化周期方面,2021年,常州市区商品住宅去化周期基本稳定,处于6-9个月的十分健康的去化水准。截至12月底,市区商品住宅库存量为346.02万㎡,库存套数为26018套,去化周期为9个月,依然在合理范围内。


6.110-144㎡面积段崛起,占比达53%

 

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2021年,常州市区商品住宅成交总套数为36390套。其中,90-110㎡共成交8972套,占比为25%;110-120㎡共成交7117套,占比为20%;120-144㎡共成交12092套,占比为33%。不难看出,大面积改善产品正成为这一波市场的“新宠儿”。


7.天宁区4个项目位列销售金额TOP10

 

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从2021年常州市区商品住宅销售金额排行榜来看,华宇新城·天境以27.44亿元的成交总金额盘踞榜首,万科·新都会成交总金额为26.55亿元,位居第二,随后为花语江南。


从在榜项目成交均价来看,除了碧桂园·都市森林,其他均为2万+项目,新城荣盛·天翌成交均价达30393元/㎡,是榜单中唯一一个3万+项目。


从上榜项目所属区域来看,天宁区有4个项目在榜,武进区占3席,新北区有2个项目,经开区仅有美的世茂·云筑位列第九位,主城区之一的钟楼区未有项目在榜。


土拍研究院观察


1.年度普通商品住宅用地未完成供应计划


根据《常州市区2021年度国有建设用地供应计划》,2021年市区普通商品住房用地计划供应3600亩,包括钟楼区700亩、天宁区900亩、新北区800亩、武进区900亩、经开区300亩。


从实际挂牌数据来看,2021年,常州市区共挂牌出让47宗地块,总出让面积290.13万㎡,折合约4352亩,远超3600亩的供应计划。然而,受政策环境、市场氛围等方面的影响,2021年下半年,房企拿地意愿下降,提前撤回和流拍地块达9宗,全年普通商品住房用地总成交3282亩,实际完成率不到92%。就此可以预见的是,2022年常州市区普通商品住房用地将有一定程度的增加,同时也将调整供地节奏,以促进房地产市场平稳发展。


2.主城区依然是重仓区域

 

虽然2021年土地市场落寞收场,但并不能否定其高热的开局。在2021年的多场土拍中,常州市区共有10宗地块竞拍房企超过10家,最高为天宁区的东风5、6地块,该地块不完全统计有34家房企报名,未到网络限时竞拍环节便已触顶限价,最终由苏高新摇号竞得。青龙2-1地块、邹区镇常金路北侧地块、西林公园东侧地块也均有20家以上房企报名。

 

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从区域来看,上榜的10宗地块中,有4宗位于天宁区、2宗位于钟楼区、2宗位于武进区、1宗位于新北区、1宗位于经开区。不难看出,主城区以及其他区域重点板块依然是房企重仓区域。


3.全面改善,潜力板块为“后起之秀”


不可否认的是,随着主城核心位置地块价格的不断攀升,其周边潜力板块在2021年的土拍中逐渐成为“后起之秀”。随着这些核心区域相邻板块规划的不断落地,城市能级不断提升,部分实力开发商已预判性提前进驻。


例如,天宁区凤凰新城板块近年来规划利好、多项优质配套向此倾斜,区域房地产市场却尚未崛起。在第一批次双限地块中,区域内九钢西地块获众多房企重点关注,最终保利置业摇号竞得该地块,成交楼面价16313元/㎡,未来可售住宅毛坯最高备案均价27900元/㎡,将是凤凰新城改善产品新的标杆项目。


此外,新北区高铁新城、武进区科教城板块、武进区西太湖板块、经开区横山桥等潜力板块都迎来了新的价值定位,未来发展潜力较大。


4.开启拿地开发新模式


2021年,长三角多个城市土地市场呈现先热后冷的土拍节奏,常州也不例外。第一场集中出让地块全部触顶最高限价,国企、央企中签拿地;第二场土拍热度略有下降,且地块热度分化明显,出现1宗流拍;第三场土拍成交率不到40%,且多为地方国企底价拿地;第四批次地块未拍先撤,仅有武进区1宗地块底价成交;第五批次地块由地方国企和本土房企分别底价竞得,并出现了2家房企联合拿地的现象。


纵观周边城市,在下半年的土拍中,多城多宗地块均由地方国企或政府平台托底拿下,更有部分地块已官宣将联合民企共同开发。这足以见得,2022年或者未来几年,房企间“抱团取暖”或国企联合房企共同拿地开发将成为一条合作共赢的发展之路。


5.房地产市场发展长期向好


政策方面,近年来,多城积极参与房地产市场调控,常州也紧随步伐。供给端,“双限”政策出台,严控宅地溢价率和房企拿地资质、限制住宅最高备案均价、确定宅地对口小学和初中;需求端,消落户限制、加码商品住宅的限售政策、调整住房公积金贷款额度计算规则、抬高二套购房成本,进而整顿规范房地产市场秩序。


未来,随着供需两端调控的不断精细化,常州市区房地产市场将更加健康明朗。同时,随着“双集中”政策下项目的集中入市,购房者将有更多的选择空间,也将倒逼开发商严控住宅质量,进而共同推动商品住宅市场往好的方向不断前进,未来依旧可期。