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2021年无锡市房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2022-01-28

2021年度无锡房地产市场概况

 

土地篇

 

(一)、2021年无锡市经营性建设用地成交数据分析

 

1、同比成交分析——土地出让金额五年以来最高

 

2021年无锡市(不含江阴、宜兴)经营性建设用地共成交75宗,总出让面积387万㎡,总建筑面积710.4万㎡,总成交金额918.55亿元。

 

纵观近五年的成交数据,土地出让面积和金额呈现直线上升的态势,在2021年均达到最高峰值,各项数据创历史记录。土地出让金额大幅上涨,土地价格成本上升,也说明开发商的土地储备不足,拿地热情高涨。

 

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2、区域分析——惠山区成交宗数居首,锡山区成交金额、面积领先

 

从各区经营性用地出让宗数来看,包括滨湖区14宗、惠山区15宗、梁溪区13宗、新吴区11宗、锡山区12宗和10宗经开区。2021年无锡市区土地供应主要集中在惠山区、滨湖区和梁溪区,惠山区出让宗数最多,达15宗。锡山区总成交面积83.6万㎡,成交总额175.6亿元,为六区之首。

 

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3、用地性质分析——纯住宅类用地成交火爆

 

2021年无锡市纯住宅用地成交54宗,出让面积284.8万㎡,商住混合用地成交12宗,出让面积86.5万㎡,涉宅类用地合计总成交面积370.74万㎡,占全年总成交面积的95.8%。商服用地成交9宗,成交面积38万㎡。

 

从土地出让金来看,纯住宅用地及商住用地总收入达910.78亿元,占比99%。住宅类土地需求旺盛,商服类用地多以底价成交,市场需求低迷,成两极分化趋势。

 

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(二)、2021年无锡市宅地市场总体概况

 

无锡涉宅类地块成交66宗(含定销房用地),出让总面积370.74万㎡,成交总价910.78亿元,竞人才房12000㎡,竞租赁面积190700㎡,平均楼面价13550元/㎡(不含地下面积),亩均价1637.86万元/亩。

 

其中13宗地块通过摇号确定竞得人,最高楼面价19510元/㎡。

 

  1. 涉宅地块同比分析——量价齐涨

     

2021年各项数值达到顶峰,成交面积370.74万㎡,同比上涨42万㎡,涨幅12.7%;成交金额910.78亿元,同比上涨177.08亿元,涨幅24%。

 

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从楼面均价来看,近3年整体呈现逐年增长态势,2021年无锡市区宅地平均楼面价为13550元/㎡,同比去年上涨2091元/㎡,涨幅为18.2%。

 

 

2.区域涉宅地块分析——锡山领跑,经开区土地价值再夯实

 

从六大区涉宅用地的成交来看,锡山区成交面积和金额“独占鳌头”,为六区最高,11宗地块成交面积81.94万㎡,成交金额174.61亿元。

 

此外,2021年无锡各区楼面均价都达到了万元以上,亩均价均突破1200万元/亩。经开区和滨湖区两大“南部核心区”楼面价显著领先于其他四区,分别达到17454.4元/㎡和15945.8元/㎡,且经开区亩均价突破了2000万元/亩。

 

3.三批次集中供地分析——4月、8月、11月集中成交

 

除去2月1日和3月17日的两次土拍,2021年无锡经营性用地出让主要分三批次集中出让,分别于3月、7月和9月挂牌,4月、8月和11月成交。三批次集中供地59宗,共计成交58宗,流拍1宗,其中底价成交23宗,触顶24宗,13宗竞租赁面积190700㎡。

 

对比三批次具体数据,从成交面积看,第二批次成交22宗,总面积达121.5万㎡,为今年以来最高水平;成交金额来看,虽然第三批次挂牌宗数及出让面积不及第二批次,但成交金额最高达273.8亿元。

 

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(三)2021年房企在锡拿地表现情况

 

  1. 品牌房企拿地情况

     

据数据统计,2021年,共有融创、华润、招商、龙湖、新力、金茂、建发、万科、绿地香港等30家房企通过招拍挂在锡拿地补仓,其中三巽、仁恒、上坤、力高、世纪金源、金石置业、中信城开、中信泰富、晋合置业等11家房企首次通过招拍挂进驻无锡市区。

 

融创在2021年土地市场中合计拿下5宗宅地,分别位于经开、梁溪、惠山区,以33.46万㎡总面积,89.68亿元的成绩获得2021年品牌房企无锡拿地排名“双料”冠军,包含12000㎡人才房和91400㎡租赁建面;仁恒于今年进驻无锡后,在经开区连夺三宗优质地块,以27.1万㎡总面积,79.6亿元的成绩位居第二;此外,仁恒、大华首进无锡就布局3子,足以见得十分看重无锡房地产市场。

 

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2.房企报名超15家以上地块数据

 

成交的66宗涉宅地块中,有12宗地块参拍房企超过15家以上。其中虹桥新村地块报名房企数量最多,达77家,最终该地块被世纪金源收入囊中,经开区两宗摇号地块报名房企数量均超过60家。滨湖区银城北侧地块吸引59家房企,创下区域土地报名房企数纪录。除了占据核心区位,这几宗地都属于典型的“小而美”地块,总价低,整盘产品去化周期短,高周转对于现阶段的房企来说非常重要。

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楼市篇

 

2021年1-12月,无锡商品住宅供应659.48万㎡,供应套数55992套;成交645.8万㎡,成交总套数54487套;成交均价21575元/㎡;成交总价1393.3亿元。

 

1、近5年商品住宅成交情况:2021年量价齐涨

 

自2016年实施调控政策以来,调控效果明显,供求基本持平,2018年达到峰值后开始回落,楼市逐步回归理性。2021年商品住宅供求比1.02,供销两侧表现明显优于2020年。具体来看,供应面积659.48万㎡,同比去年上升99.16万㎡,涨幅17.7%;成交面积645.8万㎡,同比去年上升49.66万㎡,涨幅8.3%。

 

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受多个高价盘入市带动以及土地价格走高等因素的影响,成交均价稳步上涨再创年度新高。2021年,商品住宅成交均价达21575元/㎡,同比去年上涨1732元/㎡,涨幅8.7%;成交金额也接近1400亿元。

 

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2、各区商品住宅供应成交情况:新吴区为供应成交大户

 

从各区成交表现来看,新吴区以成交总面积139.6万㎡、成交总套数12862套、成交总金额278.5亿元位列各区第一。供应方面,新吴区160.4万㎡的供应面积及1477套的供应套数也为各区之最。2021年新吴区新盘面市量较多,梅村、商贸区、鸿山等板块,都不缺“新面孔”的推出,成交十分活跃。

 

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成交均价方面,位列第一的经开区已突破“3”字头,达30906元/㎡。惠山区以18260元/㎡的均价位列最后,依然保持着“最实惠”的地位。

 

3、月度供应成交分析:6月为分水岭

 

从单月数据来看,各月成交供应数据虽有波动,但总体保持均衡。上半年,尤其是二季度,无锡商品住宅签约量一路攀升,楼市热度也日趋升温,尤其是6月份,成交位居全年高位。前六个月成交面积达371.56万㎡,占全年成交量的58%;成交金额787.9亿元,占全年的57%。

 

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但下半年市场转冷,一方面调控加码,购房者观望情绪浓厚;另一方面,部分区域在供应放大的情况下,楼盘销售和去化的节奏确实有所放缓,综合影响下,三、四季度楼市呈现出相对较低的水平,传统的金九银十“爽约”,交易量下跌导致成交金额也出现下降趋势。

 

不过成交均价整体保持上涨态势,单月最高成交价达到23175元/㎡。

 

4、商品住宅库存现状:全市去化周期不足10月,滨湖库存面积最高

 

截止到2021年12月底,无锡市区库存面积合计约530.8万㎡,库存套数40395套,去化周期约9.8个月,总体保持在合理区间。

 

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具体到各区库存来看,滨湖区现阶段库存面积最多,去化周期达15个月,在六大区中高居榜首。据不完全统计,滨湖区目前在售/待售楼盘总数达30余个,其中又以山水城、渔港和河埒口板块库存居多,山水城板块更是多达10盘。滨湖区实力显著,越来越多的房企拿地入驻,新房数量越来越多,也是滨湖新房库存量一直高企的具体表现之一。

 

新吴区虽库存套数较高,不过成交活跃,因此去化周期保持在9.8个月左右。

 

5、成交面积段分析:90㎡以上首改户型受欢迎

 

2021年,无锡市区商品住宅成交总套数为54487套。其中,90-120㎡共成交24952套,占比为46%;120-140㎡共成交13890套,占比为25.5%。不难看出,改善型需求旺 “刚需”,成为购房新主力。

 

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​6、商品住宅成交金额top榜单:经开区占据前三甲

 

从金额榜来看,高端改善盘占据主力,华侨城、万科、建发、绿城等头部房企打造的项目成交表现不俗。

 

单个项目来看,榜单前三甲均来源于经开区,和玺表现出色,以42.51亿元霸占项目金额榜冠军,万科翡翠东方和愉樾天成分别以35.64亿元、31.53亿元位居项目金额榜第二位、第三位。作为全市重点打造的城市“新核”,经开区一直以来都是无锡人改善置业的首选,成交均价也在3字头徘徊。

 

除此以外,金辉天奕铭著、华发首府、宸风云庐等楼盘也跻身年度金额榜前列。

 

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土拍研究院观察

 

 2021年计划超额完成 

 

根据《无锡市区2021年度国有建设用地供应计划》2021年市区住宅用地计划供应352公顷,其中商品住宅用地300公顷,包括市本级35公顷、梁溪区40公顷、锡山区50公顷、惠山区50公顷、滨湖区40公顷、新吴区50公顷、经开区35公顷。数据统计,2021年无锡土地市场供应商品住宅用地为370.74公顷,实际完成率达124%。

 

从数量来看,同比2020年上涨42万㎡,涨幅12.7%,土地市场供应充足,也是楼市供应的保证,有利于促进无锡楼市平稳发展,确保房价稳定。

 

土拍热度递减 溢价率走低

 

作为22个集中供地城市之一,无锡自一季度末起改变土拍方式,改为一年三次集中供地。2021年,无锡三批次集中供地主要集中于一季度末、二季度中、三季度末。

 

对比无锡第一批次至第三批次溢价率,不难看出,土地市场热度呈现出了逐步降低的态势。第一次集中土拍,无锡累计成交16宗宅地,其中15宗宅地触顶摇号,土地溢价率超12%,土地市场热度超前;第二批次热度较首批次有所下降,不过依然有9宗地块触顶进入摇号环节,这其中不乏带有投资监管协议的地块;而第三批次供地中,底价及低溢价成交成为主旋律,20宗地块中仅3宗地块溢价成交,最高溢价率2.76%,整体溢价率仅0.05%。从首轮12%的溢价率降至第三次土拍溢价率不足1%,土地市场热度降温明显。

 

各板块因地制宜 制定梯度红线

 

2021年,多个热门区域核心板块楼面价天花板均有所上涨。目前,经开区、滨湖区最高限价为19500元/㎡,梁溪区、锡东新城最高限价18000元/㎡,惠山新城控制在17000元/㎡,羊尖、阳山、钱桥、玉祁、胡埭、马山等也根据不同板块,制定了颇具梯度的限价红线。一方面可以控制无锡整体的地价维持在一个相对合理的水平,另一方面限价本身就是一种“导向”,有利于判断一个板块未来的发展潜力,同时也有助于无锡楼市形成一定的价格梯度,给予购房者们足够的选择面。

 

新增49宗万元地  乡镇成“新晋热门投资地”

 

价格方面,2021年无锡共计新增万元地49宗。无锡万元地版图已拥有万元地118幅,包含经开区22宗,滨湖区23宗,梁溪区24宗,锡山区15宗,惠山区16宗,新吴区18宗。“万元地”似乎已是司空见惯的常态,而对于乡镇板块来说,这个指标仍是衡量该板块土地价值的最主要表现之一。

 

据统计,无锡已有5个乡镇板块跨入万元地行列,分别是梅村、鸿山、硕放、洛社、钱桥。融创、建发进驻洛社,龙湖首入硕放,大华、昌建同时落子钱桥,保利路劲联合开发梅村项目,绿地香港落户鸿山……作为无锡环主城板块的重要组成部分,这些板块正绽放着蓬勃的生命力,各大房企也纷纷把目光投向了这些新兴版图。

 

新老房企同台唱戏 开启合作新模式

 

2021年,有超30家房企在锡通过土拍拿地,其中新进房企11家,与2020年相比,新进房企数量激增,且大华、世纪金源、上坤、南通金石等都较为陌生,大华、仁恒首入无锡便接连拿下3宗地块。

 

对比房企报名数量,从首轮集中供地260次房企参拍到第三次集中土拍仅23次报名;从多家品牌房企争抢一宗热门地块,到底价成交,尤其是第三次集中供地,竞得者国资背景的企业占半数以上,房企拿地越来越谨慎。此外,锡经告字[2021]6号公告中多宗地块受让人也已调整,从受让房企来看,全部采用国企联合民企合作模式,其中,德惠建设集团参与开发新吴区江溪青年公寓地块,也是首次进驻无锡,更加显示出企业对无锡房地产市场的信心,对比全国大背景,无锡市场还是体现了平稳健康发展的态势。

 

精准调控 多次更新土拍规则

 

2021年进行的三批次集中供地中,政府除了继续加大热点区域住宅类用地供应外,还在土地供给端采取了多种调控地价措施。整体来说,三轮集中供地均设置最高限价,拿地规则上有细微调整。

 

首轮土拍,除2宗地块触顶摇号外,其余均采用限价+竞租赁住房建面方式出让;第二批次集中供地,所有地块均采用触顶摇号方式竞拍出让,其中部分地块设置了额外门槛,如现房销售、自持商业、配建人才房等,这也对竞得房企提出了更高的要求;第三次集中土拍,在限价+摇号的前提下,更有8宗地块要求开发商具备一级资质,并对房企资金来源进行严格审查。

 

土拍新规的不断变化,是无锡针对土地调控、稳地价、限房价的实际举措。整体来看,无锡未来的土地市场必然会更加有序稳定健康的发展。

 

房地产市场整体平稳  未来可期

 

2021年无锡房地产市场整体销售表现为先扬后抑的走势,虽然下半年市场遇冷,但房地产整体市场销售规模同比依然上涨。展望2022年,随着高地价项目陆续入市,市场在正常运转下,均价仍将保持平稳向上的趋势。而在“三道红线”新规的重压之下,房企的运营实力及手段又会是一个新的考验。

 

2022年土地市场预期

 

根据库存制定供地计划

 

通过数据来说话,在市场库存量大、去化慢的时候,土地供应量要缩减,以达到去库存的目的,防止库存积压,给开发商和银行带来资金风险;当市场库存量不足的时候,要加大土地供应,以缓解市场供不应求的局面,防止因为供求失衡而造成的房价过快上涨。

 

乡镇板块加大供地

 

乡镇板块逐步崛起,地域差别化缩小。主城区的开发建设越发成熟,可建设地块也越来越少,致使极具潜力的乡镇板块逐渐成为下一个开发“宝地”。

 

土拍规则继续细化

 

围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,细化和完善供地土拍规则,落实好因城施策,加强精细化管理,合理调整地块的体量大小、初始价格、捆绑限制、试点规则等出让条件,在一定程度上保障房企利润空间,逐步引导房企提升产品的质量。