据土拍网土拍大数据统计分析，2016年上半年南京市（不含溧水、高淳）经营性用地共成交32宗地块，流拍2宗地块，均为商业地块。土地成交总面积超163.7万方，土地成交总金额高达731亿元。
一、2016年上半年南京市土地市场成交分析
同比分析
从年度同比情况来看，南京市近三年土地成交先降后升。从成交面积看，2016年上半年成交面积为163.7万方，相比2015年增长50.02%；从成交金额看，2016年上半年成交金额为731亿元，相比2015年增长232.2%，直逼2015年全年土地成交总额772.3亿元，创近几年成交金额历史新高。上半年的南京市土地市场一直处于高热状态，各家房企奋力拿地，填补自身企业土地空缺，高楼面单价、高总价、高溢价率地块屡见不鲜。
区域分析
从成交宗数上来看，2016年上半年南京市共成交32宗地块，分布在南京市10个片区中，其中江宁区成交宗数最多，占总成交地块宗数的31%，其次是建邺区和浦口区，分别占总成交地块宗数的19%和16%。南京作为二线城市，土地市场发展迅速，今年土地一直处于供需紧张状态。相关部门不断加大南京重点热点区域的土地供应量，缓解重点热点区域供应偏紧状态。
从成交面积上来看，成交面积最多的是江宁区，成交面积为529963.69平方米，占南京市上半年成交总面积的32%；其次是浦口区，成交面积为357655.23平方米，占成交总面积的22%；第三是建邺区，成交面积为314289.23平方米，占成交总面积的19%。
从成交金额上来看，成交金额最多的是建邺区，成交金额为289.2亿元，占南京市上半年成交总额的40%；其次是江宁区，成交金额为182.051亿元，占成交总额的25%；第三是浦口区，成交金额为117.325亿元，占成交总额的16%。
江宁区、浦口区、建邺区是南京市2016年上半年土地成交主力，无论是成交面积还是成交金额，均位居前列。6月11日，南京市房管局称，预计下半年将有6.5万套新房上市，总供应面积约700万方，主要是热点区域浦口区占20%，江宁、六合占15%，河西、城北占比在10%以上，可以看出江宁区、浦口区和建邺区是南京土地市场和房产市场主力军，而相关部门为缓解市场需求，不断加大市场供给量。
月度走势
从土地成交月度走势图上可以看出，2016年上半年南京市成交面积呈现一种W型上涨趋势，总成交面积为1637322.89平方米。其中，成交面积最多的是一月份，为589371.99平方米，占总成交面积的36%；然而，成交面积最少的是二月份，由于二月处于春节期间，土地市场出现了零成交。
从土地成交月度走势图上可以看出，2016年上半年南京市成交金额呈现一种W型上涨趋势，总成交金额为731.026亿元。其中，成交金额最多的是五月份，为248.56亿元，占总成交金额的34%；其次是一月份，成交金额为207.915亿元，占总成交金额的28%；同样，成交金额最少的是二月份。
从土地成交楼面价月度走势图上可以看出，2016年上半年南京市纯宅地楼面价同样呈现一种W型上涨趋势，其中4月楼面价超2万/平方米，1月和6月的土地楼面价也都接近2万/平方米。
用地性质分析
据土拍网数据统计显示，2016年南京市上半年共成交32宗地块，其中纯住宅用地16宗，商住用地9宗，商办混合用地3宗，其他性质用地4宗。由此可以看出整个上半年南京市纯住宅类地块占一半，政府提高住宅地块的供应量，以期缓解目前市场住宅库存低、供应不求的态势。
溢价率
据土拍网数据统计显示，2016年南京市上半年成交的32宗地块中，5宗地块以底价成交，27宗地块溢价成交。其中，12宗地块溢价率在0-100%，14宗地块溢价率在100-200%，1宗地块溢价率超200%，由禹洲以7.1亿元拿下。
房企拿地情况
2016年南京市上半年诞生了20宗楼面价超万元地块，其中有9宗楼面价破2万/平方米，2宗楼面价破4万/平方米。
1、 中国葛洲坝集团房地产开发公司以32.8亿元拿下G14建邺区河西南部地块，楼面价高达45213元/平方米，成南京楼面价“地王”。
2、 世茂房地产有限公司以88亿元摘得G11建邺区河西北部地块，成为南京总价“地王”。
3、 2016年上半年江苏中南建设集团股份有限公司在南京市区一口气拿了3宗楼面价超万元地块。
4、 部分房企强强联合，利用联合优势，拿到优势地块，达到优化资源配置效果。
表：2016年南京市区上半年20宗万元地情况表
二、2016年南京上半年调控新政
面对南京地价、房价涨幅过猛等现象，今年从年初到现在，南京的调控政策一直不断出现，对上市量、价格涨幅、土地价格有了各种限制，试图给楼市降温。今年已经有过5次调控政策，然而，效果又如何呢？
1、2月26日，宁17条
要点：一次性供应少于3万平方米或领不到销许，遏制 “捂盘惜售”行为；加大供应，调整拍地模式，溢价率超45%调竞价方式；第三方评估公示精装房价格。
2、4月25日，限价令
要点： 对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2-3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。
3、5月9日，南京发布供给侧改革全文
要点：《关于推进供给侧结构性改革的意见》指出，南京将加快实施以“人的城镇化”为核心的新型城镇化战略，出台具体可操作的户籍制度改革措施，加快实施外来人口积分落户办法，放宽落户条件。建立购租并举的住房制度。积极推进棚户区改造和保障性安居工程。发挥合理住房消费政策效应。支持房地产行业转型升级等。
4、5月27日，土拍限价
要点：实行土地成交最高限价办法，在热点区域的住宅用地成交时，由市政府设定地块的土地成交最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地成交，竞价结果无效；严格落实控房价准许成本，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地成交溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。
5、6月11日，加大供应
要点：房管局官方微博发布重磅消息，南京下半年三大举措加大供应，700万平米6.5万套新房将上市。1、严格执行一次性3万平方米上市申报政策规定，保证上市规模。2、督促开发企业加快在建项目尤其是在建住宅项目的开发建设进度，尽快形成上市量投放市场。3、查处捂盘惜售、人为制造市场紧张等行为，促进房地产市场供应、销售规范有序。
三、2016年上半年南京市土地市场特点
1、土地市场持续火热 地价泡沫风险堆积
2016年以来，中国一二线城市土地市场持续火热，“三高”地块频繁出现，近6个月诞生超百宗“地王”地块。5月，南京、上海、苏州、杭州等城市连续曝出一天诞生数块“地王”，吸金超过百亿元的消息。目前，南京已诞生了10宗地王，南京的单价地王和总价地王都被刷新。其中，葛洲坝在南京拿下G14建邺区河西南部地块，竞拍楼面价高达45213元/㎡，不仅刷新当地的楼面单价“地王”纪录，还出现了面粉价高过面包价现象。地价与周边在售房价倒挂的情况不断出现，也进一步推动区域房价的上涨。同时，“地王”频出的背后存在隐患——地价的泡沫风险不断累积。
2、加大热点区域土地供应 缓解市场需求偏紧状态
从上半年的土地成交数据可以看出，江宁区土地成交10宗，成交面积529963.69平方米，占比32%；建邺区土地成交6宗，成交面积314289.23平方米，占比19%；浦口区土地成交5宗，成交面积257655.23平方米，占比22%。
根据2016年土地出让计划安排，2016年江北新区计划出让215公顷，河西地区计划出让100公顷，江宁区计划出让90公顷。不难看出，面对土地热潮，南京相关部门根据土地市场需求状况，合理安排不同区域土地上市量，加大土地市场需求旺盛区域的土地供应量，缓解热门区域的“地荒”，从而推动房价、地价平稳运行。所以，今年江北、河西和江宁将继续成为2016年南京土地供应市场的绝对主力军。
3、纯住宅地块受热捧 下半年房源将大量上市
2016年上半年南京市区土地市场成交以宅地为主，共成交16宗，成交金额占总金额的53%；商住用地虽只成交9宗，但成交金额毫不逊色，占总金额的45%；商办混合用地和其他用地成交7宗，成交金额占比却很少。南京的土地出让依然以住宅用地和商住用地为主，上半年二者成交金额占总金额的98%，成交面积占总成交面积的92%！宅地热在南京将会持续。
面对南京楼市对于商品住宅需求量大，楼市一直处于供需紧张的状态。南京市房管局称，预计下半年将有6.5万套新房上市，总供应面积约700万方。通过加大商品住宅供应量，缓和局部区域供应偏紧状况，缓解库存量紧张状态，给南京宅地热局面降温。
四、总结与展望
从《南京市2016年经营性用地出让计划》来看，南京市2016年计划出让经营性用地700公顷，其中商品住房用地500公顷。目前，2016年1-6月南京市土地成交面积163.7万方，占计划出让总面积的1/3不到，这意味着下半年南京土地供应市场将适度加大。
面对南京土地市场的疯狂火热现象，南京相关部门多次出台调控新招，已经出现预期效果。6月14日的南京土拍会，六合区的G21地块超过最高限价，成为首例“熔断”地块，成功控制地价、稳定楼市。
楼盘限涨、土地限价、加大上市房源量，面对这种种迹象，南京楼市的“拐点”是否已经来了，2016年下半年，南京的土地市场将会进入一个全新的调整期！
五、2016上半年南京市区经营性用地成交一览表
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