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2016年一季度无锡市区房产市场分析报告

作者:

土拍网 2016-10-10
2016年一季度无锡市区（不含江阴、宜兴）商品房总成交25591套，总成交面积达288.69万平方米，总成交金额238.18亿元。相较于2015年一季度，成交面积同比上涨121.6%，成交金额同比上涨123.9%。本季度的成交量，无论从面积亦或是金额方面，都创下了五年来的新高。
 
一、2016年一季度无锡房产市场综述 
1、2016年一季度无锡商品房成交数据分析

月份

供应方面

成交方面

面积（万㎡）

套数

面积（万㎡）

套数

均价（元/㎡）

金额（亿元）

1月

29.58

3443

64.48

5847

8171

52.69

2月

8.91

732

40.15

3635

7911

31.76

3月

103.94

9834

184.06

16109

8353

153.73

合计

142.42

14009

288.69

25591

8251

238.18
表1:2016年一季度无锡商品房成交数据
从供应方面分析，2016年一季度总供应量达142.42万方，总套数达14009套，相较于2015年同比减少28.5%。其中， 2月份受春节长假的影响，供应量明显减少，仅8.91万方，而3月份的供应量则大幅上涨，为当季度供应量最多的一个月，占供应总量的73%。
从成交方面分析，2016年一季度总成交288.69万方，总套数达25591套，成交总额238.18亿元。三个月的月平均成交量基本达到了96.2万方，其中，3月份因有成交小高峰的出现，成交面积为月度最高，达184.06万方，占一季度总成交面积的63.8%，成交金额153.73亿元，占一季度总成交金额的64.5%。
2016年一季度无锡楼市提前出现了小阳春，成交量创下了近五年来的高峰值，甚至出现了“单日成交量破800套”“仅一周时间就成交了近乎2月份的月度成交量”的记录。究其原因，一方面受“苏州投资客来锡抢房事件”的影响，部分苏州投资客来锡买房作为投资，造成了短期内的“房慌”，不少购房者出于“买涨不买跌”的心理，选择了在这一时机出手。另一方面，2016年开年就迎来了不少政策利好，“降首付”、“降准”，也为楼市吹来了春风。
 
2、2016年一季度无锡各区域成交数据分析

区域

成交面积（万方）

成交套数

成交均价（元/㎡）

锡山

50.14

4,484

6,951

滨湖

92.73

7,510

10,076

惠山

56.08

5,129

6,243

新吴区

46.47

4,573

7,769

梁溪区

43.24

3,894

8,961

表2:2016年一季度无锡各区域成交数据

图1:2016年一季度无锡各区域成交面积占比

从区域成交面积来看，滨湖、惠山和锡山三大区域为全市各个区域中的主力成交区域，成交量分别占成交总量的32%、19%和17%。其中，太湖新城在2月底3月初出现了成交小高峰，因此，滨湖区在本季度的成交面积排行上位列第一。其他区域虽未有滨湖区的激增成交量，但每个区域的成交量也基本持平。

图2:2016年一季度无锡各区域成交金额占比

从区域成交金额来看，凭借太湖新城的优势地理位置、独有的环境景观资源，滨湖区在3月初获得了苏州投资客的青睐，成交量一再的突破历史记录，成交金额也水涨船高，达93.44亿元，占全市总成交金额的39%。除梁溪区成交金额达38.75亿元，占比16%，其余各区域成交金额均在35亿元左右，各自占比15%。
综上所述，2016年一季度，滨湖区无论是在成交面积方面，或是成交价格方面都是一枝独秀，拉动着无锡整个楼市的成交。而其他区域在本季度虽未有大幅的上涨，但成交量也都旗鼓相当，整个无锡市场在这一阶段去化了不少房源，减轻了库存压力。
 
3、2016年一季度无锡楼盘成交面积TOP10

排名

项目名称

区域

成交面积（㎡）

成交金额（亿元）

成交均价（元/㎡）

1

无锡万达城

滨湖

74,331

54,750

7,366

2

中海珑玺

滨湖

65,226

58,796

9,014

3

苏宁悦城

滨湖

62,891

58,363

9,280

4

雅居乐中央府

滨湖

62,707

61,753

9,848

5

华府庄园

惠山

52,126

33,882

6,500

6

中海凤凰熙岸

滨湖

45,114

42,647

9,453

7

长泰国际社区

锡山

39,925

27,033

6,771

8

无锡碧桂园

锡山

32,124

21,888

6,814

9

蠡湖香樟园

滨湖

31,374

46,586

14,848

10

无锡孔雀城

梁溪

30,775

22,130

7,191

表3:2016年一季度无锡楼盘成交面积TOP10

从单盘成交方面分析，2016年一季度无锡房企商品住宅成交面积排名前十位中，有六个项目来自于滨湖区的太湖新城板块，锡山区占两席、惠山区和梁溪区各占一席，新吴区则榜上无名。其中，成交排行前三的分别为滨湖区的万达城、中海珑玺和苏宁悦城。万达城以成交面积7.43万方稳居榜首，而雅居乐中央府则以6.18亿元的成交金额，位居成交金额榜首。
2016年一季度是属于滨湖区太湖新城的成交旺季，“日光盘”、“排队抢房”、“摇号抢房”等关键词也都出现在这一区域。从综合水平看，滨湖区无论从位置或是环境都是宜居投资的好区域，在苏州房价偏高、太湖新城又距离苏州不远的情况下，太湖新城销售量的激增也在情理之中。
 
二、2016年一季度楼市总结及展望
2016年一季度，无锡楼市不仅打了一个漂亮的翻身仗，更是创下了近五年的成交峰值。尤其农历新年过后，外地人来锡买房拉动了一大批的购房者的买房积极性。“日光盘”、“排队抢房”等字眼又再现锡城，为楼市小阳春的到来打响了第一枪。
 
【滨湖异军突起 其他区域平分秋色】
在2016年一季度，滨湖区成为锡城最热门、最抢眼的区域，楼市成交高峰的崛起也从这里开始。自2月的最后一周开始，苏宁悦城、雅居乐中央府、中海珑玺等位于太湖新城的楼盘一夜之间火遍了整个锡城。“苏州人抢房”“时光盘”“摇号买房”等关键词都出现在了这一区域，造成了短时间内区域的热门。从成交量上看，滨湖区在2016年一季度也的确是一枝独秀，成交面积和成交金额都远超其他区域。
在滨湖区受追捧的同时，无锡的其他区域也并非全无动静。滨湖区的火热销售状态也在一定程度上影响了其他区域。从成交数据上看，梁溪区、新吴区、惠山区和锡山区等四个区域在一季度的成交量也基本持平。
 
【外地投资客来锡抢房 带动房价上涨】
一二线城市房价不断暴涨，刚需购买力的确实存在，致使不少一二线城市的购房者开始转向周边城市买房。一方面，一二线城市房价居高不下，购房者难以承受高额的房价，逼得购房者不得不往外走，另一方面，随着交通网路的不断建设，城市与城市之间的距离缩短，去临城买房变为可能。早上在一个城市上班，晚上回到另外一个城市睡觉的“双城生活”成为越来越多人的选择。而这样的选择，也导致了一二线城市周边房价的上涨。
据了解，因外地购房者“组团来锡购房”，目前太湖新城的部分楼盘项目均价已开始上调，最高的均价已上涨1000元/平米。同时，3月份无锡全市的成交均价也比2月份的成交均价上涨了5.6个百分点。在本轮的市场行情中，无锡获得了颇厚的收益。
 
【政策暖风拂面 房产市场重拾信心】
“2月2日中国人民银行、中国银监会公布个人住房贷款调整的通知，要求在不实施“限购”的城市，居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款，在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点;对拥有1套住房且房贷未结清的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。“
“自2016年2月22日起下调房地产交易环节契税、营业税。关于契税政策，新政指出，自2016年2月22日起，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。”
同全国其他城市一样，经历了从严从紧调控考验的无锡楼市，在放松限贷限购以后，又迎来了首付降低和利率降低的利好，政府救市政策的频发不仅提振了房地产市场的信心，在很大程度上也为购房者减轻了购房压力，各大售楼处的人潮涌动折射出购房者买房的迫切感在加强。
在接踵而至的利好政策调控和助推下，购房者观望情绪明显消减，庞大的市场需求已然被撬动起来，在即将到来的二季度，无锡的楼市值得期待。
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