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2016年三季度南京市区房产市场分析报告

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土拍网 2016-10-08
三季度的南京楼市延续了上半年的火爆状态,不仅房地产市场总体呈现上升态势,“新政”、“网拍”、“限购”等词汇的话题性更是频频被刷上房地产等各类新闻的头条与热点。根据土拍网大数据统计显示,2016年三季度(7-9月份)南京市区(不含溧水、高淳)新建商品房成交总量达35080套,与去年同期相比有12%的涨幅。 
 
一、2015、2016年南京市区上半年成交同比分析
从三季度的同比情况来看,今年南京市区新房成交量在套数与面积两项指标上均有10%以上的上涨幅度。在成交套数方面,今年三季度的35080套较去年同期的31315套上涨了12%;在成交面积方面,今年三季度的391.8万方较去年同期的343.7万方也有14%的上涨幅度。由此可见,尽管三季度的南京土地市场与楼市经历了土地竞价改革与限购等多次新政的冲击,但南京房地产市场仍旧保持着巨大的吸引力与增长活力。
 
二、2016年南京市区三季度月度成交分析
由上柱状图可以看出,除了8月份受上市量的影响外,7月份与9月份的成交量均破万。7月南京新房共成交11882套,环比6月份(成交10988套),成交量微涨不到1成,同比去年7月份10586套的成交量,今年7月份南京楼市成交量上涨超1成。值得关注的是,今年7月已经成为南京楼市历史上成交量最高的7月。
8月份南京新房共成交9975套,环比7月(成交11882套),成交量下降近2成,同比去年8月份10156套的成交量,今年8月份南京楼市成交量也有略有下跌,成为除春节月(2月份)外,今年唯一一个成交未破万的月份。今年8月份成交量的下跌主要受制于上市量的大打折扣,仅有27个楼盘推出6469套新房源。
9月份南京新房共成交13223套,环比8月(成交9975套),成交量上涨超过3成,同比去年9月份10609套的成交量,今年9月份南京楼市成交量也上涨超过2成。9月份南京市区共有31个楼盘推出8647套新房源,其中共有19盘售罄。
三、2016年南京市区三季度各板块成交分析
从板块成交情况来看, “两江”板块占据过半的市场份额让其它板块望尘莫及。其中,江北板块三季度共成交1.16万套,占据全市份额的33%,进一步捍卫了江北成交量全市第一的地位;同为刚需的另一“江”——江宁板块以1.03万套的成交量位列其后,占本季度全市成交份额的29%。两个成交大户板块内土地市场的供应量较大,吸引较多大型的品牌房企相继入驻,可供购房者选择的房源较为充足,户型也更多种多样,当之无愧的成为南京市区各板块中较受购房者青睐的两大热门板块。
城北板块三季度的成交量可谓异军突起,由上半年占全市份额的5%,一跃上涨到15%,成交总量达5306套,这一上涨趋势很大程度上要归功于该板块内中海玄武公馆楼盘销售量的大幅增长。
其余板块的所占份额均不超过5%,其中,城南、河西、仙林板块占5%,城东、城中板块占额仅为4%,由此可见南京市区内各板块之间成交量的区域分化现象依然较为明显。
 
四、2016年南京市区三季度市场供需分析
2016年三季度南京市区新房成交量达到35080套,依旧延续着上半年以来的火爆势头,使得市区内新房供求矛盾更加激烈,供求比为0.7,房源供销比的不平衡性进一步加剧。其中,南京市区房地产市场的消化周期仅为2.1个月,同比下降达62%之多!
截止到9月30日,新房库存量仅为2.19万套,按照本季度每月1.16万套的平均销售量,两个月的时间就足以全部售罄。随着南京首次土地网拍成交的多宗住宅地块均须按规定实行现房销售,预计未来南京市区的新房供应量或将进一步下降。
五、2016年南京市区三季度成交排行榜TOP10
在南京市区三季度的成交排行中,城北板块的楼盘异军突起,中海玄武公馆占据了成交金额与成交面积的双料第一,在成交套数上仅次于江宁板块的楼盘位列第二,恒大滨江与保利朗诗蔚蓝也榜上有名。这可谓是迈出了打破了南京楼市两江板块独大局面的第一步。
除了中海玄武公馆和恒大滨江两个城北楼盘外,江宁板块的银亿东城在三个排行榜中均榜上有名,两江板块的楼盘依旧是三大排行榜的主力成员。
六、2016年南京市区三季度房价走势
南京市区三季度的楼市,在新房成交量整体上涨的同时,市区房价也处于高位上升状态,这一走势可以从折线图上清晰读出。截止到9月30日,9月份南京市区房价均价为25317元/平,较6月份的均价上涨20%,较今年1月份的均价上涨了42%之多!也就是说,以100平方米的住宅为例,当前在南京市区的置业门槛最低为250万,比年初置业时要多花近79万元!
虽然三季度南京市区房价上涨势头依旧不减,购房者的热情不减反增,据土拍网大数据统计,本季度南京市区日光盘的次数逐月递增,三季度共计达49次!去化9成的次数共计11次!
七、2016年南京市区三季度楼市总结与展望
1、 楼市成交量环比下跌,库存量仍降至2.1万套
2016年三季度南京市区楼市在成交套数(成交35080套)和成交面积两项指标上较去年同期都有10成以上的上涨幅度,与今年一季度成交量(成交34571套)相比仍有小幅度的增长,但与二季度的成交量(成交42362套)相比却有不少程度的下滑。
然而成交量的环比下跌并未能阻止新房库存量的进一步减少。截止到9月30日,南京市区范围内新房库存量仅为2.1万套,消化周期将不足两个月。7、9月份破万的销售量以及8月份直逼1万的成交量,加之三季度每月的新房上市量少于预期值,这两个因素共同作用导致南京市区的新房库存量逐步下跌。
2、首次土地网拍成交多宗高价宅地,进一步刺激当月楼市
从9月19日开始的南京首次土地网拍,经过4天的网上竞价,最终由现场摇号决定最终归属的20宗宅地均达到最高限价,并成功刷新多个板块的地王价。土地市场的火热程度也是对南京楼市火热程度的侧面印证,反映出了开发商对南京土地市场需求的渴求度及对南京楼市预期较高的现状!且此次土拍6家企业借此摇号机会,首次成功进入南京,也反映了开发商对南京市场的较高预期!
正是由于竞争如此激烈的土地市场,南京首次土地网拍月的楼市成交量为三季度最高,当月日光盘次数更是达到了19次,也为三季度之最。也是因为土地市场与楼市的火爆程度超过预期,南京市区于9月26日实施了限购政策。
3、限购政策效果初现,9月最后一周新房销售止增下跌
从9月25日南京市政府出台“限购”政策,仅仅两天后的27日又出台“宁十三条”。在“限购”政策出台的25日,市区新房成交量激增到1591套,远高于9月的日均销售量。9月最后一周的新房销售由于两大政策的冲击,日认购量与成交量均有一定程度的下跌,限购首日(26日)的新房认购量更是暴跌近9成。
南京出台“限购”政策与“宁十三条”的目的本就在与从房地产市场的供给端,增加市场供应、规范市场秩序、稳定市场预期,最终实现南京市内房地产市场的健康有序发展。两项政策出台后的楼市反应表明政策效果已经初现,表明南京楼市或将逐步走向一个较为稳定的时期。
4、四季度将增加土地供应、加大调控力度以抑制楼市过热
9月下旬,南京20宗宅地全部到达最高限价、摇号并现房销售的现象,在某种程度上加剧了购房者对南京楼市房价上涨的预期心态。南京市国土局在9月30日预公告的9宗地块中有7宗为纯住宅类用地,出让面积达42.7万方!国土局更是表态,今年年底将上市100公顷的住宅土地,且明后年将继续加大土地供应。这些都预示着四季度的南京土地市场将有一大批住宅用地出现,是从根本以及长远角度增加房地产市场供应量,稳定南京楼市的举措。
虽然“限购”效果正在逐步显现中,从政策层面进行调控的优势与成效都优于其它措施,但如果该项政策无法达到政府所预期的效果,不排除政府出台新的更大力度调控政策的可能性。