2016年南京市土地市场火爆，据土拍网大数据统计分析，2016年1-9月南京市（不含高淳、溧水）经营性用地共成交61宗地块，流拍2宗商业地块。土地总出让面积311.18万㎡，规划总建筑面积761.22万㎡，成交金额高达1344.34亿元。
一、 市场篇
1. 成交走势分析——市场火热，土地出让金创新高
2016年南京土地市场成交火爆，地王频出，土地出让金创新高。2016年1-9月南京市主城区成交土地面积311.18万㎡，截止目前为止，南京土地出让金已经达到1344.34亿元，是2015年全年的1.74倍，已快接近2014年与2015年的土地出让金总和。
（注：成交面积为土地占地面积，2016年数据截止至9月底）
2. 区域成交分析——两江板块占据成交半壁江山
从成交面积上来看，两江板块是南京市土地市场成交主力区域。2016年1-9月江宁板块成交19宗地块，成交面积约93.81万㎡，江北板块成交17宗地块，地块成交面积86.59万㎡，两者合计占南京主城区土地成交总量的57.98%。从成交金额上看，河西、江宁、江北位居前三甲，合计818.97亿元，占整体成交金额60.92%。
3. 成交情况分析——高楼面价、高溢价率、高总价地块占主流
从楼面价来看，1-9月南京共诞生43宗楼面价超万元地块，占比达70%，其中楼面价在2万元以上的共有20宗，占比32%。万元以内地块主要为商服用地及六合等远郊区域成交地块，占比30%。主城区内住宅用地成交火爆，成交楼面价不断被刷新，短命地王迭出。
从溢价率来看， 溢价成交地块占据大头。从统计分析数据来看，成交溢价率主要集中在50%-200%之间，占据全部成交地块的80%，溢价率超过100%以上的有25宗地块，其中最高溢价率为禹州G71地块，高达232%。
从成交总价来看，40亿元以上共有8宗地块，30-40亿元之间共有14宗地块，20-30亿元之间共有5宗地块，合计占比44%，20亿元以下共34宗地块，占比56%。
4. 用地性质分析——宅地成交火爆，成交面积占总面积比重高达9成
住宅用地受追捧，商业用地热度一般。2016年1-9月南京市纯住宅用地成交29宗，占地面积156.03万㎡，占比50.14%，商住混合用地成交18宗，占地面积125.06万㎡，占比40.19%。纯商业性质用地12宗，占比8.87%，其他用地2宗，占比0.80%。
5. 住宅用地分析——楼面价持续攀升，面包贵过面粉成常态
2016年是南京土地市场最为火爆的一年，面包贵过面粉成为市场常态。从2014年至今的土地市场季度成交走势来看，2016年三季度南京住宅用地成交楼面价高达19938元/㎡，与2015年同期相比涨幅高达78.7%。
而从溢价率来看，2016年南京住宅溢价率一直处于高位，三季度土拍受最高限价的影响，溢价率为81.01%，较1、2季度有所降低。2016年土地市高溢价高总价、高单价、高溢价率等“三高”地块占据成交多数，这也在侧面反映南京土地市场热度高涨、开发商拿地积极性高昂，市场竞争度也极为激烈。
二、 企业篇
2016年1-9月，除纯商办地块和社区用地外，南京市共公开拍卖47幅住宅地块。南京市极低的库存去化周期，较高的城市战略价值，吸引多家开发商积极拿地，9月23日共有106家开发商参与公开摇号，市场竞争激烈。
品牌开发商是南京土地市场拿地主力军。从开发商拿地情况来看，南京目前已基本上是主流品牌开发商的天下，中小型开发商被挤到六合等边缘区域，在主城区获取土地难度极大。
最高限价及公开摇号给予外地开发商进入南京土地市场新机会。9月23日摇号结果中共有融信、平安、美的、大名城、联发、北京城建等6家外地开发商被幸运抽中，成功进入南京市场。
2016年1-9月南京主要品牌开发商拿地情况一览表
南京部分房企拿地动态：
总价地王——世茂NO.2016G11地块，由世茂于5月14日竞得，成交总价88亿元，问鼎南京总价地王宝座。
单价地王——葛洲坝NO.2016G14地块，5月14日葛洲坝以32.8亿元总价，45213元/㎡的楼面价成功刷新南京单价地王。
最高溢价率——禹州NO.2015G71地块，1月29日禹州地产以232%的溢价率竞得G71地块，成为前三季度溢价率最高地块。
最积极房企——中南集团，2016年1-9月，中南集团在南京土地市场共竞得6宗地块，其中住宅地块4宗，社区中心用地2宗，成为南京土地市场最大赢家。
新进房企——北京嘉城、蓝光地产、北京首建、大名城、平安不动产、融信、美的、厦门联发。
三、 政策篇
面对南京房地产市场过热现象，南京政府部门不断出台调控政策，意图给市场降温。2016年南京政府调控政策频出，尤其是三季度，政策层层加码，传递的信号非常明显。
1. 2月26日，宁十七条
一次性供应少于3万平方米或领不到销许，遏制"捂盘惜售"行为；加大供应，调整拍地模式，溢价率超45%调竞价方式；第三方评估公示精装房价格。
2. 4月25日，限价令
对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2-3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。
3. 5月9日，供给侧改革
《关于推进供给侧结构性改革的意见》指出，南京将加快出台具体可操作的户籍制度改革措施，实施外来人口积分落户办法，放宽落户条件。建立购租并举的住房制度。积极推进棚户区改造和保障性安居工程。发挥合理住房消费政策效应。支持房地产行业转型升级等。
4. 5月27日，土地最高限价
实行土地成交最高限价办法，在热点区域的住宅用地成交时，由市政府设定地块的土地成交最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地成交，竞价结果无效；严格落实控房价准许成本，对土地成交溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。
5. 6月11日，加大供应
房管局官方微博发布重磅消息，南京下半年三大举措加大供应，700万平米6.5万套新房将上市。严格执行一次性3万平方米上市申报政策规定，保证上市规模。督促开发企业加快在建项目尤其是在建住宅项目的开发建设进度，尽快形成上市量投放市场。查处捂盘惜售、人为制造市场紧张等行为，促进房地产市场供应、销售规范有序。
6. 8月11日——网络竞拍、现房销售、差别化信贷政策
南京出台《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，土地实行网上竞拍；竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本；销售条件与土地价格相捆绑，网上竞价达到最高限90%时须现房销售，当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上的单位要求继续竞买的，改为现场摇号产生竞得者。调整商品房贷款首付比例方面：一方面是加严差别化信贷，主城区已结清贷款的二套房首付比例不低于35%，未结清贷款的二套房首付比例不低于50%。
7. 9月25日——限购
9月25日，南京发布《关于进一步调控我市房地产市场实施主城区限购措施的通知》，对主城区（不含高淳、溧水、六合，下同）实施住房限购措施：一是暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。二是暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房。
8. 9月26日——宁十三条
9月26日，南京市政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》及政策解读。“宁十三条”共分为四个部门十三条，在商品住宅上市供应、商品住宅土地供应、商品房价格控制及综合执法上出台实施细则，并落实到具体部门工作。重点从供给侧增加南京房地产市场供应，以稳定楼市健康发展。
四、 2016年前三度南京土地市场综述
1. 存量不足，房企拿地积极性高涨
2016年前三季度南京土地市场表现异常火爆，成交楼面价更是不断攀新高。由于南京新房存量不足，去化周期不足两月，导致开发商积极拿地，进一步推升了土地市场的火爆。7月8日竞拍，8宗宅地仅成交1宗，其余7宗因触及最高限价而导致终止出让。9月南京首场土地网拍，20宗宅地全部进入摇号程序，共计106家开发商报名参加摇号，中签率低至1.56%，竞争极为激烈。
2. 土地稀缺，成交楼面价全面上涨
由于2015年南京土地市场供应不足，导致2016年市场供应缺口较大，城市核心地段一地难求，成交地块加速外扩，城市近郊地价全面上涨。2016年前3季度，南京共诞生43宗万元楼面价地块，2万元以上地块20宗，整体市场楼面价较2015年上涨了78.7%。另一方面品牌房企的进驻炒热了一个又一个近郊板块，带动了各区域楼市加速上涨。
3. 地价刷新，面粉贵过面包成常态
本轮地王潮中，南京地王频出，多区域板块楼面价不断的被刷新。2016年除了没有土地出让的板块，其余所有板块最高楼面价均被刷新，在9月23日的土拍摇号大战中，共有8个板块的最高楼面价被刷新，面粉贵过面包在这些区域不断上演。
2016年9月南京各板块最新最高楼面价分布图
4. 宅地受捧，现房销售模式即将来临
2016年以来南京住宅市场一直处于供不应求态势，房价实现18连涨，新房库存去化周期一直维持在2个月左右，致使宅地市场成交火爆，高楼面价、高溢价率、高总价成为土地市场主流。而9月19日至22日的土拍结果导致20宗宅地全部超过现房销售价，未来将以现房销售，这也预示着南京现房销售时代即将到来。
五、 总结与展望
根据2016年南京土地供应计划，全年共出让住宅用地500公顷，截至目前为止南京市已供应326.27公顷商品住宅用地，四季度至少还将有173.33公顷的住宅用地上市，占全年住宅供地计划的34.67%。四季度南京市将迎来土地供应高峰，"地荒"现象稍有缓解。
2016年以来南京楼市及土地市场持续火爆，相关部门调控政策层层加码，9月以来政府先后连放大招，祭出限购、供给侧增加供应等政策措施，严厉打击囤地、捂盘惜售，传递的信号非常明显，直指稳定南京房地产市场，遏制房价过快上涨，给疯狂的楼市降温。在多层调控政策高压下，市场热度可能会随政策调整加码而渐趋于冷静，四季度开始南京房地产市场将开始进入新的调整阶段。
附表一：2016年1-9月南京土地成交金额TOP10
附表二：2016年1-9月南京土地成交楼面价TOP10
附表三：2016年1-9月南京土地成交总建筑面积TOP10
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