2016年前三季度，苏州市区经营性用地(不含吴江区)共成功出让65宗地块，出让土地总面积约347.49万方，土地出让总金额994.0474亿元。

一、2016年前三季度苏州市区经营性用地成交分析

1、同比分析

纵观三年同期数据， 2016年前三季度苏州市区经营性用地土地成交宗数和成交面积与前两年相比较为稳定，成交宗数同比增加27.45%，成交面积同比增加19.55%，但成交金额却出现了前所未有的爆发式增长，成交金额同比增加144.43%。这表明苏州土地市场经营性用地的价格提升较大，市场呈现火热态势。

2、区域分析

从区域分析来看，相城区、吴中区、高新区是土地成交的主力区域，其中相城区成交宗数排名第一，成交面积排名第一，成交金额排名第一。

从成交面积来看：2016年前三季度相城区经营性用地成交面积最多，成交面积1706557.3平方米，占比49%;其次是吴中区成交面积614018.6平方米，占比18%;然后是高新区、姑苏区、工业园区分别占比16%、13%、4%。

从成交金额来看：2016年前三季度相城区经营性用地成交金额依然最多，成交金额5242066万元，占比53%;其次依然是吴中区，成交金额2109399万元，占比21%;然后是姑苏区、高新区、工业园区分别占比13%、12%、1%。

总结：综合上述图来看，相城区、吴中区、高新区是苏州市2016年前三季度土地成交主力。其原因有两个：一方面、姑苏区和工业园区区域相对成熟、可利用开发的土地稀缺;另一方面，姑苏区和工业园区的土地价值比较高，比较容易产生地王，在这两个区政府谨慎推地。

3、用地性质分析

从出让土地性质分析来看，住宅用地及商住用地占据绝对地位。土拍网统计，2016年前三季度苏州市区共成交纯住宅用地29宗，商住用地11宗，合计40宗，占总出让地块数量的61.5%。商服用地成交23宗，占比35.4%。

从成交面积来看：2016年前三季度苏州市区经营性纯住宅用地成交面积1859248.3平方米，占比54%;商住用地成交面积1013713.6平方米，占比29%;商服用地成交成交面积535441.49平方米，占比15%;其他用地成交面积65518.48平方米，占比仅2%。

从成交金额来看：2016年前三季度苏州市区经营性纯住宅用地成交金额6473481万元，占比65.12%;商住用地成交金额2943808万元，占比29.61%;商服用地成交金额516579万元，占比5.2%;其他用地成交金额6606万元，占比仅0.07%。

总结：综合上述图表来看，2016年前三季度苏州市区经营性用地成交主力为住宅用地和商住用地，尽管商服用地成交宗数较多，但成交面积和成交金额占比不大。充分说明商服用地单宗面积比较小且成交楼面价较低导致成交金额低于商住用地和住宅用地。

4、月度走势

从2016年前三季度苏州市区经营性用地度走势图可以看出：2016年苏州市区受春节影响1-3月经营性用地成交量不大; 7月份仅园区出让一宗商服用地，成交面积19986.04平方米，成交金额6000万元; 6月份和8月份苏州市区(不含吴江)未有经营性用地挂牌，成交量为0。

4月，成交面积767171.2平方米，成交金额2507626万元。从4月份整个网拍过程来看，众多房企拿地意愿十分强烈，争夺之势愈演愈烈，高楼面价、高溢价地块不断诞生;更有众多外来“新面孔”以虎狼之势直取优质地块中，足以看出对苏州房地产市场的信心。

5月，由于受到限价令影响，成交面积693583.4平方米，成交金额241.47亿元。除3宗地块底价成交， 2宗地块超过最高报价终止出让外其余地块均溢价成交，溢价率在3.25%—196.04%之间。

9月，苏十五条新政后首次土拍，成交面积177.06万方，成交总金额4863266万元。其中8宗设置最高指导价的地块中有5宗进入一次报价， 7宗地未来将进行现房销售。

总结：从今年以来的三次大型的土拍情况来看，房企拿地意愿十分强烈，有地必争，“地王、熔断、一次竞价”地块频现。苏州经济水平高、人口吸附力强、综合竞争力强，已然成为众多品牌房企争夺的焦点。

5、溢价率

土拍网统计数据显示，2016年前三季度苏州市区经营性用地成交的65宗地块中22宗地块底价成交， 43宗地块溢价成交。其中有25宗地块溢价超过100%，18宗地块溢价在0%-100%。2016年前三季度苏州市区住宅用地全部溢价成交，1宗地块溢价超300%，7宗地块溢价在200%-300%之间。

6、房企拿地情况

①南京仁远投资有限公司以楼面价38745元/㎡竞得苏地2016-WG-46号，成前三季度苏州经营性用地成交楼面价之王。

②常州万方新城房地产开发有限公司以1062786万元竞得苏地2016-WG-62号地块，成前三季度苏州经营性用成交总价之王。

③恒大地产集团上海盛建置业有限公司同日竞得苏地2016-WG-58号、苏地2016-WG-59号和苏地2016-WG-60号三宗地块，溢价均超100%，成交总金额979577万元。

④鲁能首入苏州高价拿三地，4月鲁能以387105万元竞得苏地2016-WG-5号地块，9月北京顺义新城建设开发有限公司(鲁能)苏州再落两子,以602910万元竞得苏地2016-WG-57号和苏地2016-WG-61号。

⑤郑州绿都地产集团股份有限公司首入苏州，以192985万元竞得苏地2016-WG-42号和苏地2016-WG-43号。

⑥常州雅居乐房地产开发有限公司首入苏州以274499万元竞得苏地2016-WG-35号地块。

⑦天津市房地产发展(集团)股份有限公司以总价67亿竞得苏地2016-WG-31号和苏地2016-WG-32号两宗地块，深耕苏州!

⑧福州泰禾房地产开发有限公司今年首入苏州，同一天竞得苏地2016-WG-3号和苏地2016-WG-28号，成交总价613487万元!

二、2016年前三季度苏州调控政策

今年以来，包括杭州、南京、苏州、合肥、厦门、武汉在内的热门二三线城市楼市房价上涨明显。苏州房价也是一路飙升，因此政府出台了一系列调控政策，来抑制房价、地价过快上涨。

1、苏州楼市“新十条”

3月18日，苏州市政府召开常务会议，审议通过了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》。《意见》主要包括增加市场供应、控制房价增长、加强市场监管三大部分共十条，此举为火热的苏州楼市送上一剂“退烧贴”。4月以后，楼市成交量下滑，房价有所回落。

2、苏州土地限价令

5月18日苏州国土局发布公告：每幅所拍地块将设置最高报价。如开发商报价超过政府所设置最高报价，将终止该地块的出让，竞价结果也将无效。在随后的土拍竞价中，没有诞生地王。

3、苏州重启限购令(苏十五条)

8月11日，苏州出台《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》这就意味着，苏州成为了第一个重启限购的二线城市。同日，南京也同时发布了楼市调控政策，提高二套房首付比例。

在土地方面，提高了用地出让竞买保证金和出让金首付款比例，并缩短了全额出让金支付期限。住宅用地竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，土地出让金首付款由现行的50%提高到60%或以上，同时全额土地出让金支付期限调整为3个月内。

根据土地供应条件，并设置“市场指导价”、“最高限价”，超过规定比例的都将进行现房销售。在随后苏州9月22、23日两日土拍，8宗设置市场指导价地块，有5宗进入一次报价，另有2宗超过市场指导价的10%，工程验收竣工后方可申请预计许可，共有7宗地将进行现房销售。

此次政策出台，对于房企的实力是一大考验，加速了行业洗牌，促使开发商拿地时更为理性，并且要加快开发建设进度。

从系列政策中可以看出，苏州后续将从增加土地供应和加强调控政策两方面着手，切实稳定土地市场预期并限制炒房等一系列扰乱市场的行为，从而实现房产市场的平稳健康发展。

三、2016年前三季度苏州市土地市场总结与展望

1、土地市场过火，政府连续更新拿地规则

经历了4月“地王”连续诞生，5月的“熔断”，9月份，苏州土拍全国首创限价拿地方式，采用了更新的规则，对市场竞争力强的部分住宅地块设定并公布市场指导价。土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)的，中止网上竞价，转为一次报价出让方式进行竞价。在一次报价出让环节，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。一次报价出让方式具体规则另行制订，与土地出让公告同步发布。

这一规定给开发商拿地设定了门槛，使得拿地变得更难，有钱也未必能拿到地，还要靠一次报价技术、智慧和运气相结合。

2、外来新面孔抢占市场 开发商拿地需策略

土拍网统计，从去年6月截止到今年5月底，苏州市区成交的经营性用地中，多数为知名房企竞得。如华发、当代、泰禾、山东鲁能等均在苏城有拿地。景瑞、正荣、建发等已经进驻苏城的品牌房企继续深耕。山东鲁能38.7亿元1宗地块之后，再次出手以602910万元竞得相城区2宗地块，持续布局;北京国瑞、福州泰禾、恒大地产、郑州绿都等外来房企积极抢驻。其中福州泰禾豪掷61.35亿元获得2宗地块;上海建工55.21亿元1宗地块;北京国瑞40.39亿元1宗地块;常州雅居乐27.45亿元1宗地块，恒大地产首次进苏连拿相城区3地，总耗资979577万元;郑州绿都首次进苏192985万元斩获姑苏区2宗地块。

3、苏州再现“联合体”拿地 未来或成开发商拿地新趋势

随着地价的不断飙升，为分摊风险、整合资源，房地产企业之间也互相抱团取暖，联合拿地成为常见现象。北京土地市场表现最为明显，既可降低风险，又可优势互补，降低运营风险。苏州联合拿地的例子也不少，2016年6月3日，才捷、万科联手19.2亿元竞得苏地2015-G-5号地块;同日北辰、旭辉联手96000万元竞得高新区狮山街道苏地2015-G-24号地块。此前旭辉也与恒基合力拿下了北新区的一宗地(恒基旭辉城);同样位于园区的项目北极星花园，也是建屋和魔力茂合力打造的产物。

9月22日北京中铁诺德房地产开发有限公司和上海兴延巨阖投资管理中心(有限合伙)联合竞得53号木渎金枫路黑松地块和54号三小地块。由此可见，未来联合拿地或将成为一种趋势。

4、面粉贵过面包，各区域楼面价均创新高

土拍网统计，仅2016年上半年苏州市区经营性用地(不含吴江区)楼面价超万元地块数量达到24宗，楼面价超2万元地块有5宗。而2015年全年苏州市区经营性用地(不含吴江区)楼面积超万元地块数量仅15宗，其中楼面价2万元以上地块2宗。

9月的土拍中姑苏区、横塘街道楼面价超3万，木渎、元和街道等超2.5万。根据楼面价不难推算，未来姑苏区房价或将破5，木渎、元和街道等都将奔4。而在这次土拍之后，周边楼盘纷纷封盘涨价。

5、市场上涨预期明显 苏州市加快推地节奏

土地的火热传导至楼市，苏州房地产静态去化周期在5个月(不含吴江)，这样一个去化周期会使得市场继续延续量价齐升的状态。而政府方面也是加快推地节奏，在土拍第二天，9月23日苏州市国土资源局发布特别提示，明确表示10月中旬将推出一批房地产用地上市出让。为稳定地价、降温楼市，苏州未来土地方面必将持续增加供应，以促进房地产市场稳定理性发展。