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2016年度常州市区经营性建设用地成交分析

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土拍网 2017-01-04
据土拍网大数据统计显示,2016年度常州市区(不含金坛、溧阳)经营性建设用地共成功出让88宗,同比2015年(111宗)减少23宗,跌幅为20.7%。其中,住宅用地5宗,商住用地30宗,商服用地53宗。土地总成交面积约319.54万平方米(约合4793.13亩),成交总金额约264.82亿元。
 
一、2016年度常州市区经营性建设用地成交分析
1.同比分析
纵观近五年来常州市区成交情况,整体趋势呈现“W”走势,但由于自2014年起常州施行“三年严控经营性开发地块上市”政策,因而2014-2016年出让地块基本为融资地块,成交走势仅供参考。
从成交面积来看,2016年度常州市区累计成交3195416平方米,同比2015年度减少11551平方米,跌幅约0.36%;而从成交金额来看,2016年常州市区累计成交2648244万元,同比2015年度增加493662万元,涨幅为22.91%。
 
2.区域分析
从2016年度常州市区三大区来看,清晰可见成交量差距之大。其中,中心区延续前三季度走势,稳压其他两大区,位列第一,累计成交62宗地块,占比总成交量的70.5%,超7成;新北区累计成交14宗,占比总成交量的15.9%;武进区累计成交12宗,占比13.6%。
从三大区的成交面积来看,中心区毫无疑问是“销冠”,全年累计成交超213万平方米,占总成交面积的66.8%;武进区排名第二,全年累计成交超72万平方米,占总成交面积的22.6%;而新北区全年累计成交超33万平方米,仅占比10.6%,约中心区成交面积的六分之一。
从三大区的成交金额来看,不出意料与成交面积趋势雷同。中心区全年累计成交超194亿元,占总成交额的73.6%;武进区全年累计成交超44亿元,占总成交额的16.8%;新北区全年累计成交超25亿元,仅占总成交额的9.6%。
 
3.月度分析
从2016年度常州市区月度走势图可见,全年12个月份中,2月、8月与11月均为“零成交”,其他月份各有不同程度的成交量。清晰可见,4月、10月与12月成交较为出彩。
12月份为2016年常州市区成交面积与成交金额最高单月。其中,成交面积约117.38万平方米,占总成交面积的36.7%;成交金额约89.52亿元,占总成交额的33.8%。
10月份排行第二,成交面积约77.05万平方米,占总成交面积的24.1%;成交金额约77.09亿元,占总成交额的29.1%。
另外,4月份成交面积约71.69万平方米,占总成交面积的22.4%;成交金额约59.98亿元,占总成交额的22.6%。
从2016年度常州市区月度土地价格来看,除去“零成交”的三个月外,10月份为全年土地价格最高峰值,约666.95万元/亩;7月份为全年土地价格最低峰值,约249.59万元/亩。另外,由于成交地块均为融资地块,土地价格走势仅供参考。
 
4.用地性质分析
据土拍网大数据统计显示,2016年度常州市区成交的88宗地块中,商服用地一如既往占据大半市场份额,累计成交53宗,占总成交量的60.2%,,超6成。其次,商住用地累计成交30宗,占总成交量的34.1%,超3成。住宅用地累计成交5宗,占比仅5.7%,不到1成。同样的,不同用地性质的占比也是由于受到“三年不供地”政策的影响,不能代表常州整体经营性用地成交走势,仅供参考。
 
5.溢价率
2016常州市区成交的88宗地块中,4宗为“底价成交”,均出自武进区,地块编号分别为JWJ20151301、JWJ20160201、JWJ20160202与JWJ20160301,第一宗为商服用地,后三宗为住宅用地。除此之外,其余84宗地块均有一定程度的溢价,其中,编号JWJ20160401与JXB20160204的两宗地块表现较为突出,均是商服类用地。
9月29日,江苏德盈投资有限公司以总价5997.72万元竞得编号为JWJ20160401的武进区西太湖春晓路以西、渔歌路南侧地块,溢价率约150.14%,是2016年度最高溢价率地块。
12月28日,亚美(江苏)酒店管理有限公司以总价6700万元竞得编号为JXB20160204的新北区龙源路以东、孟河大道以西、规划道路北侧地块,溢价率约116.13%,是继JWJ20160401地块后第二高溢价率地块。
 
二、2016年度常州市区经营性建设用地总结与展望
1.全年基调保持一致 严控经营性开发地块上市
常州自2014年伊始便开始实施“三年不供地”政策,严格控制经营性开发地块上市,今年是三年中的第三年,即最后一年,因而2016年度全年基调与前两年保持一致,以去库存为主任,以限制经营性开发地块出让规模,促进楼市可持续健康发展。
因而,尽管2016年度累计成交88宗地块,土地总面积超319万平方米,土地总金额破264亿元,基本上均是融资地块,且并不能代表常州市区整体土地市场发展趋势。
同时,下半年常州土地市场受周边宁苏沪等热点城市土拍带来的联动效应影响,受到了众多开发商的广泛关注,尽管常州仍保持处变不惊的冷静态度,但已然感受了“未拍先火”的热闹氛围。
 
2.商服用地仍是成交主力 为2017年土拍充分准备 
众所周知,2017年常州即将全面恢复正常供地。此前市国土局在9月底召开的房地产企业座谈会中曾提及今后出让的经营性开发地块周边的学校、道路等配套设施将由有关部门负责实施建造,在一定程度上减轻开发商的成本与压力,净地平整、配套完整、价格合理的地块优先上市。
因而,纵观2016年度常州市区成交概况,以商服类用地为主打类别,既是严守三年不供地政策,也是在为2017年土拍做充分准备。据统计,大多商服类用地均是用于城建方面,逐渐完善常州各区城市配套,以常州金融商务区等新兴板块为发展重点,丰富其商业、商务等设施,助力打造未来的宜居新城。
 
3.受三年政策限制 二手地块反成“香饽饽”
此前提到,2016年度常州市区仍处于“三年不供地”阶段,受政策限制并未有经营性开发用地上市。加之周边城市火爆土拍带来的联动效应,常州土地市场备受关注,自下半年起,常州数宗二手地块屡屡成交,一跃成为开发商眼中的“香饽饽”。
其中,10月26日,雅居乐地产以1.09亿元的总价拿下三井河以北泰山路以西地块。11月2日,新城地产以4.08亿元夺得太湖东路以南晋陵北路以东地块剩余土地,溢价率145%。据称,12月底,路劲地产获得武进区西太湖板块一宗二手地块,成为自天隽峰、御城、又一城、路劲城等之后在常州投资的第八个项目。可见,优质的二手地块也成为新常态下房企拿地策略之一。
 
展望:以控制出让总量为原则 更多优质地块将推出
在三年不供地之后,2017年常州市区土地市场将掀开新篇章,打破陈旧的市场格局,开启新一轮“革命”。在为2017土拍召开的房地产企业座谈会上,提到2017年土地供应将依目前市场情况,对常州市区土地出让总量进行合理控制,并根据市区板块不同存量房总量、去化周期以及其它详细的指标体系适当调整,因需供地,促进板块平衡。
除此之外,在控制总量为原则的基础上,推出数宗优质地块,但对房企履行合同会进行更为严格的监管,因而2017年对于房企不仅是一次适应新常态市场的挑战,也是一次抓住机会适时转型的机遇。综上所述,2017年常州土地市场令人期待,届时土拍网将对土拍做跟踪报道,敬请关注。