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2016年度南京市区经营性建设用地成交分析

作者:

土拍网傅宁婕 2017-01-11
据土拍网研究院数据统计分析,2016年南京市(不含高淳、溧水)经营性建设用地共成交84宗地块,流拍2宗商业地块。土地总出让面积470万㎡,规划总建筑面积1085.93万㎡,成交金额高达1629.74亿元。
 
一、 市场篇
 
1. 成交量价分析——量价齐升,土地出让金创新高
 
2016年南京市主城区成交土地面积470万㎡,受供给侧增加土地供应影响,全年土地供应量较2015年增加了近100万㎡,仅次于2014年。全年南京土地出让金已经达到1629.74亿元,同比上涨110%,比2014年与2015年的土地出让金总和还要多出182.3亿元,土地出让金创历史新高。
 
(注:成交面积为土地占地面积)
 
2016年南京市经营性用地成交楼面价与溢价率呈直线上升趋势,受房地产市场火热的影响,土地市场价格也出现暴涨现象。2016年南京市出让土地平均楼面价高达15008元/㎡,平均溢价率76.47%,为近年最高。
 
(注:统计数据包含住宅用地及商服用地)
 
2. 区域分析——江宁、浦口、河西包揽前三甲 
 
从成交面积上来看,两江与河西板块是2016年南京市土地市场成交主力区域。2016年江宁板块成交33宗地块,成交面积约121.36万㎡,浦口板块成交17宗地块,地块成交面积90.11万㎡,河西板块成交8宗地块,成交面积73.9万㎡,三者合计占南京主城区土地成交总量的60.72%。从成交金额上看,河西、江宁、江北位居前三甲,合计1006.2亿元,占整体成交金额61.74%。
 
 
3. 成交情况分析——高楼面价、高溢价率、高总价地块占主流
 
从楼面价来看,2016年南京共诞生52宗楼面价超万元地块,占比达61.9%,其中楼面价在2万元以上的共有23宗,占比27.4%。万元以内地块主要为商服用地及六合等远郊区域成交地块,占比38.1%。主城区内住宅用地成交火爆,成交楼面价不断被刷新。 
 
从溢价率来看, 溢价成交地块占据大头。从土拍研究院统计数据来看,成交溢价率主要集中在50%-200%之间,占据全部成交地块的71%,溢价率超过100%以上的有28宗地块,其中最高溢价率为禹州G71地块,高达232%。若非8月之后政府对出让地块设定最高限价,溢价率可能会更高!
 
从成交总价来看,10亿元以上地块合计53宗,占宗成交地块的63%,10亿元以下共31宗,其中商服地块20宗,住宅地块11宗,多为六合、禄口等远郊区域。10亿元已成南京主城区拿地最低门槛。
 
 
4. 用地性质分析——宅地成交火爆,成交面积占总面积比重近9成
 
住宅用地受追捧,商业用地冷热不均,地段优势商服用地溢价高,边缘性商服用地多以底价成交。2016年南京市纯住宅用地成交45宗,占地面积239.2万㎡,占比50.89%,商住混合用地成交18宗,占地面积176.06万㎡,占比37.46%。纯商业性质用地21宗,占比11.65%。 
 
 
5. 住宅用地分析——楼面价持续攀升,面粉贵过面包成常态
 
2016年是南京土地市场最为火爆的一年,地王频出,面包贵过面粉成为市场常态。从2015年至今的土地市场季度成交走势来看,2016年三季度南京住宅用地成交楼面价高达19938元/㎡,与2015年同期相比涨幅高达78.7%。而从溢价率来看,2016年南京住宅溢价率一直处于高位,三季度土拍受最高限价的影响,溢价率为81.01%,较1、2季度有所降低。而2016年四季度成交楼面价和溢价率大幅下降主要是因为政府推出的地块均位于城市远郊边角区域及商服用地,虽然调控后市场有所降温,但土地市场已经开始分化,热门板块依然抢手,远郊新兴板块开始降温。
 
 
6.南京各板块最高楼面价地块分布情况
 
2016年史无前例的地王潮席卷南京城,这一年,南京诞生了88亿总价地王,45231元/㎡单价地王。据土拍研究院的数据监控显示,除江宁滨江等没有挂地的板块外,南京各板块最高楼面价地块在2016年全部成功易主!
 
2016年南京各板块最高楼面价地块分布图
 
二、 企业篇
 
1.品牌开发商拿地情况
 
2016年南京市共成交63宗住宅及商住类地块,最终有43家开发商成功拿地。从开发商拿地情况来看,南京目前已基本上是主流品牌开发商的天下,中小型开发商被挤到六合、溧水、高淳等边缘区域,在主城区获取土地难度极大。
 
2016年南京主要品牌开发商拿地情况一览表
注:华侨城、仁恒项目中含有文旅性质用地,需自持
 
2.新进房企拿地情况
 
今年南京土地市场多了12家新面孔,3家开发商通过公开竞拍,2家开发商通过收购二手项目曲线进宁,7家开发商通过摇号进入南京市场。最高限价及公开摇号给予外地开发商进入南京土地市场新机会。 
 
2016年新进房企拿地情况一览表
 
3.南京部分房企拿地动态
 
最高总价——世茂NO.2016G11地块,由世茂于5月14日竞得,成交总价88亿元。
最高单价——葛洲坝NO.2016G14地块,5月14日葛洲坝以32.8亿元总价,45213元/㎡的楼面价成功刷新南京最高楼面价记录。
最高溢价率——禹州NO.2015G71地块,1月29日禹州地产以232%的溢价率竞得G71地块,成为前三季度溢价率最高地块。
最积极房企——中南集团,2016年,中南集团在南京土地市场共竞得6宗地块,其中住宅地块4宗,社区中心用地2宗,成为南京土地市场最大赢家。
 
三、 土地市场大事记
1月29日:南京楼面价首破“4万+”。上海建工以42561元/㎡的楼面价拿下河西中部的G68地块,标志着南京土地楼面价正式迈入“4万+”时代。
 
2月26日:宁十七条。土拍溢价超过45%时,将调整竞价方式、转为竞投保障房面积或资金。
 
5月13日:总价地王、单价地王齐刷新。世茂以88亿拿下河西G11地块,成功问鼎南京总价地王,葛洲坝以45213元/㎡刷新南京单价地王。
 
5月27日:土拍熔断新政。实行土地出让最高限价办法,超过最高限价将终止出让。
 
6月14日:南京首宗熔断地块出炉。六合龙池G21地块遭14家开发商争夺,成南京首宗熔断地块。
 
7月8日:南京史上最混乱土拍。现场开发商齐举牌,八宗地块七熔断,主持人喊话不要逼政府出政策。
 
8月11日:现房销售、土拍摇号。土地竞价达到最高限价80%时,预售条件限制,90%以上时实行现房销售;网上竞价达到最高限价时,竞价要求继续的改为现场摇号。
 
9月23日:南京首场摇号大战。20宗地块齐摇号,吸引106家开发商参与,最低中签几率低至1.56%。
 
10月14日:开发商“限购”。已通过摇号取得地块的竞买人不得参加同一批剩余地块的摇号活动,开发企业及其控股股东、集团成员企业不得报名竞买同一幅地块
 
11月15日:开发商“限贷”。要求购地资金须为竞买人的自有资金,不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等资金。
 
12月27日:最后一场土拍,市场开始分化。高新区G87地块意外爆冷,招商10353元/㎡低价拿地,南站G89地块再摇号,香港嘉华以27350元/㎡楼面价首进南京。
 
 
四、 2016年南京土地市场综述
 
1. 供应不足,成交楼面价全面上涨
由于2015年南京土地市场供应不足,导致2016年市场供应缺口较大,城市核心地段一地难求,成交地块加速外扩,城市近郊地价全面上涨。2016年南京共诞生52宗楼面价超万元地块,占比达61.9%,其中楼面价在2万元以上的共有23宗,占比27.4%。全年住宅用地平均楼面价17038元/㎡,整体市场楼面价较2015年大幅上扬。另一方面品牌房企的进驻炒热了一个又一个近郊板块,带动了各区域楼市加速上涨。
 
2.市场过热,土地调控政策频出台
2016年南京一地难求,房企拿地积极性高涨,南京市综合实力较强,经济、产业、人口集聚优势明显都不断的吸引开发商深耕市场或积极进入分一杯羹。为抑制市场过热,南京先后出台了不少关于企业拿地的规则,从熔断到摇号,再到开发商限购、限贷,重重政策狙击市场过热化发展。不断出台的政策显示政府调控的决心,市场虽有所降温,但市场基本面没有根本性变化,优质地块仍被抢。
 
3.宅地火热,现房销售模式已来临
8月11日,南京出台新政规定土地竞价达到最高限价90%以上时实行现房销售;网上竞价达到最高限价时,竞价要求继续的改为现场摇号。在随后的三场设有最高限价的土拍中,共有26宗土地进入现房销售程序,占2016年成交的住宅类用地的41.27%,这也标志着南京现房销售时代的来临。受现房销售的影响,2017年预计南京市场新房上市量会大减,短期内市场供求关系依然难以逆转。
 
4.分化显现,政策调控效果初现
在层层调控政策的力压下,南京市场开始分化,楼市的分化最终也传导至土地市场的分化中来。从国庆新政后的11月、12月的土拍来看,参与竞拍的开发商数量已经大幅下降,即使是热门板块地块参与摇号的开发商数量也难以再现9月23日南京首场摇号盛况。12月27日的土拍宗6宗地块共有23家开发商参与竞拍,最终也只有南站G89地块进入摇号程序。而最让人意料之外的是高新区G87地块,与高新地王G69地块相邻,却仅3轮竞拍就结束,成交楼面价仅10353元/㎡,仅是G69地块楼面价的53%。市场分化已经开始,政策调控的效果也初步显现,土地市场将渐渐步入降温通道,配套不足的新兴板块能否迎来发展还需时间检验。
 
五、 展望
2016年南京房地产火爆空前,政策亦由松变紧,从中央经济工作会议定调 “房子是用来住的,不是用来炒的”来看,此轮调控政策力度空前,且为稳定房地产市场发展,短期内政策再次放开的可能性非常低。就目前情形来看2017年南京土地市场将会随着政策效果的持续发酵而趋于冷静,进入新的调整阶段,土地市场降温的可能性大增。热门板块因政府设定最高限价依然处于价值高地,而远郊新兴板块因配套不足等劣势将会深入调整,成为降温的主力区域,盲目追高拿地王的极有可能被套。对开发商来说,今年在土地市场大肆拿了地王的项目来年日子可能艰难,但调控政策越严,地价下滑,却也是拿地的最佳窗口期,机会与风险并存。
 
附录
 
附表一:2016年南京土地成交金额TOP10
 
 
附表二:2016年南京土地成交楼面价TOP10
 
 
附表三:2016年南京土地成交溢价率TOP10