2016年，对于无锡来说是个不平凡的年份。这一年，“外地人来锡抢房”、“日光盘”、“排队买房”再现江湖，“地王频出”、“高溢价”成就了“土拍潮”，“重启限购”、“安置房上市”又让市场恢复了冷静。
据统计，2016年1-12月无锡市区（不含江阴、宜兴）商品房共计成交93109套，总成交面积达1041.5万方，总成交金额948.5亿元。相较于2015年，成交面积环比上涨44.65%，成交金额环比上涨57.51%，2016年的无锡楼市切切实实的进入了“牛市”。
一、2016年全年无锡房产市场数据分析
（1）商品房市场供应及成交数据分析
表1：2014-2015-2016年无锡市区商品房供应及成交数据
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年份
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供应面积（㎡）
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成交面积（㎡）
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成交均价（元/㎡）
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成交金额（元）
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2014年
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8454724
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6319331
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8345
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52731977500
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2015年
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5894997
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7200689
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8363
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60216122800
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2016年
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4990462
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10415486
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9106
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94846157439
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受前期库存影响，2015年开始就减少了土地供应量，相应的市场供应量也减少。 2016年无锡全年商品房供应量仅4990462平方米，环比2015年减少15.34%，创三年来商品房供应量最低值。
从成交量方面看， 2016年无锡全年商品房成交量达10415486平方米，环比2015年增加了44.65%，成交金额达948.46亿元，环比2015年上涨了57.51%。
从成交均价方面看，2016年无锡全年商品房成交均价达9106元/㎡，较之2015年上涨了743元/㎡。
综上所述：2016年无锡全年商品房供应量持续走低，而商品房成交方面却量价齐升，供求比低至0.48，市场处于严重供不应求状态。无论是成交面积、成交金额还是成交均价方面都是近三年的峰值，再次印证了2016年无锡楼市的辉煌。
（2）2016年1-12月份商品房成交数据分析
从成交量方面看，进入2016年以来，全年的月均成交量达到87万方。其中，3月份因为有“外地人抢房潮”的到来，楼市成交量激增至184万方，成为月度成交量之王。而进入10月份，因政策限制，楼市成交量又有所回落，四季度的月均成交量仅达48万方。
从成交均价方面看，2016年全年的成交均价是呈整体上升趋势的。其中，2月份过年，成为成交均价最低的月份。而10月份“限购重启”之后，成交量虽有回落，但成交均价依旧呈稳步上涨趋势，其中在11月份有一个成交均价峰值达11661元/㎡，12月份则再次回落。
（3）2016年无锡全市各物业类型成交数据分析
从上图可以看出，2016年无锡全市商品住宅成交量为918.1万方，商业成交量为82.5万方，办公成交量为40.8万方，商品住宅仍为成交主力军。此外，据数据统计，2016年各物业类型的成交量较之2015年全线上涨，其中，商品住宅成交量增加46.45%，商业成交量增加37.71%，而办公成交量增加22.42%。
（4）2016年无锡各区域商品房成交数据分析
成交面积来看，全市五大区域中滨湖、锡山、惠山的成交量排名前三，其中，滨湖成交量稳居榜首，达298万方，惠山成交量居第二，为222.6万方，锡山成交量第三，达222.2万方。
成交均价方面来看，滨湖区依旧是榜首，达11530元/㎡，梁溪区作为新的行政区域，成交量方面虽不及其他区域，但成交均价却位列全市各区域第二，达10133元/㎡，成为全市除滨湖以外唯一区域均价上万的区域。而作为全市价值洼地的惠山区，成交均价虽然仅有6833元/㎡，但是相较于2015年，区域房价也上涨了9.6%。
（5）2016年无锡商品房成交面积TOP10
表5： 2016年无锡商品房成交面积排名TOP10
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排名
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项目名称
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区域
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成交面积
（㎡）
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成交套数
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成交均价
（元/㎡）
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成交金额（万元）
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1
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无锡万达城
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滨湖
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399766
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3496
|
9581
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383002
|
|
2
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阳光100国际新城
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惠山
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245627
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2663
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7453
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183075
|
|
3
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华府庄园
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惠山
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209343
|
1822
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6797
|
142280
|
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4
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中海珑玺
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滨湖
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177138
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1595
|
10429
|
184737
|
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5
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雅居乐中央府
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滨湖
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159140
|
1095
|
11677
|
185825
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6
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苏宁悦城
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滨湖
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148286
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1375
|
9621
|
142667
|
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7
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蠡湖香樟园
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滨湖
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144473
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634
|
16117
|
232850
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8
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实地玫瑰庄园
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惠山
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135041
|
1171
|
5963
|
80523
|
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9
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绿地中央广场
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锡山
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131163
|
1176
|
8777
|
115119
|
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10
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太平洋城中城
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惠山
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127764
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1089
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6644
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84884
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从上表看出，2016年排名前十的项目中，滨湖区占了五席，惠山区占了四席，锡山区占一席，而梁溪区和新吴区则榜上无名。其中，滨湖区的万达城，作为万达在无锡的首个项目，凭借成交面积近40万方，成交金额超38亿元，拿到了2016商品房成交量和成交金额的“双料冠军”。而滨湖区的蠡湖香樟园成交面积虽排名全市第七，但在成交金额方面则以23亿元的成绩位居全市成交金额榜第二名。此外，惠山区的单盘表现在2016年特别突出，除了在TOP10的席数上有上涨以外，单盘的排位也比较靠前。例如，阳光100国际新城和华府庄园两个项目分别以总销24.6万方和总销21万方位居全市商品房成交面积第二、第三位。
二、2016年无锡楼市特点分析及总结
2016年的无锡房地产市场可以用“红红火火”四个字来总结。这一年，无锡楼市无论是成交量，还是成交价格都呈直线上升趋势。卖房的人赚的满钵盆盈，买房的人眼看着房子升值，双方都在这一年中受益颇多。
去库存效果显著 楼市成交大年成定局
2016年无锡楼市迎来丰收的大年。3月份“外地人抢房潮”开始，楼市就进入了一轮新的阶段，原本平静的楼市掀起了一波又一波的震动，“日光盘”、“排队买房”等词汇再次出现在世人面前。而紧接着的“土拍潮”的到来将楼市这个二级市场推向了高潮。楼市成交量和成交金额都出现了直线上升趋势，库存量急剧下降。虽然下半年有政策出台的限制，但前期疯狂的楼市已经将库存消耗了不少，楼市成交大年的格局已定。
政府调控合理 有节奏的放开和收紧政策
自2015年底开始喊话“去库存”，2016年开年就迎来了首套房首付比例下调的利好，紧接着就是“契税营业税减少”、“住房公积金存款利率按1.5%执行”等一系列政策的出台。在这些利好政策的驱使下，无锡去库存速度加快，楼市逐渐出现愈演愈烈的局面。眼看无锡楼市即将刹不住的时候，10月2日，“无锡重启限购令”，自此，楼市政策开始收紧。紧接着的“首付比例不低于30%”、“安置房上市”等政策逐一推出，让原本疯狂的楼市开始逐渐冷静下来。
回顾这一年的楼市政策，“上半年趋于开放，下半年趋于收紧”，政府对于楼市的调控开始有了明确的方向，并且在多轮的调控中慢慢探索出了一条新的出路，而市场也在政策的调控之下趋于理性的发展。
区域成交从“一枝独秀”到“百花齐放”
滨湖区太湖新城向来是无锡楼市的集中成交区域，今年3月份起，一波“苏州人来锡抢房”的热潮就由此开始。红火的趋势从一个区域变成多个区域，最后变成整体楼市的疯狂上涨，这样的结果是往年都没有见过的情景。从传统成交情况来说，滨湖区、惠山区和锡山区是主力成交的三个区域，滨湖区向来都是成交量、成交金额的榜首，而其他区域的成交较之都有很大的差距。但2016年，整体市场走势向上，滨湖区的成交量上涨的同时，其他区域也迅速发展，成交量和成交金额较之以往都上涨了不少。或许，单一区域的“一枝独秀”并不能使整体市场活跃，各个区域“百花齐放”才是拉动整体市场走向高潮的秘诀。
三、2017年无锡楼市预测及展望
新进房企动作迅速 2017将迎来新气象
2016年，无锡整体市场出现蓬勃发展的态势，吸引了多家房企的进驻。据统计，今年共有5家房企首进无锡，分别是中梁、美的、金茂、中南及中洲。作为新进驻的房企，一举一动都受到各方面的关注，而从目前来看，它们也并没有让我们失望。据了解，中梁、美的两家房企已经召开了媒体见面会，公开了正式案名，中梁更是公开了售楼处，而中南也在2016年的最后一天公布了规划方案。新进房企的积极态度给原本扎根无锡的房企带来了新的挑战，也给2017年的市场带来新的气象。
2017下半年楼市将迎来大批“地王”项目入市
2016年无锡迎来了“土拍潮”，多宗地块高溢价成交，部分地块的成交价格甚至超过了周边楼盘的在售价格。但随后出台的针对楼市的政策调控让市场的走向变得没有之前火热，根据目前出台的楼市、土地市场政策，无论是为了在无锡扎稳脚跟，或是为了快速的回收资金，或是想趁着这波热潮赚一钵，最晚至2017年下半年，无锡楼市必将有大批量的“地王”项目入市。“地王”项目的接连入市，到时候也肯定会给楼市带来不小的影响。
房价下跌可能性低 政策层面依旧以紧缩为主
按目前来看，出台的楼市政策都偏向于收紧，因此不少人会觉得房价在政策的影响下，2017年会有下降的空间。事实上，在“面粉”贵过“面包”的情况下，楼市的成交价格再次“一朝回到解放前”的可能性极低。一方面，开发商拿地价格高于市场楼盘售价，在售卖的时候不可能出现低于拿地价出售，另一方面，2016年库存量消耗的较好，甚至在部分区域出现了供不应求的局势，因此房价下跌可能性较低。而从政策层面上来看，为了遏制房地产市场的不健康发展，政府将严密监控房价走势，紧缩政策将会成为2017年的主基调。
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