品牌房企积极布局苏城  一季度土地出让金178.77亿元

2017年一季度苏州市区经营性建设用地（不含吴江区）共出让14宗，成交面积63.22万㎡，成交金额178.77亿元。土地出让面积同比增加182.73％，成交金额同比增长1101％。

2017年总理在两会上作政府工作报告中提出，要加强分类调控，因城施策去库存。数据统计显示品牌房企补仓积极性仍然较高，投资长三角区域的趋势进一步加强。中原地产首席分析师张大伟认为，长三角地区有人口需求、刚需基础大，改善需求比例高，能接受高溢价率的改善产品。同时类似长三角这样的区域，去年大部分企业库存去化明显，这种情况下，房企对热点区域、优质属性地块依然会拼抢激烈。未来房企投资长三角区域的趋势将更加明显。苏州仍是房企补仓、拓展的战略重地之中的重中之重。

一、2017年第一季度苏州市区经营性建设用地成交分析

同比分析——土地出让金破百亿，同比增长1101％

2017年一季度苏州市区经营性建设用地（不含吴江区）共出让14宗，成交面积63.22万㎡，成交金额178.77亿元，同比增长1101％。

土拍大数据统计，2016年一季度共出让10宗地块，均为商业地块，而2017年一季度14宗地中住宅和商住用地共7宗，面积占比89％，金额占比97％。可见市场需求及房企补仓的重心所在。

区域对比分析——高新区一枝独秀，面积、金额均占比半壁江山

从成交面积上来看，高新区和吴中区是苏州市土地市场成交的主力区域。2017年一季度高新区成交5宗，成交面积约31.56万㎡，占比50％；吴中区成交面积27.32万㎡，占比43％。从成交金额上看，高新区104.05亿元，占比58％，可以说独领风骚。

高新区和吴中区是目前苏州市区土地市场的供地大户，相对姑苏区、工业园区来说，两区域可供开发面积相对较多，深受房企追捧。

用地性质分析——商住及纯住宅用地成交火爆，成交金额占比97％

住宅及商住用地成交火爆，2017年一季度苏州市经营性建设用地出让纯住宅用地3宗，出让面积17.64万㎡，占比28％；金额54.16亿元，占比30％。商住用地4宗，出让面积38.67万㎡，占比61％；金额119.23亿元，占比67％。商服用地6宗，面积5.91万㎡，占比9％，但成交金额仅5.22亿元，占比3％。

住宅及商住用地因市场需求，近几年一直受品牌房企青睐。

成交情况分析——楼面价相对2016年略回落、高溢价地块不再

从楼面价来看，2016年全年楼面价超3万的地块共4宗，2-3万的地块11宗，2017年一季度未有楼面价超2万地块。

从溢价率来看，2016年全年溢价率超200％以上地块有8宗，其中最高溢价率为景瑞高新区科技城G71地块，高达318.86％。溢价率100％-200％的地块有17宗，2017年一季度最高溢价率为中海吴中区先锋路北侧、苏蠡路西侧商服地块，溢价率为122.78％。其余8宗溢价地块溢价率均在50％以内。整体来看，房企深耕苏城的决心依旧。

楼面价走势分析——在楼市限购和土地限价双重政策作用下，住宅类楼面价增速放缓

2017年一季度苏州市区商住用地平均成交楼面价15108元/㎡，住宅类用地平均成交楼面价13694元/㎡。在楼市限购和土地限价双重政策作用下，2017年苏州市土地价格增速放缓。

二、品牌房企争相拿地——金茂、龙湖、正荣、金辉积极补仓

2017年一季度苏州市区共举行一次土拍，为时两天，出让14宗地块，近40家房企参与，相比之下，可谓僧多粥少。参与报名房企分别为：万科、中海、碧桂园、龙湖、九龙仓、港中旅、合景、华发、金辉、金茂、世茂、朗诗、首开、新城、旭辉、招商、正荣、中粮、中南、北辰、葛洲坝、海亮、华宇、东原、金地、上坤、绿景、建工、融创、仁恒、吴中、象屿、阳光城、当代、中锐、蓝光等。最终金茂耗资103亿入手高新区2宗地，正荣24.27亿元竞得吴中太湖新城地块，恒山发展14.42亿斩获胥口镇地块，龙湖17.5亿竞得劳动路地块，金辉5.5亿再次布局临湖镇，创元8.78亿摘临湖镇商住地块，中海3.52亿竞得吴中区商服地块。

从进入一次报价的房企来看，还有很多房企没能拿到地，如招商、上海建工、中南、吴中地产、仁恒、葛洲坝、象屿、首开、港中旅等，这些房企拿地心态迫切。其中部分房企已经进驻苏州，需要补仓；而如其中葛洲坝、象屿等房企则是多次参与苏州土拍，意欲进驻苏州，但暂时未能有所斩获。

金茂高新区连落2子——金茂2012年12月6日进驻苏州，目前在苏州仅一个项目（姑苏金茂府），2017年2月15日103亿高调入驻高新区，摘得2宗地，其中浒关开发区苏地2016-WG-81号住宅地块，楼面价16827元/㎡；高新区科技城苏地2016-WG-82号巨无霸地块，楼面价17667元/㎡。

龙湖补仓姑苏区——龙湖2014年4月首次进苏，目前在苏项目两个，均位于高新区狮山街道。此次补仓姑苏区劳动路地块，楼面价17480元/㎡，将再造高端商住项目。

正荣进驻吴中太湖新城——2013年，正荣集团首进苏州，持续深耕，从木渎到独墅湖畔，从通安到2016年与金辉合作开发临湖项目，再到24.27亿元斩获吴中太湖新城地块，深耕苏州的决心显而易见，其中太湖新城地块楼面价14522元/㎡。

金辉再次布局临湖镇——2016年9月，金辉以8135元/㎡的楼面价拿下临湖镇银藏路北侧地块，刷新了临湖镇楼面价记录。2017年2月16日3.5亿元再次布局临湖。

恒山发展首入苏——胥口镇苏地2016-WG-78号商住地块一分钟进入限价，恒山发展14.42竞得，楼面价11893元/㎡。

本土房企创元入临湖镇——创元8.78亿摘临湖镇商住地块，楼面价6591元/㎡。

中海3.52亿入手吴中商业地块——中海3.52亿元竞得吴中区先锋路北侧商业地块，楼面价5848元/㎡，溢价率122.78%，为一季度溢价率最高地块。

三、2017年一季度苏州市土地市场综述

1、房企表现：金茂梅开二度，龙湖、正荣、金辉夺地，招商、葛洲坝、象屿等遗憾而归

2017年一季度一场土拍，14宗地，40余家房企争抢，金茂梅开二度103亿入手高新区2宗地，正荣在一次报价阶段击败招商、中南、上海建工、仁恒、葛洲坝、象屿等15家房企，最终24.27亿元竞得吴中太湖新城地块，恒山发展在一次报价阶段击败招商、葛洲坝、金辉等14.42亿斩获胥口镇地块，龙湖17.5亿竞得劳动路地块，金辉5.5亿再次布局临湖镇，创元8.78亿摘临湖镇商住地块，中海3.52亿竞得吴中区商服地块。

招商、上海建工、中南、吴中地产、仁恒、葛洲坝、象屿、首开、港中旅等均进入部分地块的一次报价阶段，但未能拿地，遗憾而归；葛洲坝、象屿等房企则是多次参与苏州土拍，意欲进驻苏州，但暂时未能有所斩获。

2、住宅及商住用地受追捧房企出价积极

从成交金额来看，2017年一季度苏州市经营性建设用地出让住宅用地和商住用地共7宗，出让面积56.31万㎡，占比89％，金额173.4亿元，占比97％。

从楼面价来看，2017年一季度苏州市经营性建设用地楼面价超万元地块数量为5宗，其中城镇住宅用地2宗，商住用地3宗。

从房企表现来看，吴中太湖新城商住地块和胥口镇住宅地块均一分钟超限价，招商、葛洲坝、象屿、南山等遗憾而归。

足以可见住宅及商住用地更受开发商追捧，竞价较为激烈。

3、热门板块优质地块竞价激烈房企竞相争夺

在楼市限购和土地限价双重政策作用下，房企深耕苏城的决心依旧。吴中太湖新城、胥口镇、科技城、浒关开发区等优质地块仍深受房企青睐。吴中太湖新城苏地2016-WG-77号商住地块，吸引了20余家房企参拍。限时竞价不到1分钟，地价已经超出市场指导价！不到2分钟，就已经超出了中止价格。最终招商、中南、上海建工、中海、仁恒、金辉、葛洲坝、象屿等15家房企进入一次报价，正荣24.27亿元斩获，楼面价14522元/㎡。同样一分钟进入限价的还有胥口镇苏地2016-WG-78号商住地块，最终进入一次报价的有金科、招商、葛洲坝、金辉等17家公司，恒山发展14.42亿元拿下，楼面价11893元/㎡。

四、2017年后三季度苏州市土地市场展望

总体而言，苏州作为长江三角洲重要的中心城市之一，GDP全国前十、领跑全省，刚需基础大，改善需求比例高，生态环境良好，人口净流入的城市吸附力强，房地产市场需求持续旺盛，未来仍是房企补仓、拓展的战略重地。

从参拍房企数量及土拍竞价过程来看，也暴露出供应不足造成众多开发商僧多粥少的状况，2017年后三季度为了缓解市场供求紧张的矛盾，或适当增加土地供应量。在楼市限购和土地限价双重政策作用下，优质地块仍然会受到众多实力品牌开发商争夺。

图表：总价排行TOP10

 

面积排行TOP10

楼面价排行TOP10