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2017年一季度南京市区房产市场分析报告

作者:

土拍网傅宁婕 2017-04-06
2017年一季度的南京楼市,在去年10月“双限”政策的持续加持下,成交量出现了大幅下降。根据土拍大数据统计显示,2017年一季度(1-3月份)南京市区(不含高淳、溧水)新建商品房成交量仅为11951套,比去年同期34571套的成交量相比,降幅达65%!这一数据指标足以表明,南京的房地产市场降温迹象明显,也是对楼市调控“双限”政策作用的肯定。
 
一、2016、2017年南京市区一季度成交同比分析
 
 
从一季度的同比情况来看,今年南京市区新房成交量在套数与面积两项指标上均有65%左右的降幅。在成交套数方面,今年一季度的11951套和去年同期的34571套相比,下降了65.43%!在成交面积方面,今年一季度的134.5万方较去年同期的381.9万方也有64.78%的降幅!
 
2017年开年第一季度的南京楼市成交量出现如此大幅度的下降,一方面与今年相对较少的新房上市量有关,另一方面也与从去年就开始实施的楼市调控政策息息相关。今年第一季度南京房地产市场出现如此明显的降温势头,“双限”政策的持续影响力已不言而喻。同时,土地市场的相关配套政策的相继出台,也在一定程度上保障了楼市调控政策效力的发挥,房地产市场的降温就自然而然的出现了。
 
二、2017年南京市区一季度月度成交分析
 
 
由上图可以看出,今年一季度楼市的成交量均未突破5000关卡,新房均价也有一定程度的上涨。
 
1月份南京市区新房成交量为4926套,环比去年12月份4508套的成交量上涨9.27%;同比去年1月份12387套的成交量,下跌超过60%!与2015年1月份6203套的成交量相比也下跌了18.21%。
 
2月份南京市区新房成交量仅为2473套,与今年1月份环比下跌近50%!与去年同期相比(7315套)下跌了66.2%!
 
3月份南京市区新房成交量为4552套,与2月份环比上涨了84.1%;与去年3月份14869套的成交量相比,下跌了69%之多!不复往日传统“金三”的景象。
 
不难看出的是,“下跌”已成为一季度南京楼市的主旋律之一。各月份的成交量都出现同比的大幅下跌,下跌幅度都超过了六成。这也足以表明,伴随着成交量的下降,目前的南京楼市正处在一个相对平静的环境内,没有了以往火热的势头,南京楼市正在朝着一个相对而言比较“健康”的模式发展着。
 
同时也需要注意到的是,虽然今年一季度的南京市区新房成交量出现了大幅度的下跌,但是,南京市区内新房的均价并未出现太大波动,大多数新开盘的楼盘保持着“零涨幅”,这就使得市区内的新房均价仍旧处在2万+的区位。即便是在成交量如此不尽如人意的情况下,新房均价仍能够维持在原有水平,恰恰体现了南京这座城市的房地产市场的价值依旧。
 
三、2017年南京市区一季度各板块成交分析
 
 
从板块成交情况来看,“两江”板块仍旧占据了南京市区新房成交量的一半之多。其中,江北板块一季度共成交4357套,占比32%,继续巩固了南京市区新房成交量第一的位置;江宁板块以3154套的成交量紧随其后,占比为24%。
 
“两江”板块内,土地市场的供应量较大,吸引较多大型的品牌房企相继入驻,可供购房者选择的房源较为充足,户型也更多种多样,当之无愧的成为南京市区各板块中较受购房者青睐的两大热门板块。
 
其他板块中,城南板块以1903套的成交量位列第三,占比为14%;城中板块在一季度的成交量上以661套超越河西的607套;仙林一季度成交277套,占比2%;城东板块一季度成交仅为197套,占比仅为1%。
 
从上面的饼状图可以看出,板块之间再成交量的差异依旧存在着,但差距似乎有所缩小。这可能是因为,在南京市区总体成交量出现大幅下降的前提下,各板块的上市量都较少,从而导致了成交量之间差距的缩减。
 
四、2017年南京市区一季度市场供需分析
 
 
2017年一季度南京市区新房上市量共计为10132套,其中有超过一半是3月份的上市量(5422套),而这“超一半”中的绝大多数又是在3月下旬才入市的。相对较低的上市量与同比大幅下跌的成交量共同作用,最终使得南京市区的新房库存量出现了一定程度的回升,1月份的市区新房坤存量一度超过2.5万套。截止到3月底,南京市区的新房库存量为2.35万套。目前看来,南京市区的新房库存量相对安全,新建商品房的供求关系相对稳定。
 
五、2017年南京市区一季度成交排行榜TOP10
 
在今年南京市区一季度的成交排行中,雨花台区占据四席,排名第一的绿地玉晖正是位于该区域内,该楼盘一季度成交金额为13.31亿元,成交均价为34445元/㎡,这一均价比南京市区一季度的成交均价高出1.3万元之多。
 
在TOP10排行中,成交均价最高的是位于鼓楼区的葛洲坝招商紫郡蘭园,均价达36893元/㎡,超越河西板块的正荣润峯,比一季度市区均价高了近1.5万元 !鼓楼区城北楼市板块的价值再度显现。
 
从上表中可以看出,城南、河西与城北三个板块,将极有可能成为今年南京楼市的最热板块!
 
七、2017年南京市区一季度楼市总结与展望
 
1、楼市成交量同比大幅下跌,库存量回升至2.3万套
 
今年一季度南京市区的楼市成交量仅为11951套,同比去年一季度34571套的成交量出现了超过6成的降幅;与去年四季度16972套的成交量相比,也出现了近3成的下跌。虽然一季度南京市区的新房上市量仅为10132套,其中超过一半还是在3月底才入市的,但成交量的不断下跌,使得到一季度末,南京市区的新房库存量回升至2.3万套。
 
2、两场土拍热度不减,持续释放积极信号
 
今年一季度南京市共有两场土拍,分别产生了5宗和6宗触及最高限价并需要通过摇号决定最终归属的地块。虽然前有“双限”政策的加持,后有楼市成交量的大幅下跌,但是,一季度的两场土拍依旧热度不减,居住类地块和商住类地块几乎全部需要通过摇号定归属的局面,跟反应出开发商对南京房地产市场的未来预期仍旧保持乐观态度。这无疑是对开年以来就持续平淡的南京楼市,释放出的极为积极的信号。
 
3、调控政策再度加码,楼市或将继续保持平稳
 
3月15日,南京市发布了《市政府办公厅关于进一步调整我市住房限购政策的通知》,将六合、溧水与高淳纳入限购范围,并对南京市内二手房也实施限购,这是对南京市现有楼市调控政策的进一步加码。该加码政策一出,在一定程度上促使了购房需求的外溢,导致句容的房地产市场和土地市场突然火爆起来,促使句容市在10天内连续出台了4次调控政策。与此同时,在南京市内则迎来了一波开盘潮,近2000套新房的入市不仅使得新房库存逐步回升,也在一定程度上缓解了购房者的焦虑心态。
 
4、4月楼市或将有万套房源入市,调控成效将逐步显现
 
目前已有消息称,4月份南京市区内将有超过1万套的新房房源入市。其中,江宁板块位居第一,城北板块出乎意料的以2500套新房上市量位列第二,“两江”板块其二的江北则以2000套的上市量排名第三。虽然,可能由于种种原因导致4月份最终并不会出现这么多房源的集体入市,但从这一消息中我们也可以看出开发商的目前相对乐观的心态。
 
3月份的南京楼市调控政策加码,进一步约束了潜在购房者的资格与购买力,也在一定程度提高了在南京市区内购房的门槛。有相关业内人士预期,年内调控政策仍会持续,楼市调控效果或将在下半年得以显现。