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2017年一季度苏州市区房产市场分析报告

作者:

土拍网高晴 2017-04-06
1-3月楼市销量呈“v”字形增长,“限购”、“限贷”依然是房产界的热门话题。土拍网大数据统计:2017年一季度(1-3月)苏州市区(含吴江区)商品房共成交20543套,成交面积2209779.092㎡,与去年同期相比分别下降了35%和39%。
一、同比分析:商品住宅成交量缩价涨
从一季度的同比分析图来看,苏州一季度的住宅成交套数跟成交面积与往年相比有所下降分别为43.3%和45%;2017年以来,苏州调控政策升级,住宅市场成交量持续回落,2017年一季度成交均价为20746元/㎡,环比涨了27%。
二、住宅成交分析:“金三月”住宅销量环比翻了一倍,价格“稳”
从2017年(1-3月)苏州市区(含吴江区)住宅销售量价走势图可以看出:一月成交4452套,与往年相比跌了56%,且成交均价最高为19835元/㎡。苏州2月住宅销售套数最少,为3202套;住宅均价也有所下降。3月销售套数最高为6555套;金三月一直是楼市销量的旺季,环比上月增了一倍。“930”新政后,苏州市场的成交无论是同比还是环比均有所下跌,成交价格保持平稳。
2017年1-3月苏州市区(含吴江区)住宅销售面积柱形图可以看出:3月住宅销售面积依然居于榜首,为802571.184㎡,最少的2月仅为的409339.448㎡,1月份住宅销售面积排名第二,为528477.88㎡。
三、区域分析:吴江、吴中区成交量占据半壁江山
从一季度苏州各区(含吴江区)住宅销售套数来看:吴江区以4674套高居榜首,占市区总成交套数的33%,表现不俗,吴江区逐渐完善的配套和房价优势,是吴江区夺得冠军的主要原因;吴中区这次则未能捍卫冠军的宝座,以3257套夺得第二,占市区总成交套数的23%;相城区紧随其后占市区总成交套数的14.8%;高新区和姑苏区位居第四和第五,和位于榜首的吴江区差距较大;园区则再次垫底,仅占市区总成交套数的6%,园区住宅供应量明显不及其他区的住宅供应量,从而导致成交量的占比低。
从一季度苏州市区(含吴江区)的住宅销售面积来看,吴江区依然以傲人的成绩领先于其他几个区域,成交面积为584302.99㎡,占市区总成交面积的33.6%,看来吴江区的楼市大热,一举夺得住宅销售套数和面积的双料冠军;吴中区成交面积则位居第二名,为405687.3㎡,占市区总成交面积的23.3%,高新区和相城区相差不大,位于第三和第四名;成交面积分别为249015.44㎡和233435.56㎡;姑苏区销售面积最少,只占到市区总成交面积的7.6%;姑苏区和园区的房价一直不相上下,成交均价一直很高,截止到4月1日凌晨,姑苏区和园区的住宅可售房源分别为1943套和3470套,与其他区的住宅供应量相比,明显不足,供应量的不足导致该两个区的成交量占比低。
四、去比分析:库存回升,去化周期升至9.6个月
2017年一季度苏州楼市销量呈现“V”字形增长,去化周期速度平稳。截止4月1日凌晨,苏州市区(含吴江区)商品住宅库存套数为45483套,面积约6552076.335㎡。按照一季度每月4736套的平均销售量,9.6个月的时间就足以全部售罄,与往年相比2017年一季度的去化周期明显增加。
五、非住宅成交分析:“商改住”政策是否是非住宅销量的福音?
一季度,苏州市区非住宅类商品房共成交6334套,总成交面积为469390.58平方米,与去年同期相比,成交套数减少了606套,同比下降了8.7%;成交面积减少了68529.56㎡,同比减少了12.7%。在“商改住”的政策影响下,苏州一季度的非住宅销量与往年相比处于平稳,但有明显的上升趋势。
从苏州各区的非住宅销售情况来看,无论是成交套数还是成交面积,吴中区都以绝对领先的姿态傲居一季度苏州非住宅成交的榜首。吴江区非住宅成交套数和面积均处于第二,成交套数和面积分别为1874套和136699.98平方米,分别占比为30%和29.1%;相城区、姑苏区和工业园区成交套数依次排名为第三、第四和第五名,成交套数分别为1166套、643套和324套;成交面积分别为68818.1平方米、38277.41平方米和87697.77平方米。而高新区非住宅成交套数和面积则垫底仅占市区销售的4.9%和4%。
六、总结与展望
苏州楼市市场热度仍然较高,从季度销量跟成交均价来看,销量与往年相比跌了一倍,但成交均价持续上涨。房价回落非一朝一夕,而且从目前趋势来看,房价处于稳定阶段。下季度的楼市如何?我们拭目以待。