2017年1季度南京一改去年四季度以来土地市场隐约降温的趋势，土地市场热度再度回升。土拍网大数据统计，2017年1-3月南京市（不含高淳、溧水）经营性建设用地共成交22宗，其中涉住宅用地14宗，摇号12宗，住宅类用地热度高升。1季度南京土地出让总面积148.58万㎡，规划总建筑面积342.38万㎡，土地出让金额达430.43亿元。
一、 市场篇
1. 成交分析——政府推地节奏平稳，市场热度再回升，土地出让金环比上涨50%
（注：成交面积为土地占地面积，2017年数据截止至3月底）
2017年1季度南京市区土地市场再度回温，受供给侧改革及南京市增加土地供应的要求，1季度共成交经营性建设用地148.58万㎡，同比上涨81.5%，环比略降6.4%。从分析图表来看，近三季度南京市区经营性建设用地出让比较平稳，月均维持在150万㎡上下。
一季度市区土地出让金收入430.43亿元，同比上涨43.2%，环比上涨50%。从季度成交走势来看，一季度土地出让金收入仅次于2016年3季度。与2016年4季度相比，虽然都是以城市远郊及主城区大体量商住混合用地为主，但土地出让金收入大幅上扬，单方土地价格成本上升，也从侧面说明开发商对南京土地市场价值重新估量，拿地热情高涨。
2. 区域分析——江宁成主战场，城中、河西受巨无霸地块拉升，城东0出让
从成交面积上来看，一季度市场主战场在江宁板块，共成交7宗地块，均是住宅类用地，成交面积占全市成交面积的24%，成交金额占全市18.4%。7宗地块全部进入现房销售程序，6宗地块最终由摇号定归属，市场竞争热度较高。
城中、河西成交面积紧随江宁之后，主要缘由招商及金茂两个巨无霸地块成交，但因土地价值高，成交总价远高于其他几大板块，两者土地出让金收入分别为104.15亿元、115.5亿元，合计219.65亿元，占1季度整体成交金额的51%。
令人以外的是城东1季度土地0出让，据悉，根据上半年供地计划，今年上半年城东仅有2宗地块待出让，预计将于2季度上市。
3. 用地性质分析——涉住宅类用地成交火爆，成交金额占比84.84%
2017年1季度南京市区纯住宅用地成交7宗，占地面积24.48万㎡，商住混合用地成交7宗，占地面积89.57万㎡，住宅类用地合计总成交面积114.23万㎡，占1季度总成交面积的76.88%，占全年商品住宅类供地计划的21.5%。商服用地成交8宗，成交面积34.52万㎡，占全季度总成交面积的23.23%。
从土地出让金收入来看，纯住宅用地及商住用地总收入达365.16亿元，占比84.84%。商服用地溢价率普遍偏低，土地出让金总收入65.27亿元，占比15.16%。
从楼面价来看，纯住宅用地楼面价最高，已接近南京市在售住宅均价，面粉贵过面包在多板块成常态。
4. 住宅用地分析——楼面价环比上涨42.13%，面粉贵过面包成常态
从成交楼面价来看，1季度南京市主城区住宅类用地成交楼面价15062元/㎡，环比上涨42.13%，但同比下降14.59%。政府通过加大对刚需板块的供应力度，同时对不同板块地块出让的调整、搭配，表象上看似乎是市场价格走低、降温，但实际上主要由于今年1季度成交地块主要位于江宁禄口及滨江等远郊区域，且地价纷纷走高，面粉贵过面包常态化。
二、 企业篇
2017年1季度南京市主城区共举行了3次网拍，成功出让22宗经营性建设用地，其中住宅类用地14宗，分别被金茂、招商等14家开发商拿下。从1季度土拍情况来看，虽然南京房价在调控之下得到一定的控制，但是开发商对南京楼市的信心依然十足，拿地的积极性仍然较高。
1. 积极出手，14宗涉住宅用地13宗现房销售12宗摇号
1季度南京市主城区土地出让呈现出明显的先抑后扬趋势，尤其是春节之后，市场积极性高涨，开发商也开始积极拿地补仓，土地市场也再没出现过之前招商低价拿下高新区地块的冷门现象。
从土拍大数据统计结果来看，今年1季度南京市出让的14宗住宅类用地，有13宗地块触及现房销售，12宗地块进入摇号程序，尤其是2月与3月的土拍，开发商参与积极性非常高，平均每宗地块报名数量在20家上下，热度再度回升。
2. 僧多粥少，竞争激烈，14宗住宅类用地分属14家开发商
虽然当前房地产市场集中趋势愈加明显，但是对于热点城市热点区域，住宅属性地块依然拼抢激烈，尤其是南京在经过去年一年得高增长、高去化之后，开发商补仓的积极迫切性更是明显，积极备战，多方渠道增加土地储备面积。
从1季度14宗住宅类用地出让情况来看，南京主城区已经基本上是品牌开发商的天下，且竞争极为激烈，每家开发商只得其中一宗地块，但还有更多的开发商面临无地可拿的窘境。
（注：本表中统计的仅包含住宅及商住用地，不含商服类用地。土地储备面积为总建筑面积。）
3. 新进房企——星河地产首进南京
1季度南京共出让22宗经营性建设用地，但只有星河地产一家通过摇号程序拿下城北G101地块，首次进驻南京市场。
三、 2017年1季度南京土地市场综述
1. 新房存量不足，房企拿地积极性高涨
2017年开年以来，南京房地产市场成交量虽然出现明显下滑现象，但造成这种现象的深处原因是市场供应不足，而潜在需求量依然庞大，3月南京新房库存一度跌破2万套大关，再创历史新低，导致开发商积极拿地，进一步推升了土地市场的火爆，其结果就是14宗住宅类用地中13宗现房销售12宗摇号，助推了市场预期。
2. 成交先抑后扬，一地难求现象依然难解
2017年1季度南京土地市场出现明显的先抑后扬现象，1月份出让的两宗地块只有1宗进入摇号程序，且只有5家开发商参与摇号。而春节之后，南京土地市场再次出现井喷现象，平均每宗地块都有20家上下竞争，其中城北G01地块有27家竞拍，22家摇号，土拍盛况再现，14宗住宅类用地分属14家开发商，一地难求现象依然难解。
3. 拿地不确定化，并购与合作开发成主流
摇号虽给了开发商拿地的可能性，但这种拿地方式不确定性太大，南京土地市场依然一地难求。在春节之后，不少开发商打出求地广告，如中南、和昌、新城等，二手并购及合作开发成开发商拿地的另一种主流方式，越来越多的开发商加入到联合开发模式中。
4. 摇号成常态化，想拿地更多的是拼运气
南京市场拿地难是目前所有开发商共同的心声，曾经拼专业能力、拼财力都已经成了过去时，如今拼的是运气。近来虽楼市有所降温，但土拍的热度依然在折射出南京土地市场的价值所在，开发商目前手中不缺钱，唯一缺的就是土地。因为最高限价的存在，住宅用地拍至现房销售进入摇号似乎已成潜规则，要想拿地更多的是拼运气。
四、 总结与展望
2017年开年以来南京依然是一地难求，尽管今年出让的地块都位于城市远郊区域，但在开发商余粮不足、无地可拿及拿地不确定性的情况下，参拍的积极性非常高，导致摇号成拿地的常态化现象，若市场预期没有明显的变化，土地市场继续高烧，难说南京市不再出台更为严厉的调控政策以平抑市场热度。
从政府精准供地来看，今年市场主要集中在江宁、溧水、高淳等远郊板块，主城区供地稀缺，但在面临无地可拿的情况下，远郊板块的地块也引起众多开发商的争相进驻，填平价值洼地，如空港新城、燕子矶新城、江宁滨江新城、汤山新城等，楼面价纷纷走高，面粉贵过面包已经全面化，拉升未来房价预期，反过来又吸引更多开发商加入拿地大战，带动一个个新城板块的崛起，城市规模不断向外扩张，达到城建发展的目的。
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