2017年一季度无锡市区（不含江阴、宜兴）商品房总成交8982套。总成交面积达101.72万平方米，总成交金额105.73亿元。相较于2016年一季度，成交面积同比下降64.76％，成交金额同比下降55.61％。无锡楼市由于四季度起新一轮的市场调控，房地产市场逐步回归平稳趋势。加上受春节长假影响，商品房成交量较之前有大幅回落。
一、2017年一季度无锡房产市场综述
1、2017年一季度无锡商品房成交数据分析
表1:2017年一季度无锡商品房成交数据
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月份 |
供应方面 |
成交方面 |
|
面积（万㎡） |
套数 |
面积（万㎡） |
套数 |
均价（元/㎡） |
金额（亿元） |
|
1月 |
40.59 |
4024 |
35.59 |
3093 |
10021 |
35.66 |
|
2月 |
8.29 |
786 |
23.98 |
2190 |
10786 |
25.87 |
|
3月 |
60.27 |
5609 |
42.15 |
3699 |
10486 |
44.20 |
|
合计 |
109.15 |
10419 |
101.72 |
8982 |
10394 |
105.73 |
①从供应方面分析，2017年一季度总供应量达109.15万方，总套数达10419套，相较于2016年同比减少25.62%。其中， 2月份受春节长假的影响，供应量明显减少，仅8.29万方，而3月份的供应量则大幅上涨，为当季度供应量最多的一个月，占供应总量的55.22%。
②从成交方面分析，2017年一季度总成交101.72万方，总套数达8982套，成交总额105.73亿元。三个月的月平均成交量基本达到了33.91万方，其中，3月份因有成交小高峰的出现，成交面积为月度最高，达42.15万方，占一季度总成交面积的41.4%，成交金额44.2亿元，占一季度总成交金额的41.8%。
③从成交价格方面分析，2017年一季度总成交金额为105.73亿元，相较2016年一季度同比下降55.6%。可见轮番调控之下，无锡今年一季度的房产市场受到了一定影响。一二月许是因为春节长假的关系，无锡商品房成交也似乎保持着不温不火的状态，成交金额分别为35.66亿元和25.87亿元。而到了三月则呈现出一波成交小高潮，金额达到44.2亿元，是二月成交的1.7倍，颇有金三的意味。
无锡市区一季度的商品房成交均价皆在10000元/㎡以上，二月均价最高，为10786元/㎡，三月价格稍有回落，但总体价格相对平稳。
④从供求比方面分析，综合整个一季度而言，无锡市区房产市场供求比达到了1.16，属于供大于求的状态。尤其是3月，供求比高达1.5以上。虽然三月有着一波成交小高峰，也给无锡房产市场去化了不少房源，但库存压力依然不容忽视。不过就3月的成交来看，无锡楼市似乎有着逐渐回暖的趋势，之后的楼市发展也值得期待。
2017年一季度无锡楼市大抵是因为被2016年3、4月份楼市疯狂“大浪”侵袭过，所以同样是“金三”，2017年一季度的楼市没有再现去年3月楼市供需两旺、量价齐升的盛况。但根据数据来看，2017年一季度房产市场也表现出新增供应环比翻番、备案成交环比涨幅明显，以及房价水平维持稳定的特征。可以这么说，在随时会有地方调控政策出台的预期之中，无锡楼市表现较为平稳。
2、2017年一季度无锡市区各物业类型成交数据分析
从上图可以看出，2017年一季度无锡市区商品住宅成交量为82.74万方，商业成交量为11.94万方，办公成交量为6.12万方。商品住宅仍为成交主力军。在成交均价方面，商品住宅的数字也直逼商业，可见商品住宅在无锡市区的市场不容小觑。
3、2017年一季度无锡各区域成交数据分析
表2:2017年一季度无锡各区域成交数据
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区域 |
成交面积（万方） |
成交套数 |
成交均价（元/㎡） |
|
锡山 |
18.79 |
1,607 |
9,787 |
|
滨湖 |
18.12 |
1,588 |
15,339 |
|
惠山 |
35.77 |
3,158 |
8,127 |
|
新吴区 |
16.66 |
1,550 |
9,376 |
|
梁溪区 |
12.37 |
1,079 |
11,999 |
从一季度无锡各区域成交数据来看，惠山区在成交面积和套数上都以绝对的优势领先其他几个区域，而滨湖区虽然在成交面积和套数上与锡山区不分上下，却以15339元/㎡的成交均价远超其他几区。 新吴区和梁溪区也紧跟其后，彼此之间差距不大。呈现着惠山区独领风骚，其他各区旗鼓相当之势。
图1:2017年一季度无锡各区域成交面积占比
从区域成交面积来看，惠山、锡山和滨湖三大区域为全市各个区域中的主力成交区域，成交量分别占成交总量的35.2%、18.5%和17.8%。其中，西溪碧桂园在3月出现了成交小高峰，因此，惠山区在本季度的成交面积排行上位列第一。其他区域虽未有惠山区的激增成交量，但每个区域的成交量也基本持平。
图2:2017年一季度无锡各区域成交金额占比
从区域成交金额来看，惠山区凭借着其超高性价比，以厚积薄发之势在第一季度获得了绝大多数购房者的青睐，成交量一再突破，成交金额也水涨船高，达29亿元，占全市总成交金额的27.5%。滨湖区成交金额在27.8亿元左右，占比26.3%仅次于惠山。锡山区成交金额在18.4亿元左右，占比17.4%。梁溪区和新吴区成交金额为15亿元左右，占比在14%左右。
综上所述，2017年一季度，惠山区无论是在成交面积方面，或是成交价格方面都是独占鳌头，拉动着无锡整个楼市的成交。而其他区域在本季度虽未有大幅的上涨，但成交量也都旗鼓相当。就一季度而言，整个无锡市场虽然在这一阶段去化了不少房源，但受市场及政策预期影响，市场略供过于求，库存开始有所回升。
3、2017年一季度无锡楼盘成交面积top10
表3:2017年一季度无锡楼盘成交面积top10
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排名 |
项目名称 |
区域 |
成交面积（㎡） |
成交金额（亿元） |
成交均价（元/㎡） |
|
1 |
西溪碧桂园 |
惠山 |
68618.12 |
6.19 |
9022.87 |
|
2 |
实地玫瑰庄园 |
惠山 |
47220.95 |
3.17 |
6719.00 |
|
3 |
中梁首府壹号 |
锡山 |
31788.20 |
3.30 |
10395.45 |
|
4 |
玉兰公馆 |
惠山 |
26342.81 |
3.07 |
11647.18 |
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5 |
正大万物城 |
新吴区 |
25380.80 |
2.15 |
8464.27 |
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6 |
鸿景中央府 |
新吴区 |
22872.15 |
1.92 |
8376.70 |
|
7 |
恒大御澜湾 |
锡山 |
21559.39 |
2.16 |
10037.75 |
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8 |
吴月雅境 |
新吴区 |
19935.87 |
1.77 |
8898.47 |
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9 |
世茂时光里 |
梁溪 |
18793.12 |
1.95 |
10401.74 |
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10 |
协信·未来城 |
梁溪 |
14381.73 |
1.44 |
10028.19 |
从单盘成交方面分析，2017年一季度无锡房企商品住宅成交面积排名前十位中，惠山区和新吴区各占三席，锡山区和梁溪区各占两席，滨湖区则榜上无名。其中，成交排行前三的分别为惠山区的西溪碧桂园、实地玫瑰庄园和锡山区的中梁首府壹号。西溪碧桂园以成交面积6.86万方和6.19亿元的成交金额，成为“双料”冠军。
从综合水平看，无锡市场虽然受到近期房地产市场政策调控的影响，虽整体有所回落，但个别楼盘推盘成绩可圈可点。可以说，无锡楼市在一季度逐步企稳，尤其在3月回温明显，金三虽然成了“银三”，但后市依然值得期待。
二、2017年一季度楼市总结及展望
2017年一季度，在经历1月、2月份的冷清之后，正值春暖花开之际，无锡楼市逐渐回归营销正轨。自3月份开始，楼市的成交一路上扬，且一直保持在稳步上涨的步调之中。这也为无锡楼市开了个好头。
【惠山异军突起 其他区域平分秋色】
在2017年一季度，惠山区成为锡城最热门、最抢眼的区域，楼市成交高峰的崛起也从这里开始。自3月开始，西溪碧桂园、实地玫瑰庄园、融创玉兰公馆等楼盘在短时间内火遍了整个锡城。“加推开盘不到两小时”“再创传奇”这类语段都出现在了这一区域，造成了短时间内区域的热门。在这些热盘的助推下，惠山区在2017年一季度的确是一枝独秀，成交面积和成交金额都远超其他区域。可见无锡楼市季末翘尾的走势相当明显。
在惠山区受追捧的同时，无锡的其他区域也并非全无动静。惠山区的火热销售状态也在一定程度上影响了其他区域。从成交数据上看，梁溪区、新吴区和锡山区等三个区域在一季度的成交量也基本持平。
【市场调控预期增强 一季度房价趋于理性】
两会之后全国已经有接近30个城市发布了楼市调控政策。虽然目前无锡房地产市场政策走向并不明朗，但在周边多城市的调控氛围中，购房者对市场调控预期加强。
因此，与2016年3、4月份楼市疯狂的“大浪”侵袭相比，2017年一季度的房产市场显得相对冷清。政府本着 “房子是用来住的” 的去库存战略，而在政府一再的调控之下，部分购房者认为楼市的拐点或将到来，因此并不急着出手买房，市场逐渐回归理性。在各售楼处，购房者心态变化和楼市变化的感受也十分明显。多数售楼处访客量明显减少，客户观望情绪浓厚，成交周期延长，一二三月份房价波动不大，基本趋于稳定。
【二季度商品房供应量放大 利好楼市回稳】
据不完全统计，在4月预计共有32个盘推出新房源，环比3月（实际开盘）增加10家，环增45.45％。其中锡山和新吴区成供应大户，开盘数量占总数的50％。其中3个纯新楼盘均位于锡山区和新吴区。
此外，在一季度楼市整体乏善可陈的情况下，二季度成为开发商执着上半年业绩的重要节点，因此二季度加大供应成为必然趋势，但二季度的楼市行情到底会怎么样？购房者是进入新一轮的观望还是重新上演去年土拍后的疯狂抢房，我们还需慢慢观察市场的变化。
