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2017年一季度常州市区经营性用地成交分析

作者:

土拍网蒋欢 2017-04-08
土拍网研究院数据分析统计,2017年一季度常州市区(不含金坛、溧阳)经营性建设用地共成交6宗,土地总成交面积17.03万平方米,规划总建筑面积42.74万平方米,成交总额15.56亿元。
 
一、2017年一季度常州市区土地市场概述
1.成交量价分析——量价齐升
截止3月底,常州土地市场尚未有经营性用地挂牌入市,因而年度对比数据选自2014年不供地开始至今,且成交地块多为融资地块。
2017年一季度常州市区土地成交总面积17.03万平方米,同比上涨105.68%;土地成交总额15.56亿元,同比上涨189.76%。与2016年同期相比,成交量价齐升,但从近几年成交走势来看,与2014、2015年同期相差甚远。
(注:成交面积为土地占地面积)
 
2.月度成交分析——2月份独占鳌头
无论是成交面积、成交金额亦或是平均楼面价,二月份显然是各项最高单月,成交面积13.06万平方米,环比1月份上涨228.97%,成交金额14.98亿元,环比上涨近25倍,平均楼面价4178元/平方米,环比上涨近4倍。除此之外,3月份并无地块成交。
 
3.区域成交分析——中心城区占据成交半壁江山
从下图可见,中心城区是土地市场的成交主力区域。2017年一季度常州市区共成交6宗地块,其中中心城区2宗,占总成交量的33%,成交面积约12.15万平方米,占成交总面积的71%,武进区成交4宗,虽以67%的压倒性比例独占剩余的全部市场份额,但成交面积约4.88万平方米,占成交总面积的29%,新北区无地块成交。从成交金额来看,依旧是中心城区占据销冠,约14.63亿元,占成交总额的94%。
 
4.成交情况分析——平稳态势
从楼面价来看,1-3月份常州市区成交的6宗地块中,楼面价低于1000元/平方米的有3宗,占比5成,其中武进区编号JWJ20170101的湖塘镇南田路南侧、勤胜路东侧地块楼面价最低,为616元/平方米;楼面价处于1000-5000元/平方米区间的有2宗,占比超3成;楼面价高于5000元/平方米的仅1宗,为中心城区编号JZX20161101的白云南路东侧、南童子河北侧(HX-070217-1)地块,达5476元/平方米。
从成交总价来看,1亿元以下的有4宗,1-6亿元区间有1宗,6亿元以上也是1宗,为中心城区编号JZX20161102的中吴大道南侧、陈渡南路西侧(HX-070111)地块,成交总价达9.42亿元。
由于一季度成交多为融资地块,因而楼面价与成交总价仅供参考。
 
5.用地性质分析——商住用地成交面积超9成
1-3月份成交的6宗地块中,商住用地共成交4宗,占地面积约16.12万平方米,占比成交总面积的94.66%,拿下了土地成交的大半江山,成交金额约15.21亿元。商业用地与住宅用地平分秋色,各成交1宗,在成交面积与成交金额上均没有过多亮点。
 
二、2017年一季度常州市区土地市场总结
1.宗数减少 土地市场进入“新常态”
2017年一季度常州市区经营性建设用地共成交6宗地块,与2014、2015以及2016年同期相比,地块成交数量上均有一定减少,一方面是由于一季度包含春节假期的缘故,另一方面,“三年不供地”时期正式结束,虽然尚未有经营性建设用地挂牌入市,但融资地块宗数的减少也印证了土地市场“新常态”的到来。
从一季度地块成交日期来看,6宗地块集中在一二月份成交,目前常州市区(不含金坛、溧阳)仍未有新的出让公告。同时,在此前公布的拟上市备选地块中占有较大份额且备受热议的中心城区,自2月8日常州市挂[2016]11号成交后,2017年并无挂牌出让任何经营性建设用地。
 
2.优势突出 优质地段才是硬道理
尽管一季度成交的多为融资地块,但从成交情况也可看出,对于常州土地市场而言,地段仍是衡量地块价值的重要标准之一。在一季度成交的6宗地块中,楼面价居高位的两宗均出自中心城区,毗邻区域内较为繁华的主干道——白云南路或中吴大道。中心城区本就是“香饽饽”的代名词,加之紧靠人流量较大的主干道,新建商品房围绕其日益增多,形成一道新兴居住区,区域潜力加速被激发,地段优质度与日俱增。
除去商业用地,武进区雪堰镇的两宗地楼面价仅840元/平方米、839元/平方米,因而,无论是融资地块亦或是经营性开发地块,市场的基本面没有根本性变化,拥有优质地段的宗地仍是较受欢迎的类型。
 
3.市场回暖 多品牌房企进驻常州
3月31日,常州金坛区金坛大道北侧聚贤路东侧地块以及群贤路西侧金桂路南侧地块进行拍卖,作为常州结束三年不供地时期后的首拍自然吸引了众多房企瞩目。据悉,在此次报名的十余家中,仅有碧桂园、新城以及常州华晶等3家在金坛已有开发项目,同时中南、中梁、南京建发等均是初次试水常州房地产市场。
2宗地块最终分别以6.02亿元、16.77亿元被新城竞得,其中群贤路西侧金桂路南侧地块折合楼面价4993元/㎡,溢价率177.39%,刷新了金坛土地市场史上最高楼面价与最高溢价率。2016年受周边城市土拍效应带动,常州成为长三角地区最后的价值洼地,房地产市场加速回暖,此次土拍也印证了升温之势的持续。
 
三、展望
金坛首拍正式拉开了常州土地市场新篇章,据2016年房地产座谈会提及,2017年常州拟上市土地供应在总量控制的原则下强调,净地平整、配套完整、价格合理的地块优先上市,并将采取网上交易的新模式,确保土地出让的公平、公正、公开。同时,目前常州新建商品房可售库存进入五个月内,处于供小于求状态,房地产市场潜力显而易见,而此前已有数家开发商来常进行地块调研,未来新地块挂牌入市后,将会缓解热点板块房源不足的状态并为市场注入新活力,实现可持续发展。
 
附录:2017年一季度常州市区经营性建设用地成交总表