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2017年上半年苏州市区经营性建设用地成交分析报告

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土拍网 2017-07-04
2017年上半年苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让33宗,成交面积153.28万㎡,成交金额311.28亿元。由于受土地限价及房产限购等一系列政策影响,土地出让面积和金额相比同期较有所减少,其中土地出让面积同比减少9%,成交金额同比减少38.6%。
一、2017年上半年苏州市区经营性建设用地成交分析
同比分析——土地出让金311.28亿,同比减少38.6%
2017年上半年苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让33宗,成交面积153.28万㎡,同比减少9%;成交金额311.28亿元,同比减少38.6%。
纵观五年数据,整体呈现先抑后扬的态势,其中在2016年上半年出现前所未有的爆发式增长,之后随着一系列调控政策的出现,市场热度逐渐放缓,进入稳定期。
区域对比分析——高新区、吴中区、相城区为主力,其中高新区面积金额均为首位
从成交数据来看,高新区上半年成绩单相对亮眼,面积71.35万㎡,占比46%,金额108.53亿元,占比35%,可以说独领风骚。
高新区、吴中区和相城区是目前苏州市区土地市场的供地大户,相对姑苏区、工业园区来说,三个区域可供开发面积相对较多,深受房企追捧。
用地性质分析——商住及纯住宅用地成交火爆,成交金额占比94%
2017年上半年苏州市区纯住宅用地成交8宗,面积39.86万㎡,商住混合用地成交7宗,面积54.39万㎡,住宅及商住用地合计总成交面积94.25万㎡,占上半年总成交面积的61%,金额占比94%。商服地块成交16宗,其中苏蠡路商业地块“逆袭”,溢价率122.78%,被中海竞得。
住宅及商住用地因市场需求,近几年一直受品牌房企青睐。商服类用地多以底价及低溢价成交。
成交情况分析——楼面价相对2016年略回落、高溢价地块不再
从楼面价来看,2017年上半年楼面价超2万的地块仅2宗,1.5万-2万的地块5宗,2017年上半年未有楼面价超3万地块。
从溢价率来看,2017年上半年溢价率超100%以上地块仅1宗,为中海竞得的苏蠡路商业地块,溢价率122.78%。溢价率50%-100%的地块有4宗。
在楼市限购和土地限价双重政策作用下,住宅类楼面价增速放缓,高溢价地块不再。
二、房企拿地:金茂、龙湖、正荣、旭辉、金辉等积极补仓,上海中建、无锡银城等外来房企积极进驻
2017年上半年苏州市区共举行两次土拍,为时四天,出让33宗地块,60余家房企参与,相比之下,可谓僧多粥少。参与报名房企分别为:万科、中海、碧桂园、龙湖、九龙仓、港中旅、合景、华发、金辉、金茂、世茂、朗诗、首开、新城、旭辉、招商、正荣、中粮、中南、北辰、葛洲坝、海亮、华宇、东原、金地、上坤、绿景、建工、融创、仁恒、吴中、象屿、阳光城、当代、中锐、蓝光、上海郡悦置业、上海城建、上海城开、上海中建、恒基等。最终金茂耗资103亿入手高新区2宗地,正荣24.27亿元竞得吴中太湖新城地块,恒山发展14.42亿斩获胥口镇地块,龙湖17.5亿竞得劳动路地块,金辉5.5亿再次布局临湖镇,创元8.78亿摘临湖镇商住地块,中海3.52亿竞得吴中区商服地块,旭辉成功竞得甪直肖家桥地块,上海中建竞得元和街道地块,无锡银城竞得姑苏区地块,禹洲地产竞得望亭镇地块,上海上实竞得木渎地块。
从进入一次报价的房企来看,还有很多房企没能拿到地,如招商、上海建工、中南、吴中地产、仁恒、葛洲坝、象屿、首开、港中旅、上海郡悦置业、上海城建、上海城开等,这些房企拿地心态迫切。其中部分房企已经进驻苏州,需要补仓;而如其中葛洲坝、象屿等房企则是多次参与苏州土拍,意欲进驻苏州,但暂时未能有所斩获。
三、2017年上半年苏州市土地市场综述
1、在楼市限购和土地限价双重政策作用下,苏州土地市场走向平稳理性
2016年苏州楼市异常火爆,政府也出台一系列政策来进行调控,土地方面从“熔断”到“限价拿地”再到“限制多马甲”,楼市则限购升级,政策组合拳之下,房企拿地也较为理性,土拍过程也有“冷”有“热”,有“快”有“慢”。苏州土地市场逐步走向平稳理性。
2、高新区、吴中区、相城区成土地供应三大主力
从成交数据来看,高新区、吴中区、相城区为上半年苏州土地市场供应主力,面积占比88%,金额占比88%。其中高新区面积金额均为第一,面积71.35万㎡,占比46%,金额108.53亿元,占比35%;吴中区面积41.04万㎡,占比27%,金额87.85亿元,占比28%;相城区面积22.73万㎡,占比15%,金额77.53亿元,占比25%。
高新区、吴中区和相城区是目前苏州市区土地市场的供地大户,相对姑苏区、工业园区来说,三个区域可供开发面积相对较多,深受房企追捧。
3、住宅及商住用地受追捧房企出价积极
从成交金额来看,2017年上半年苏州市经营性建设用地出让住宅用地和商住用地共15宗,出让面积94.25万㎡,占比61%,金额293.67亿元,占比94%。
从楼面价来看,2017年上半年苏州市经营性建设用地楼面价超万元地块数量为13宗,其中城镇住宅用地6宗,商住用地4宗。
从房企表现来看,吴中太湖新城商住地块和胥口镇住宅地块、姑苏区北环路南住宅地块、甪直肖家桥住宅地块均一分钟超限价,招商、葛洲坝、象屿、南山等遗憾而归。
足以可见住宅及商住用地更受开发商追捧,竞价较为激烈。
4、热门板块优质地块竞价激烈房企竞相争夺
在楼市限购和土地限价双重政策作用下,房企深耕苏城的决心依旧。吴中太湖新城、胥口镇、科技城、浒关开发区等优质地块仍深受房企青睐。
吴中太湖新城苏地2017-WG-77号商住地块,吸引了20余家房企参拍。限时竞价不到1分钟,地价已经超出市场指导价!不到2分钟,就已经超出了中止价格。最终招商、中南、上海建工、中海、仁恒、金辉、葛洲坝、象屿等15家房企进入一次报价,正荣24.27亿元斩获,楼面价14522元/㎡。
同样一分钟进入限价的还有胥口镇苏地2017-WG-78号商住地块,最终进入一次报价的有金科、招商、葛洲坝、金辉等17家公司,恒山发展14.42亿元拿下,楼面价11893元/㎡。
甪直大道北侧的肖家桥住宅地块,竞价还未开始,已有20轮报价,超出市场指导价42220万元,竞价开始不到1分钟,即达到网上竞价中止价格,火速进入一次报价,最终禹洲、金辉、港中旅、保利、吴中、招商、蓝光等32家房企进入一次报价,旭辉54570万元拿下,楼面价12731.05元/平方米,溢价率55.26%。
四、2017年下半年苏州市土地市场展望
总体而言,苏州作为长江三角洲重要的中心城市之一,房地产市场需求持续旺盛,未来仍是房企补仓、拓展的战略重地。从上半年土拍情况来看,品牌房企持续深耕,外来房企积极进驻。在今年2月份的苏州土拍中,龙湖、金茂、恒基、正荣、金辉等成功补仓;6月12、13日苏州土拍,上海上实夺得木渎地块,上海中建首次进苏,竞得元和街道地块,无锡银城首次进苏,摘得姑苏区北环路南地块。保利、禹洲也均有斩获。外来房企如葛洲坝、象屿、上海郡悦置业、上海城建、上海城开等意欲进驻苏州,但暂时未能有所斩获。
未来市场如何,仍需看国家政策导向,但优质地块仍然会受到众多实力品牌开发商争夺,整体而言,苏州市场还是趋稳发展。
附:2017年上半年苏州市经营性建设用地总价排行TOP10

附:2017年上半年苏州市经营性建设用地面积排行TOP10

附:2017年上半年苏州市经营性建设用地楼面价排行TOP10