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2017年上半年常州市区经营性建设用地成交分析报告

作者:

土拍网蒋欢 2017-07-04
土拍网大数据统计,2017年上半年常州市区(不含金坛、溧阳)经营性建设用地共成交28宗,流拍2宗,土地总成交面积86.52万方,规划总建筑面积218.54万方,成交总额77.41亿元。一改一季度的平稳,常州土地市场开始逐渐发力,首拍效应逐渐显现。
 
一、市场篇
1、同比分析——量价双降
截止6月底,常州市区已全面恢复正常供地,第一批经营性地块顺利成交,但是由于半年度同比数据选自2014年常州施行不供地政策开始至今,其间大多数为融资地块,因而同比分析数据仅供参考。
2017年上半年常州市区土地成交总面积86.52万方,同比下降11.61%;土地成交总额77.41亿元,同比下降4.77%。与2016年同期相比,成交量价双降,从近几年走势来看,与2014年、2015年同期的成交总量相差甚远,成交总额方面差距相对较小。
(注:成交面积为土地占地面积,下同)
 
2.月度成交分析——6月首拍效应显现
从各月成交情况可见,6月份显然是当之无愧的“销冠”,成交面积、成交金额以及平均楼面价均是各月最高。6月份成交面积69.40万方,环比1月份累计上涨超16倍,成交金额62.78亿元,环比1月份累计增加107倍,平均楼面价9047元/平方米,环比1月份累计上涨近10倍。
由于6月份为常州“首拍月”,首拍效应带动价量齐升,加之其余月份成交地块均为融资地块,因而不具备可比性,仅供参考。除此之外,3月份与5月份均无地块成交。
 
3.区域成交分析——三大区平分秋色
从上半年常州市区三大区的成交情况来看,堪称平分秋色、均有所长。
2017年上半年常州市区共计成交28宗地块,其中新北区12宗,占总成交量的43%,以近乎一半的占比成为“成交量大户”。武进区成交10宗,占比36%,居第二位。中心区成交6宗,占比21%。
从成交面积来看,上半年武进区累计成交31.34万方,占总成交面积的36%,以1%的微弱优势抢先成交29.89万方、占比35%的新北区一步居首位。中心区累计成交25.29万方,占比29%。
而从成交金额来看,中心区以32.98亿元的总额赶超其余两大区,占成交总额的43%。新北区累计成交25.52亿元,占比33%。武进区累计成交18.91亿元,占比24%。
 
4.用地性质分析——商住用地独占鳌头
上半年常州市区成交的28宗地块中,商住用地累计成交14宗,以50%压倒性的比例占据了土地成交的大半份额,成交面积58.16万方,成交金额达67.22亿元,因而无论是成交宗数、成交面积亦或是成交金额,商住用地均占据了各榜单首位。
其余三类性质的地块成交均与商住用地存在较大差距,具体见下图。
 
5.成交情况分析——楼面价与成交总价均处在合理区间
从楼面价入手来看,成交主力集中在1000-5000元/平方米区间内,最高楼面单价为6月2日成交的2宗商服用地,楼面价高达9002元/平方米,但由于地块性质归属其他商服用地,因而不具备可比性,仅供参考。较受欢迎的商住类地块则是以6月21日成交的九州钢材市场地块为首,楼面价近7500元/平方米。
从总价入手来看,成交主力集中在1亿元以下,由于上半年成交量包含融资地块,因而此数据仅供参考。28宗地块中占据成交总价榜首的是仍是九州钢材市场地块。
 
二、房企篇
2017年上半年常州市区首拍顺利举行,成功出让6宗经营性建设用地,其中商住类用地4宗,分别被华宇、金科、新城以及美的拿下。从首拍情况来看,开发商十分看好常州房地产市场,拿地积极性较高。
1.拿地积极 近百家房企征战常州首拍
常州自2014年起实施“三年不供地”政策,严格控制经营性地块入市,2017年首拍得到了众多开发商的期待,拿地热情看涨。最终,首批地块中的4宗限价地块全部熔断,进入摇号阶段。据统计,4宗熔断地块的报名房企近百家,不乏新城、路劲、招商、碧桂园、保利等品牌房企,平均每宗地的报名数量在20家左右,可见首拍之火爆。
 
2.全凭运气 4宗限价地块分属4家开发商
由于2017年常州首拍采取了熔断摇号的新规则,因而4宗限价地块在触及最高限价后直接进入现场摇号环节,即全凭运气,使用摇号机产生最终竞得者。最终,4宗限价地块分别被华宇、金科、新城以及美的赢得。
从市场现状来看,常州热点板块房源处于供不应求局面,众房企补仓积极性较为明显,此前二手地块成交的走红,到如今常州首拍的火热,不难看出房企多方渠道增加土地储备的意图。按目前土拍发展趋势,此后优质地块或延续“最高限价”新模式,房企拿地难度增加。
 
3.多家首进 外来房企云集龙城加入拿地大军
作为长三角地区最后的价值洼地,常州首拍吸引了无数外来房企,意在通过拿地成功进驻常州,打开市场开辟新天地。上文便已提及,上半年常州市区首拍累计出让6宗经营性建设用地,华宇、金科以及美的通过摇号程序成功夺地,首次进驻常州市场。
 
三、2017年上半年常州市区土地市场综述
1.热点板块存量不足 商住用地受追捧
2017年以来,虽然多月出现商品住宅成交量下滑的现象,但从源头来看,成交局面由盛转缓,并不能从直观上臆断为楼市衰败的信号,而恰恰是因为市场供应不足,尤其是较受购房者青睐的热点板块,持续出现供不应求局面,新增房源迫在眉睫,因而加大土地供应也是应市之需。
显而易见,在置业需求量依然存在的情况下,上半年常州土地市场入市的商住用地自然成为众房企拼搏的主力战场,以首拍的4宗限价地块为主,再现土拍盛况,也印证了房企补仓的决心。
 
2.土拍新规效果显著 从根源入手调控市场
经历了6月20日的常州首拍,新出炉的土拍规则被推上风尖浪潮,4宗商住地块纷纷设定了最高限价,一旦触及直接熔断。虽说少了点激动人心的看点,但完美避开了“面粉贵过面包”的尴尬局面,破除“凡土拍必涨价”的谣言。
众所周知,土地、楼市两大市场息息相关、相互牵引,地块楼面价决定着该项目未来的房价,同时也影响着地块所处板块的房价走势,因而对住宅类、商住类地块设置最高限价,也就是从根源上调控市场,引导理性拍地的同时促使楼市逐渐回归健康。
 
3.房企拿地不确定化 积极性仍然看涨
当然,土拍新规在调控市场的同时也导致了房企拿地的不确定性。采取现场摇号虽然给了参拍房企拿地的可能性,但这种摇号方式仍是运气使然,价高者得的时代已经过去了。不过,从首拍摇号报名情况来看,尽管拿地难度变大,但房企拿地的积极性依然看涨。
南京此前也曾采用过“最高限价+熔断摇号”的土拍新机制,在一地难求的大背景下,越来越多的房企加入到了联合开发的模式,或许可成为在常房企值得借鉴之处。
 
四、总结与展望
2017年度常州市区经营性用地出让计划总量为435公顷(6525亩),其中开发用地135公顷(2025亩),截止目前累计出让6宗经营性用地,成交面积约368.8亩,可见未来土地市场仍有较为可观的出让空间。尽管第二批经营性地块尚未公布,但开发商早已“虎视眈眈”,在摇号成为常态化的当下,常州土地市场或将逐步回暖,具体如何,不妨拭目以待。