年至过半，回顾南京市土地市场，不同于2016年的火热，今年上半年南京土地市场成交减少，土拍的关键词应该是：市场隐约降温、土拍规则再升级、二季度零供地。
2017年上半年南京市土地供应下降，城区（不含溧水区、高淳区）经营性建设用地共成交22宗，出让总面积148.58万平方米，同比下降9.2%，创下2015年上半年以外的最低记录，出让总金额430.43亿元。同时4-6月份出现土地零供应、零成交现象。总体来看，南京市土地供应持续减少，市场供需矛盾愈加突出，土地市场竞争程度继续增强。
一、土地市场篇
1、总体成交——政府推地节奏放缓，土地出让金同比降幅四成
根据统计数据，今年上半年南京市区经营性用地出让面积仅高于2015年上半年，为148.58万平方米，主要受第二季度土地市场零供应、零成交影响。土地出让金430.43亿元，同比下降41%，环比下降52%，主要受地价红线下调影响。落实“双控”、“双限”、“双稳”调控政策，保障房地产市场平稳健康发展，2017年上半年南京市区土地市场节奏有所减缓。
去年八月南京市出台新规，要求地块竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售，因此，去年下半年至今，南京成交住宅类地块基本为现房销售，短期内对新房供应很难形成支撑，供应断档的副作用将显现。
2、区域分析——江宁成主力，城中、河西相继发力，紧随其后
从成交地块数量来看，得益于丰富的土地储备，江宁板块仍然是今年上半年市场供应方，共成交7宗地块，出让面积占全市出让面积的24%，且均为住宅地块。
城中与河西板块虽然成交地块宗数不高，但出让地块面积大，因此总体成交面积依然排名靠前。加之，利好规划、完善配套，板块价值价高，市场度一直不低，土地成交价远高于其他板块。
城东板块上半年无土地出让，并在7月土拍潮中依然缺乏身影。
3、用地性质分析——商住用地市场火爆，占比超六成
今年上半年，南京市区纯住宅用地成交面积24.48万平方米，占土地成交总面积的17%；商住混合用地成交面积89.57万平方米，占土地成交总面积的60%；商服用地成交面积34.52万平方米，占土地成交面积的23%。
从土地出让金来看，商住用地最高，为265.11亿元，占总出让金的62%；住宅用地次之，为100.05亿元，占比23%；商服用地为65.27亿元，占比19%。住宅用地以17%的土地总成交面积完成23%的成交总额，可以说，“性价比”最高。
2017年上半年度南京市不同性质用地成交概况
4、楼面价分析——新出让住宅地块地价“红线下调”
2017年南京土地市场被严格限价调控，“限地价”也越来越严格，上半年推出的地块中，楼面价超过3万元/平方米的地块仅1幅，为常州星河协通以楼面地价30006元/平方米拿下的城北地块G101；超过2万元/平方米的地块只有6幅，分别为城中招商G198地块、城北安居G01地块、浦口金辉G102地块、浦口银城G99地块、城南绿城G100地块、江宁保利G05地块，有12幅地块楼面价破万。相较而言，2016年上半年南京2幅地块超过4万元/平方米，20幅地块价格破万，2万元以上地块有9幅。
2017年上半年南京市楼面价超2万元/平方米成交地块一览表
二、入驻企业篇
住宅用地被均分，“国进民退”再现。
宅地市场依然受到众多房企青睐，上半年南京市区出让的22宗经营性建设用地中，住宅类用地14宗，分别被金茂、招商、绿城等14家房企拿下，每家房企只得其中一宗地块。在摇号背景下，房企拿地拼的是运气。
作为土地市场热点城市，南京优质地块越发紧缺，从成交幅数、面积及金额数据来看，无论是溢价拿地还是摇号，最后无一例外多为央企、国企，南京土地市场表现出较为明显的“国进民退”现象。
2017年上半年南京市住宅类地块成交概况
三、2017年上半年南京土地市场综述
1、二季度零供应，七月土地供应潮补仓市场
在经历第二季度土地零出让后，南京市国土局在6月初一周挂出32宗地块，补仓沉寂3个多月的南京土地市场。6月2日，挂出11幅地块中3幅涉及住宅地块均位于六合；隔日，6月3日，土地再次开仓，13幅地块中12幅均为住宅用地，且挂出地块资质较高；6月10日，8幅地块涉及栖霞、江宁、雨花台三个板块，半数为居住用地。
2017年7月南京土拍地块分布图
2、土拍规则调整，竞拍保障性住房建筑面积有助于地价稳定
伴随6月首次挂地，南京市对土地公开出让的方式进行了调整，摇号这一方式将被取消。当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞争地价，改为网上竞争保障性住房建筑面积，面积最多者为竞得人。在摇号模式下，除去资金优势及综合实力，开发商拿地仍需要拼运气，而缺乏实力的开发商，为增加自身拿地概率、抬高对方拿地成本，努力将地价抬到最高。取消摇号，有助于稳定地价及楼市发展。
3、多维调控，引导土地市场回归理性
一方面，政府通过执行严格的“限地价”来抑制市场“面粉贵过面包”现象，如即将出让的南京南站附近NO.2017G31地块，相较2016年底出让的NO.2016G89地块，最高限价由27149元/平方米降至14589元/平方米。另一方面，为确保公平，尽量减少人为干涉，“宁十条”规定楼市摇号新政，督促热点项目按照“公开、公正、公平、透明”的原则对外销售，规范市场交易秩序。公证摇号售房可以最大程度的保障每个买房者的正当利益，极大维护了市场销售秩序，从而进一步推动南京房地产市场健康平稳的发展，助推房地产市场逐步恢复理性。
四、总结与展望
2017年以来，南京土地市场尽管依然一地难求，但受严厉政策调控，出让地块平均溢价率相较2016年有所下调，地王出现数量减少，过热的土地市场逐步趋于稳定，“面粉贵过面包”现象不再频频上演。
按照今年上半年南京370公顷（含高淳、溧水）的土地供应计划，住宅用地计划供应270公顷，占全部供地计划7成以上。除溧水高淳外的主城区域上半年预计推出33幅住宅性质地块，迄今10幅成交、13幅挂牌，仍有10幅住宅用地尚未进入出让程序，上半年仅完成住宅半年度供地计划的70%，下半年南京土地市场将迎来大量上市潮。
附表：2017年上半年南京市区经营性建设用地成交汇总表
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