2017年三季度，合肥楼市整体依然呈现量价平稳态势，各项数据表现良好。虽然到了房地产传统的“金九银十”销售旺季，但九月成交量并没有出现上涨，甚至有小幅下滑，近一年的调控下，成效显著。

一、近五年合肥市区三季度新房成交概况

从近五年的合肥市区三季度新房成交数据来看，合肥市区房价已经连续五年呈现上涨趋势，而成交量在2017年三季度出现了断崖式下跌。房价方面，近五年合肥市区三季度房价呈现阶段性上涨：2013—2015年呈缓慢上涨，三年房价涨幅26%;2015—2016年呈爆发式增长，一年内房价涨幅超过40%;2016—2017房价继续上行，但上涨势头明显放缓，同比上涨16.5%。成交量方面，2013—2016三季度市区成交量均在两万套以上，差距不大，而2017年三季度市区成交量巨幅下降，仅为2626套，同比锐减18952套，降幅达88%，成为五年来的成交低谷。2015年土地供应量不足，导致后期房源紧缺，是造成2016年合肥楼市供需严重失衡、楼市过热的重要原因，2016年合肥成为全球房价涨幅第一的城市，政府部门出台了包括“限地价”“限房价”，土拍新模式，加大土地供应等多项新政，同时大力整治楼市乱象，在近一年的高压调控下，如今合肥楼市的疯狂景象已不复存在。

二、2017年合肥市区单月成交分析

纵观近一年合肥市区的月度成交情况，可以看出今年以来合肥市区楼市量价平稳，二月以来房价止涨，成交低迷。房价方面，2016年合肥楼市过热，10月1日 “限购令”颁布后，房价也经历了短期的震荡。 2016年9月—2017年2月，近半年的时间里房价出现了过山车式的变化，由9月份的13762元/㎡上升到11月的14980元/㎡，随后回落到今年1月的12149元/㎡，达到近一年的最低谷。2017年2月房价回升至14482元/㎡后，直至三季度末，八个月来房价都维持在14400元/㎡左右。最高月3月14775元/㎡，最低月5月14292元/㎡，最大差值仅为483元/㎡。三季度以来，合肥市区房价先降后升， 到九月末，房价为14727元/㎡，达到年内次高，虽有回暖，但当前总体还会以平稳为主。

成交方面，自去年限购政策实施后，合肥新房市场成交量应声下降，仅在2016年12月短期回升，不过也仅是限购前(9月)成交量的43%。进入2017年后，新房成交量保持平稳并持续低迷，各月成交量均在1100套左右，并窄幅波动，传统的“金三银四”与“金九银十”似乎并未对市场产生太大影响，进入三季度后，7月成交量首次跌破1000套，为747套，8、9月分别为999套、880套。整个三季度，市区新房共计成交2626套，环比下降827套，降幅24%;同比下降18952套，降幅88%。受到“分级备案”的影响，实际成交情况与网签备案量可能会有一些出入，但持续此低迷的数据和已经被“摁住”的房价也可以反映出合肥楼市调控的效果已经显现，市场逐渐趋于理性。

三、2017年三季度合肥房产市场区域成交分析

2017年三季度，合肥市各区房价稳中有降，区域成交量继续保持梯度分化。房价方面，三季度延续了二季度的平稳态势，各区房价环比变化不大。经开、高新、蜀山和滨湖环比略涨，最高涨幅是高新区，为6%;新站、瑶海、政务、包河、庐阳环比有所下跌，最大跌幅是政务区，为8%。新站区以11084元/㎡依然是市区的价格洼地，政务区以21375元/㎡领跑全市房价，二者相差10291元/㎡，说明合肥当前的选择性还是较多。

新站区继续在新房市场独占鳌头，三季度共计成交1134套，主要是靠家天下北郡、当代ΜΟΜΛ未来城、朗香书院这三个低价刚需盘撑起，成为唯一一个成交量突破千套的区域，是第二名的三倍还多，占比43%登顶;滨湖区成交347套，占比13%次高;庐阳成交297套，占比11%排名第三。剩下的区域分别为：蜀山区成交274套，占比11%;瑶海区成交268套，占比10%;高新区成交191套，占比7%，包河区成交59套，占比2%;经开区成交46套，占比2%;政务区仅成交9套，占比1%垫底。

从各区成交对比图中不难发现，房价与成交量呈现负相关，说明低价刚需房更受欢迎。结合三季度成交前十的排行榜来看，占居榜单前六的家天下北郡，当代MOMΛ未来城、朗香书院、文一锦门学府里、陶冲湖别院、文一锦门学院里均是来自新站和瑶海的低价刚需房，是当前的成交主力，并支撑了所在区域成交量的高企。而以高新区蓝光雍锦半岛、祥源金港湾为代表的高价楼盘，虽有上榜，但成交量显然不如低价刚需楼盘。

四、2017年三季度合肥市区新房库存分析

5月以来，合肥市区库存经历了先增后减的过程，5——8月，库存呈现逐月上涨的趋势，达到了最高值21808套后，九月份小幅回落至20872套。相比于成交量，库存十分充裕。截至9月30日，合肥全市(不含肥东、巢湖和庐江)住宅库存量为25705套，环比略跌5.3%，根据今年前9个月平均网签备案1905.3套计算，去化周期连续三个月拉长，略增至13.5个月。不过受制于分级备案政策的影响，虽然房子卖掉了，但迟迟不能网签备案，导致转化为“库存”，又引发网签备案量大幅减少，这是去化周期拉长的主要原因。

五、2017年三季度合肥市区房产市场总结与展望

三季度同比锐减88% 四季度滨湖或成热点

三季度合肥市区仅成交2626套，同比锐减88%，不可否认受到分级备案政策的影响，不过与供应量下降也或有关系，据统计，2017年9月份，合肥市九区三县仅14个楼盘推新，共计3134套房源入市，较8月份推盘数减少12家，房源总量下降2922套，环比下降48.2%，跌幅较大。2017年10月合肥全市预计有50个项目迎来开盘，其中滨湖将是推盘较集中的区域，预计将成为10月合肥住宅成交热点区域。接近年末，各房企也将开启业绩冲刺，或将通过各种利好政策吸引购房者，四季度成交量或将有所提升。

加快发展租赁住房市场 构建“租售并举”的长效住房制度

三季度，住房租赁市场成为高度热议话题，九部委率先发文要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，并且选取合肥等12个城市作为首批开展住房租赁试点城市，其中包括：鼓励有条件的开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁;划拨一批房源、建设一批房源、盘活一批存量房源。同时，明确租房者可以提取住房公积金用于支付房租，通过金融支持鼓励租赁住房消费。2017年底前，合肥将全面启动住房租赁交易服务政府监管平台建设。政府在“房住不炒”指导原则下，促成房地产从销售市场向租赁市场转移，住房市场即将迎来的是一个前所未有的崭新格局：1、租赁市场撑起半边天，现存销售市场不再是发展商进行住房开发的唯一模式。2、房企从开发模式向运营模式转型，租赁市场是个大金矿，将带来行业的一次大洗牌。

继续加强楼市优化调控 房价以稳为重

作为2016年房价过快增长的二线城市，合肥的楼市调控是以“稳房价”为重，合肥政府通过“摇号”+“限地价”+“限房价”的政策，以及加大2017年土地供应的政策，不断加强对房地产市场管控，无论是成交量还是房价，当前合肥市区已经连续八个月保持平稳，调控成效显著。2016年中央经济工作会议就强调了要抑制房地产泡沫和去杠杆，透露出了货币收紧的信号。2017年7月以来，合肥各大银行取消了首套房优惠利率，随后又将利率标准上调，严控信贷流向投资投机性购房。目前看来以价格为核心的调控政策不会改变，让价格维持在一个相对合理的空间里面，依然是目前政策调控的一个核心点，不会出现大涨大跌，大涨大跌不利于金融、经济、社会的稳定。