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2017年合肥市区房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2018-01-12
2017年合肥市区房地产市场分析报告
前言
随着2017年12月28日的土地拍卖会的结束,2017年合肥的土地市场画上句号。总结起来就是:“量价回落,2017年合肥土地市场回归理性”——这就是2017年合肥土地市场的表现。房企拿地趋于理性,但是优质地块依旧大受追捧。
根据土拍网大数据统计显示:2017年合肥市市区一共成交73宗地,约565.25亿元,其中居住(含教师、人才公寓)33宗,商住用地11宗,其它用地29宗。
一、土地篇
1、土地总体成交分析
 
通过此表,我们不难发现,2017年合肥土地市场供地节奏有明显放缓的趋势,市场逐渐回归理性,“房子是用来住的,不是用来炒的”归根结底来看,还是要从源头抓起,那就是土地。
2017年合肥市区经营性用地当中,居住用地与去年基本持平,共计34宗,成交面积226.40万平方米,成交金额360.51亿元,同比减少了25.59%;商住用地成交11宗,成交金额177.55亿元,同比减少了28.28%;其它综合用地远远大于去年,共计21宗,成交面积105.10万平方米,成交金额15.81亿元,同比增长223.39%。2017年除了其它类用地同比增长以外,其它同比数据均有不同程度的下降。
据土拍网分析,合肥市国土局拟定的2017年国有建设用地供应计划表中的7400亩商品住房类用地的计划中,到目前为止只完成了62%,市区商品类住房卖地306.15万平方米,合约4592亩,离7400亩商品住房用地还差2808亩。
 
2、涉宅类地块成交分析
 
 
2013年-2017年,合肥市居住用地总体呈上升趋势,2016年过于“火爆”导致2017那件下降的速度较快。2017年住宅用地34宗,相比去年来说减少了1宗,基本持平;2017年商住类用地成交11宗,相比去年来说较少了5宗。综合近五年的数据来看,商住用地从2013年至2015年,每年都保持着递增的趋势,直至2016年合肥土地市场居住类用地“疯狂”以后便逐年递减;而居住用地前三年仅17宗、16宗、16宗,直到2016年才开始发力,预计2018年居住类供应量也会维持33宗左右。
 
 
2013-2017年,合肥市区居住用地成交面积呈缓慢上升趋势,但是商住类用地则“冷热”不均,从2016年开始,商住用地的成交面积就开始不断地减少。2017年居住类用地成交面积为226.4万平米,相对于火爆的2016年来说,仅下降了0.74%;2017年商住类用地成交99.26万平方米,同比减少了15.58%。在近五年的数据当中,政府不仅从数量上,还从“质量”上开始下手推地,地块多且面积大;然而商住类用地则恰恰相反。预计2018年,纯居住类用地还是会占据主要地位。
 
 
2013-2017年,合肥市区涉宅类用地成交金额呈“金字塔”形状,2016年的火爆土地市场对2016、2017两年合肥市的房价有一个较为猛烈的冲击。2017年的合肥土地市场有喜有悲,喜在2017年年初,合肥市南北两大区域,新站区和滨湖新区都象征性的进行了所谓的“土地专场推介会”拍卖,让开发商赚的盆满钵满;悲在去年卖的高价地,现如今到了要预售的时间了,加上周边土地的大幅度供应,去年的高价楼盘甚是尴尬,再加上市区供地量的减少,使得开发商尤为“头疼”,不得不对2016年高价地进行开发销售,也从而导致2017年合肥市有诸多的高价盘。某些楼盘备案价甚至过20000元/㎡。
 
3、2017年合肥市土地区域成交分析
 
 
2017年合肥市区中,滨湖新区成交面积以109.87万平方米占据了“小半壁江山”;其次就是新站区,成交面积107.61万平方米,同滨湖新区一样,瓜分了另一部分“小半壁江山”;连续几年都未曾供地的经开区,2017年供地量都有50.28万平方米,表现尤为抢眼;回过头看,2017年合肥市老城区例如瑶海区、庐阳区、蜀山区,供应量,成交面积也有所减少和下降。
 
 
以上是2017年合肥市各大区涉宅类用地成交最高楼面价,从表格中看出,滨湖新区依旧是开发商眼中最为抢手的热门区域,楼面价只高不低,未来房价预计会超30000元/㎡;信达地产自从在包河区行政服务中心附近开发了信达银杏尚郡楼盘后,获得的不错口碑,因而再次满怀信心不惜重金撒向这片热土。
 
4、开发商拿地分析
(1)2017年新进开发商拿地情况
 
 
就单纯靠拿地来说,以上是2017年首进合肥市开发商拿地概况,其余的例如泰禾集团,通过收购文一股份,对庐阳区N1605才有掌管权。相对于2016年来说,新增房企有所减少,这也许跟2017年下半年供地节奏放缓有关,安徽最大的本土企业——文一地产,今年一年未曾在合肥这块热土上有所建树。这是好事还是坏事呢,不断的有外地房企,央企进驻合肥,而本土房企却在合肥市外拿地来生存,此举会造成什么样的后果呢,拭目以待。
(2)开发商拿地排行榜T0P5
 
 
2017年,正荣从1月首进合肥以来,到年底成为了最大的赢家,在市区拿的地近27万平方米,其地理位置都还不错,价值空间巨大;其次保利也开始他在合肥的深耕模式,2017年在合肥市市区拿了两宗地,约23万平方米。房企不断地在合肥这块热土上加码,说明了开发商对合肥的未来发展还是很看好的,合肥的土地市场是一个健康的市场,未来会逐渐更加稳步发展。
(3)涉宅类地块楼面价排行榜T0P10
 
 
从上表可以看出,2017年拍出的最高楼面价依旧是滨湖新区,可见合肥市滨湖新区未来的升值空间依然很大,无论从政府规划还是道路交通方面,各种利好消息弥漫在这个新兴的滨湖新区里面,另外,在TOP10榜中,滨湖新区以6宗地的绝对优势占据大半个江山。其次就是包河区,一方面是钟爱这片热土的信达地产,另一方面是新进的房企,大家对这块区域的发展潜力还是可圈可点的。
 
5、2017合肥市土地市场总结
⑴、纵观合肥市全年的土地市场的成交情况来看,上半年合肥土地市场呈“狂轰乱炸式”供地,其中滨湖和新站南北两区的表现尤为抢眼吸引力更多的大牌房企;下半年,推地节奏骤降,市区供地量减少,县域供地数量增加,科研、教育等其他类用地供地量增加,多为配套建设,改善周边住房环境。2016年全年超额完成了供应计划,可2017年仅完成了62%,一方面是响应政府的“房子用来住的不是用来炒的”,让住房回归居住属性,另一方面,不能光紧着合肥市发展,肥东、肥西等县域城市也要有相应的发展和规划,再者就是经历了2016年火爆的推地以后,其周边配套设施用地也要相对完善起来,例如教育、医疗等公共配套资源。预计在2018年,合肥市依旧会延续2017年的大体情况和走势。
⑵、2017年合肥市涉宅类用地成交概况综合以上三张(成交宗数、面积、金额)图表来看,基本上都是呈现出一个“金字塔”的形状,也就是说2016年以前是稳步上升,直至2016年顶峰,到2017年后又缓慢的呈现下降趋势。土地不能过火,更不能过热,从而可以看出物极必反这一亘古不变的道理适合任何一样事物和事件。
⑶、2017年自经开区推出用地以及规定经开区最高现价以后,便变得一发不可收拾,尽管出让面积只有约50万平方米,但还是远远超过老城区,如瑶海区、庐阳区;新站和滨湖新区,这几年来不断有很多利好的消息放出,例如名校的入住签约、陶冲湖片区的规划、省政府搬迁及周边地块的上市等等,再加上经济的发展,老百姓的生活日益改善,从刚需房子到改善型住房,百姓的需求也同时带动了这两大区域的发展及土地供应量的激增;相对而言,老城区就显示出一副很尴尬的局面,一方面土地不足,若是供地得要涉及到拆迁,厂房搬迁等等诸多问题,而且老城区内,上了年纪的人较多,对合肥老城区多少还是有点怀旧的情怀,拆迁难,搬迁更难两大问题也是围绕着政府。另一方面,交通道路的历史遗留问题,例如长江路,原本只有4车道,可现如今根本不够用,但是改造难度很大,所以通了地铁2号线,其它道路亦是如此;但是终归一点,老城区若是有地出让,那必定是精品中的精品。
⑷、开发商对于合肥市土地市场的热情度较去年来说有所下降,是房企拿地逐渐趋于理性还是因为合肥市区供地不足呢,尤其是下半年,三县等县域多宗居住地频繁遭流拍,相比于去年来说,2017年的县域地块变得不那么吃香了,更为甚者连续几次都遭到流拍;但是市区地块哪怕像庐阳区那样的袖珍地块,依然还是“香饽饽”。
⑸、2017年7月20日,合肥纳入全国首批住房租赁试点,土地政策方面,《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应。按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署,超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。此举一方面是政府让更多的老百姓住得起房子,一方面对那些高价地造成了一个不小的冲击。但不管如何,出发点始终是好的。
⑹、2017年下半年,合肥房地产市场延续低迷高压的态势。一方面是不少高价地王项目、高端项目受到需求萎缩,这就会造成供应量的增大,而在限购政策之下,面临的是比较严峻的需求不足,这样两者就会造成供需的严重不平衡;另一方面,在全国大范围的房产政策加紧的大环境下,对合肥房地产市场调控的行政政策也只会收紧不会放松,另外再加之金融政策的趋紧,不少开发商在面临大量楼盘价格战带来的竞争压力的同时,也面临着比之前更紧张的调控。放眼2018年,这样的拿地趋势或将持续,地价不会再出现大幅波动,将逐步趋向合理水平。
 
二、楼市篇
2017年合肥楼市调控持续收紧,执行限价、扼杀“地王”,2017年合肥楼市“虚火”被扑灭,市场新格局开启。特别是购房贷款利率的不断提高,增加了购房者的买房成本,加重了市场成交量持续走低的趋势。在此基础上,受到合肥分级备案的影响,2017年,供应量、成交量更是双双下降,据统计,2017年合肥市区(九区)商品住宅住宅共售19514套,同比下跌74.97%。
 
1、商品房住宅供需分析
 
 
销售量方面,2017年合肥市区住宅销售量为19514套,出现了连续四年下跌的现象,同比跌幅由2016年的15.01%飙升至74.97%,调控效果十分显著。
销售均价方面令人瞩目,合肥市区房价连续四年持续上涨。2017年合肥市区住宅成交均价再创新高,并且有继续向上的趋势。较之2016年期间的11582元/㎡,2017年合肥市区住宅销售均价为14721元/㎡,同比上涨了3139元/㎡,涨幅27.10%;较2013年的7238元/㎡上涨了7483元/㎡,五年内房价翻了两番还多,低成交,高房价,整个市场高位运行。
 
 
供销关系方面,2017年合肥市区新增住宅类商品房49481套,售出19514套,供销比五年来首次突破100%,达到254%,与去年同期相比上涨了173个百分点;新增住宅类商品房面积为560.55万㎡,售出214.22㎡,面积供销比为262%。市区住宅新增量连续四年出现下跌,尤其是2017年供应量出现大幅下降,新增住宅供应套数与上年同比骤减了13490套,但从供销比情况来看,2017年合肥市区楼市逆转了连续四年的供需失衡态势,首次出现供大于求的状况。
 
2、月度供求走势分析
 
 
2017年,由于合肥楼市调控,遏制房价环比不上涨,采取分级备案制度,低价万元盘先行备案,高价盘延迟,搭配对冲。因此从数据上看,合肥1-11月受调控以及备案影响成交量较为平稳,月均成交在1-2千套之间。平衡在12月份被打破,年底政府备案签约部分放开,数据显示,12月份以3928套成交量达到全年顶峰。
 
 
成交均价方面,前十一个月月度成交价格受到市场政策调控影响,一直保持相对平稳,最低10月12665元/㎡,最高4月15370元/㎡,波动幅度在2705元/㎡以内。12月受网签放开影响,多个2万+高价项目备案,成交均价16572元/㎡达到全年峰值。
  
3、区域成交结构分析
 
 
从区域来看,新站、滨湖的住宅销量遥遥领先,仍然是合肥的主力供应区域,占据了合肥市区将半数的市场份额。其中,新站区新由于朗香书院、当代未来城等刚需盘的大量备案,成交销量达到6790套,以35%的占比位居市区销售量榜首;滨湖区紧随其后,全年销量达到3022套,占比超15%;蜀山区则是以1763套的销售业绩排名第三位,占比9%。依次而下的区属销售排名为:庐阳区1679套,包河区1548套,瑶海区1689套,高新区1541套,经开区1071套。2016年区属销售中政务区的销售量只有411套,是合肥市销售套数最少的区域。
 
 
价格方面,2017年九区均价近一年涨幅明显,目前全面步入万元时代。政务区不仅均价最高,涨幅也是最大,均价 23998元/㎡,涨幅达66%,是九区中唯一均价超过两万的区域。滨湖区均价同样不甘示弱,成交均价18750元/㎡,成为全合肥房价第二高区域。新站区作为市区刚需项目聚集地,均价排在最末,为11058元/㎡。
 
4、住宅库存情况分析
 
 
2017年,合肥市区住宅库存总体呈现逐月上升的趋势,同时去化周期也在不断延长。其中,1月份库存最低,去化周期仅为4.2个月;随着时间的推进,11月份合肥住宅库存达到最高峰,为50637套,去化周期也达到35.8个月。去化周期延长是多方作用的结果:在住宅成交量下滑的基础上,受到分级备案政策的影响,房子虽然卖掉了,但迟迟不能网签备案,导致转化为“库存”,又引发网签备案量大幅减少,这是去化周期拉长的主要原因。不过,随着12月份网签备案逐步放开,库存去化有所加快,库存量小幅下降至50456套,去化周期明显回落至29.5个月。
 
 
从区域来看,截至12月底,滨湖区库存在合肥市区中是最高的,现有库存9356套,高新、庐阳、新站紧随其后。而新站区由于2017年去化速度太快,导致去化周期迅速缩短,成为全市最低,仅有11个月。
新站区向来是合肥房价“洼地”,2017年靠着大量低价万元盘备案,才取得如此优异的去化成绩,而2018年将陆续入市的烈山路板块、少荃湖板块两个项目聚集地,均价都在1.4万/㎡,显然房价出现断层,多数人短时间无法接受,去化较难。失去价格优势的新站区,2018年的去化成谜。
去化周期最长的是政务区,以改善型高端住宅为主,由于房价高企,去化较为缓慢,按照今年的去化速度来看,至少要51.6个月才能去化完毕。
 
5、年度销售排行T0P10
 
 
2017年合肥九区销量TOP10榜单中,新站区上榜6席,其中朗香书院、陶冲湖别院、当代未来城等刚需项目从2016年持续热销到2017年,区域市场表现强劲,支撑着新站区销量的一路高企。四大老城区中,包河区的星海城、瑶海区的锦门学府里分列3、7位,都是性价比高的刚需项目。高新区的金港湾公馆和经开区的翡翠府邸占据8、9位。两者高层、洋房均价在14000元/㎡-15000元/㎡左右,洋房在19000元/㎡左右,属于中高端的改善型住房。
 
6、小结
 
供需趋于平衡 楼市进入平稳发展期
合肥进入调控期以来,住宅供求趋于平衡,市场进入冷静期。买方市场持续,房价全年保持平稳,成交量同比大幅跳水,都说明着2017年楼市的“冷”与“静”,虚火降下来,朝着健康方向发展。
 
楼市两极分化明显 部分项目去化困难
从市场层面来看,高端改善项目及高性价比刚需项目热销,比如近期开盘的文一泰禾合肥院子,虽然价格较高,但是定位高端改善,市场认可度高,因此首开去化告罄;部分项目开盘遇冷,市场分化比较明显。
 
市区成交冷热不均 房价分布差异大
2017年合肥九区成交量呈现冷热不均的状态。新站区蝉联市区年度销量桂冠,与第二名滨湖区共同占据市场的半数份额;四大老城区以及经开、高新成交相差不多,组成第二梯队;而成交量最低的政务区与成交量最高的新站区相差了16倍之多。成交量区域差异大。这主要是由于房价和供应量的原因:一是刚需项目仍是销售主力,新站、瑶海等区域凭借高性价比的低价项目区域去化明显;二是以新站为首的地价较低区域大量新盘入市,而政务区本身面积小,入市土地有限。
 
三、政策篇
 
 
四、总结篇
 
多方预测2018年合肥房价涨势已定 但不会出现暴涨局面
在“五限”时代之下,调控的措施更多地是打击炒房客,抑制过热楼市,防止房价大起大落,市场“稳”字当先。未来房价高位横盘的可能性比较大,暴涨暴跌的可能性很小。
从土地市场分析, 2018年合肥大部分高价地都将集中上市,尤其是2016年楼市火热时期房企高价拿下的地块,今年将会陆续入市开卖,在价格方面,随着合肥对高价地限价的逐渐放开,未来售价不会太低。
不过,由于2017年、2018年之间买房人对房价预期有部分下跌,到时高价项目上市时市场接受度到底能有多高,也在考验房企的能力。目前来看,部分具有自己特点、独特卖点的高端改善项目卖的都还不错,主要是基于产品层面,而产品一般,性价比不高的项目则去化惨淡。
因此,2018年将出现高位横盘的局面,房企将面临较大挑战,房价断层,买房人还没完全接受,届时,剩余的高性价比刚需盘将受到比现在更疯狂的抢夺。
 
楼市调控政策持续不放松 2018年合肥楼市成交量低迷或将延续
受楼市限购及备案受限影响,市场骤然转冷,楼市开始向买方市场转变,购房者有了更多的选择。合肥的楼市调控政策短时间内暂无放松的可能性,限购持续也就意味着买房者数量的减少,而土地供应增加库存量不断上升,买方市场还将长期维持下去。
从政策层面来看,中央经济会议明确强调:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,以往对于同时具备消费品和投资品双重属性的房地产,并没有过政策上的明确定位。这次把“用来住”的属性特别强调出来,意味着未来的房地产政策必然还会向继续打击投机、防止热炒的方向推进。
 
长租公寓,楼市的下一个风口
为了加快建立租购并举的住房制度,多地开始尝试租购同权,即以租赁住房为唯一居所的房屋承租人也享受同等的就业、教育、医疗卫生、计划生育、文化体育等公共服务权利。7月中旬,住房租赁政策出台,提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”。“租购同权”,第一次出现在我国地方政府的正式文件中。2017年合肥成为首批住房租赁试点城市,2018年开年第一宗租赁地块即将入市开拍。长租公寓正在成为下一个风口。