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2018年南昌市第一季度房地产分析

作者:

土拍网 2018-05-05

前言

2018年第一季度南昌市土地市场表现基本稳定,共计成交29宗地,面积为115.18万㎡,出让总金额为75.37亿元。其中一月份推地较多,达到了99.49万㎡,占总面积的86.4%。2月及3月受农历新年的影响,推地节奏有所放缓。同比面积微增8.82%,环比有所下降,面积降低了32.1%,金额降低37.5%。

 

2018年第一季度南昌楼市商品房成交14974套,同比下跌24.38%,环比下跌18.01%。受春节的影响,并在楼市调控政策的抑制下,成交量与供应量下降趋势明显,同环比呈双降态势,市场表现理性趋稳。

 

土地篇

 

1、 土地市场概述

2018年第一季度南昌市共计成交29宗地,面积为115.18万㎡,出让总金额为75.37亿元。其中一月份推地较多,达到了99.49万㎡,占总面积的86.4%。2月及3月受农历新年的影响,推地节奏有所放缓。同比去年一季度,出让面积略微上升,但成交金额下滑近半,环比双降,面积降低了32.1%,金额降低37.5%。

 

2、土地总体成交分析

 

同环比分析——一季度出让面积115.18万㎡,同比微涨8.82%

 

 

土拍网统计数据显示,近几年南昌土地市场一季度出让面积逐年上升,且上升幅度较为稳定,同比微增8.82%,但成交金额同比下滑幅度大,达到了49.29%。环比则是双降,面积下跌32.1%,金额下跌37.46%。

 

区域分析——主城区持续领跑,南昌县紧随其后

 

 

一季度南昌主城区成交面积占比近一半,共计55.68万㎡,南昌县紧随其后,46.47万㎡占比达到四成。在成交金额方面,南昌县以微弱的优势小胜主城区,36.24亿元领跑各区域。

 

 

主城区的各个区域里,高新区无论是成交宗数、面积还是金额都稳居第一,出让6宗地,面积达到26.54万㎡,是主城区总成交量的47.65%;成交金额为20.01亿元,占总金额的56.56%。其次是湾里区,出让面积12.06万㎡。

 

用地性质分析——商住类独占鳌头,成交金额占比近一半

 

 

 

 

从用地性质来看,商住类无论是面积还是金额都高于商服类和住宅类,面积49.24万㎡,占比42.75%;金额35.59亿元,占比47.22%。住宅类和商服类在面积上平分秋色,但在成交金额上,住宅类以29.89亿元占比四成。

 

3、开发商拿地分析

一季度房企拿地最多的是本土房企新力置地,在南昌县、进贤县和经开区豪掷21.43亿元拿地4宗,面积达到了32.03万㎡。其次是济民可信在高新区拿下2宗商住用地,面积8.76万㎡,成交总价7.92亿元。此外,龙湖、聚仁、煌上煌、中骏、正荣等房企也均有斩获。

 

2018年一季度品牌房企南昌拿地一览表

 

 

2018年南昌一季度楼面价TOP10

 

 

楼市篇

 

2018年第一季度南昌楼市受春节的影响,并在楼市调控政策的抑制下,成交量与供应量下降趋势明显,同环比呈双降态势,市场表现理性趋稳。

 

成交:一季度商品房成交14974套 同比下跌24.38%

 

2018年一季度南昌楼市成交同环比对比

 

近五年南昌市第一季度新建商品房成交走势图

 

据土拍研究院数据统计,2018年一季度南昌新房共计成交14974套,环比上一季度下跌18.01%,同比2017年一季度19801套的成交量,下跌24.38%。成交面积共计约149.94万㎡,环比下跌22.97%,同比下跌24.35%。

 

 

其中,1月、2月、3月的住宅成交量分别为4193套、3028套、3579套,成交面积总计约118.23万㎡,住宅成交月均值为3600套(39.41万㎡);非住宅一季度成交4174套,成交面积共计31.7万㎡,成交月均值为1391套(10.56万㎡)。成交数据上看,南昌一季度楼市处于稳步回调状态,除了1月份成交量较高外,2月、3月成交基本稳定,未有成交量的爆发。

 

区域:红谷滩区新房成交表现抢眼占全市成交量的四成

 

2018年一季度南昌新房成交详情表

 

2018年一季度南昌新房成交区域占比图

 

从区域成交来看,红谷滩区(含九龙湖)仍然是当前最受置业者追捧的区域,成交量遥遥领先,尤其是九龙湖板块,几乎是其他区域的两倍以上。其中新房住宅成交4283套,占比40%;新房非住宅成交1707套,占比41%。高新区新建商品房成交2076套紧随其后,非住宅依旧成高新区主打;经开区、湾里区、东湖区表现抢眼,依次排在第三、四、五位,成交量分别为1536套、1345套、1066套。

 

库存:住宅去化环比持平,非住宅库存压力加大

 

 

库存方面,截至4月2日,南昌楼市库存6.78万余套,相较于2017年底7.18万余套的存量,有所下滑。南昌市目前新房住宅库存23347套,按照当前的去化速度,去化周期约6.5个月;非住宅库存44459套,去化周期约32个月,环比增加35.7%。

 

房企销售:紫金城四期3月冲冠 九龙湖楼盘受追捧

 

 

2018年3月份,紫金城四期项目、新力琥珀园和新力龍湾抢跑明显,最终紫金城以439套成交量坐上榜首之位;新力琥珀园成交256套,位列第二位;成交242套的新力龍湾排在第三位。从榜单上可以看出,红谷滩九龙湖板块和高新区的楼盘尤为受购房者欢迎,而新力有三个吸金盘上榜—亚军新力琥珀园、第三位的新力龍湾、第九位的新力公园壹号。

 

总结篇

 

2018年第一季度,土地市场方面,整体较为稳定,出让面积增长步态较缓,从供地计划上也可以看出,今年南昌的土地市场供应量同比去年缩水一半,住宅用地对比2017年南昌市计划减少了1240.44亩,即24.13%的供应量。

 

楼市方面,政策面上坚持楼市调控政策不放松,房地产税改革将稳步推进,金融去杠杆大局已定。在当前形势下,2018年一季度南昌楼市整体表现较为平淡, 2、3月份似乎进入淡季状态,商品住宅成交明显缩量。2018年,南昌房地产市场是走向理性还是变得艰难的一年呢,相信后续市场表现会解答这样疑问。