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2018年上半年合肥市区房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2018-07-30
2018年上半年合肥房地产市场分析
 
土地篇
 
同比分析——推地节奏趋缓 成交面积125万方创新低
 
 
土拍大数据统计,2018年上半年合肥市区累积成交经营性建设用地26宗,成交总面积125.14万方,与2017年上半年相比减少了58%,属四年来首次下降,创五年内上半年出让面积历史新低。累计成交金额147.66亿元,同比下降65%,从近五年数据来看,仅略高于2015年上半年成交金额。
 
区域分析——庐阳区成交面积、成交金额领跑九区 
 
 
2018年上半年,庐阳区累计出让经营性建设用地5宗,总面积36.42万方,总金额57.7亿元,成交面积、成交金额均居于九区之首。出让宗数最多的是经开区,为6宗,但住宅用地占比较小。政务区上半年无土地入市。
 
用地性质分析:住宅及商住用地成交火爆 成交金额占比94%
 
 
2018年上半年,合肥市区纯住宅用地成交13宗,面积69.75万方,商住混合用地成交4宗,面积26.76万方,住宅与商住类地块合计成交96.50万方,占比77%;合计成交金额138.33亿元,占比94%。商服类用地成交5宗,面积6.02万方,其中,位于包河区巢湖路以北、龙川路以东的S1804商业(油气合建站)地块,溢价率达到294.12%,由中石化竞得。其他用地(教育科研用地等)成交4宗,面积3.46万方。
 
房企拿地分析:2018年上半年百强房企在肥拿地8宗 总面积60万方
 
 
上半年,中梁、旭辉、碧桂园、龙湖、苏宁、中海等六家百强房企均在合肥市区有所斩获。从上半年土拍来看,当前房企拿地虽然十分谨慎,但是一些市区优质地块对房企的吸引力不减,每逢优质地块上市,土拍现场必然是一番激烈争夺战。例如5月30日土拍,蜀山区W1801、W1802两宗连体居住用地,分别吸引了8位和9位竞买人,其中W1801地块8位竞买人全部给出最高限价,W1802地块5位竞买人给出最高限价,经过摇号,最终中海先后幸运摇中这两宗地,堪称土拍最大赢家。此外,联合拿地、联合开发在合肥土拍已经常态化:上半年中梁竞得的瑶海区E1704号居住地块,与滁州金鹏联合开发;旭辉竞得的庐阳区N1704号居住地块,是与雅居乐联合开发。
 
楼市篇
 
成交概况——涨幅明显 住宅成交量同比上涨81.8%
 
 
2018年上半年合肥市区商品类住宅成交25943套,同比涨幅81.8%;成交均价15362元/㎡;成交面积280.9211万方;成交总金额435787.96万元。
总体来看,上半年合肥市住宅成成交量涨幅明显,在当前持续收紧的调控政策下,合肥楼市成交量不降反升的主要原因有两个:一是4月份开始,回迁安置房逐渐纳入网签备案;二是2018年伊始,各大开发商加大了推盘的力度和速度,大量房源入市,市场库存充足。
 
月度分析——5月异军突起 成交量高峰133.94万方
 
 
从月度成交均价来看,2018年上半年合肥市住宅成交均价一直保持平稳,最低4月14751元/㎡,最高2月15973元/㎡,波动幅度在1222元/㎡之内。
从月度成交面积来看,2018年1月到4月,除了2月份春节受春节影响销量环比有所下降外,其余各月住宅成交面积都维持在20万方以上。5月份合肥市住宅销量暴增,成交面积一度跃至133.9万方,比前四月的成交总量还要多,主要是受回迁房网签备案的影响,其次是合肥市5月份开盘量也比较多,约有5000余套房源在5月份开盘,多重因素导致了成交量暴增。6月份,合肥住宅成交面积为60.9万方,虽然相比5月份有所下跌,但相比前四个月,成交面积也是多出一倍不止。
 
区域分析:多区成交量同比大涨 高新区4657套居首
 
 
从各区的成交均价来看,政务区的成交均价最高,达到了2.3万元/㎡,是九区中唯一一个破2万元/㎡区域,比均价次高的包河区高出3477元/㎡。主要由于区域中楼盘数量稀少,且2万+高价盘密集有关。包河、庐阳、滨湖的成交均价相对也比较高,都在1.6万元/㎡之上。后期伴随着区域中海亮唐宁府、国贸天成、葛洲坝中国府等大量高价盘的上市,这些区域房价还会进一步拔高。
从成交面积来看,2018年上半年,除新站区,其余8区成交量同比均大幅上涨。滨湖区成交69.97万方居九区之首,其次是高新区、新站区,分别成交61.79万方、39.88万方,主要依靠望江台、西子曼城、祥源金港湾等项目支撑成交量高企。新站区成交量三年来首次跌落榜首,但其成交面积依然在9大区中排名第三位,一些低价刚需楼盘依然热卖:和昌香樟原著、文一锦门学院里、陶冲湖别院、朗香书院等。
 
 
土拍研究院观点:
2018年上半年,合肥市区出让金额和成交面积同比均有所下降。从2017年开始,合肥土地市场就已经渐趋冷静,今年也延续了这一趋势,从土地出让来看,政府的推地速度放慢,租赁地块陆续上市,县域多次“围城”,房企拿地更加小心谨慎,合肥房地产市场不再“狂热”,发展趋稳。
2018年合肥楼市同样稳健发展,炒房等市场乱象得到整治后,如今“千人抢房”的新闻不再。值得关注的是地王项目入市后对市场的影响。2016年疯狂推地,房企疯狂拿地造就了不少地王项目。2017年,政府与开发商双向谨慎,政府放缓了推地节奏,开发商拿地更慎重,地王“灭绝”。2018年,当年的地王项目如葛洲坝·中国府、建发·雍龙府等即将入市,官方也回应称2016年10月之前的出让地块不限价,预计这些项目入市价格可能会突破3万元/㎡。届时成交网签备案后,合肥住宅均价可能会被拉高,保持合肥房价不涨面临一定挑战。