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2018年上半年无锡市区房地产分析报告

作者:

土拍网 2018-07-30
土地篇
土拍网大数据统计,2018年上半年(1——6月)无锡市(不含江阴、宜兴)经营性建设用地共成交28宗,总成交面积103.32万㎡,总成交金额185.82亿元;其中涉宅地块13宗,总出让面积86.5万㎡,总出让金额177.09亿元。
 
一、2018年上半年无锡市经营性建设用地成交数据分析
1、同比成交分析——成交面积、成交金额均有所下降
 
 
2018年上半年共成交经营性用地103.32万㎡,同比下降34.1%;成交金额185.82亿元,同比下降14.5%。
 
2、涉宅地块同比分析——楼面均价同比上涨29.31%
 
2018年1——6月共成交涉宅用地86.5万㎡,同比下降40.2%;成交金额177.09亿元,同比下降17.6%;楼面均价达9586元/㎡,同比上涨29.31%。
 
 
3、各区涉宅地块分析——梁溪区成交面积以及成交金额领先各区
 
2018年上半年,滨湖区出让了4宗地块,总成交面积16.41万㎡,成交金额51.34亿元。值得注意的是,梁溪区出让3宗地块,总成交面积27.37万㎡,成交金额62.61亿元,成功领跑无锡市其它几个区。
 
 
梁溪区在成交宗数略少于滨湖区的情况下,在总成交面积与总成交金额上都实现反超。而新吴区、锡山区、惠山区三区土地成交情况相差不多,较为均衡。
 
从楼面均价来看,滨湖区远高于锡城其它四区,土地成交均价达到了14477.9元/㎡。土地价格是去年市场整体行情的延续,滨湖区的太湖新城的楼市表现大家有目共睹,再加上房企对于这个区域未来发展的认同度高,因此带动区域土拍价格持续上扬。
 
 
二、2018年上半年无锡市土地市场综述
 
溢价率偏低 但多板块楼面价创新高
上半年无锡出让的涉宅地块整体溢价率偏低,但多个板块的楼面价档次提升已成事实:华发装饰城地块刷新原南长板块区域楼面价;光明长椿金属地块成为东亭板块新高,仅次于锡山区最高楼面价;国瑞洛社新城15号地块让业内惊呼洛社新城板块腾飞;路劲脱普地块刷新梅村板块楼面价;招商宁乐路西地块虽然底价成交但仅次于新吴区最高楼面价,也是太科园板块地价新高。
 
从地块楼面价来看,2018年1-6月,无锡又诞生了6宗万元地块,其中有4宗来自滨湖区,梁溪区和锡山区各一宗,而万科吴都路地块,楼面起始均价13012元/㎡,刷新了无锡土拍史上的起始楼面价新纪录。
 
在4月的土拍中,无锡国瑞地产溢价率高达37.50%,以总价4.4亿元竞得的XDG-2017-14号地块(洛社新城15号地块)为最高溢价成交地块。而6月龙湖以8920元/㎡楼面价拿下惠山区亿仁北地块,也再度刷新了惠山区最高楼面价纪录。
 
华发、光明等6家新房企首进无锡 实力房企深耕锡城
在去年上半年的土拍市场中,动辄二十多家房企争夺一宗热门土地的现象频出,但从去年下半年开始,土地市场就有了降温迹象,土地成交溢价率开始走低,今年上半年的土地市场延续了“稳健风格”。
 
热度看似降低,但其实土拍市场上的参与房企还是很热闹的,尤其是目前不少房企对于无锡楼市发展持乐观态度,因此吸引了一些尚未在锡城拿地的新房企在今年上半年积极入锡,且有所斩获,如郑州康桥、华发、国瑞、光明、招商、中骏等。而入驻锡城较早的一批实力房企如路劲、碧桂园、龙湖、万科、绿地香港、美的、雅居乐等也都有不错的收获,坚定实施深耕锡城策略。
 
竞拍条件再出新招 国土首推配建定销商品房地块
在2018年第4批国有建设用地使用权挂牌出让地块中,梁溪区两宗商住用地十分特别,为锡城首次在土地挂牌出让条件中要求配建定销商品房,两宗地块分别为XDG-2018-10号地块(下甸桥地块)、XDG-2018-11号地块(小天鹅地块)。地块出让条件中,规定竞得单位在签订《国有建设用地使用权出让合同》的同时,需与无锡市梁溪城市投资发展有限公司签订《房地产开发配建定销商品房建设回购及监管协议书》,并按照规划部门出具的《规划设计方案》进行开发建设。同时还规定了两宗地块内规划的定销商品房建筑面积与毛坯均价。
 
XDG-2018-10号地块(下甸桥地块)、XDG-2018-11号地块(小天鹅地块)两宗地块分别被万科、绿地香港底价拿下,楼面价分别为8278元/㎡、7015元/㎡。无锡国土资源局首次试水配建定销商品房,可以说对楼市影响意义深远,进一步优化了锡城住房供应体系。
 
三、总结与展望
今年以来,无锡一直坚持“控地、控量”的供地思路。根据《无锡市区2018年度国有建设用地供应计划》,无锡市区2018年计划供应住宅用地278公顷,其中商品住宅200公顷。
 
截至到6月30日,无锡土地市场供应住宅用地为119公顷,已成交86.5公顷,跟周边城市相比,无锡放量的节奏控制相对较好,预计下半年土地市场还将放量。
 
未来无锡市场仍将坚持调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性,与此同时,伴随着库存压力的不断释放,房企补仓需求的增长以及各类城建配套的不断完善,土地价值会迎来又一轮重估。
 
 
楼市篇
据统计, 2018年1-6月无锡商品住宅成交面积约为229.9万㎡,同比2017年1-6月增加62.92万㎡,同比增幅37.68%;成交套数为18813套,同比2017年1-6月增加5919套,同比增幅45.87%。
一、2018年上半年无锡市商品住宅成交数据分析
1、各区商品住宅成交情况——惠山区成交面积以及成交套数均居榜首
 
 
从区域上看,2018年1-6月惠山区买房置业热度大增,无论是成交套数还是成交面积,均超过之前最热门的滨湖区,位列五区排行第一。
 
从成交均价来看,各区成交均价均在万元以上,其中成交最热门的惠山区成交均价10535.04元/㎡,为五区最低,这或许正是惠山区广受购房者青睐的原因。而滨湖区仍保持房价第一的地位,成交均价17628.72元/㎡五区榜首。
 
2、月度商品住宅成交分析——4月份成交活跃,成交面积及成交均价为最高。
 
 
从每个月的成交数据来看,2月受到春节的影响,楼市成交表现低迷,而3月份成交则有所回升;1、4、5、6月份商品住宅成交量偏高, 其中4月份楼市表现活跃,成交面积为上半年最高,成交均价也更是达到上半年度最高。
据统计,4月份商品房成交3744套,环比上涨32%,成交面积45.63万㎡,环比上涨32%,成交均价14790元/㎡,环比上涨7.3%。
 
3、成交面积段分析——改善型项目市场认可度越来越高
 
 
观察无锡新上市的项目可以发现,高低配越来越多,户型面积也从以前的90㎡为主力提升到110㎡以上,无锡高端改善的格局已定。
从上半年商品住宅成交的面积段来看,100-120㎡的首改户型与80-100㎡的刚需户型,成交套数以及成交面积相差不大。再次为120-140㎡的改善产品,成交套数4536套。而80㎡以下的户型成交只有367套,这也从侧面说明目前新建商品住宅中,迷你小户型已经越来越少,为了提升溢价率,不少热门区域的楼盘都倾向于做中大户型。
 
4、商品住宅成交面积TOP10——西溪碧桂园成交面积与成交套数位列首位
 
 
从商品住宅成交面积TOP 10上看,惠山区同样占据优势,来自惠山区的西溪碧桂园以约11.1万㎡的成交面积登顶上半年成交首位,实地玫瑰庄园与太平洋城中城同样上榜。不过,五区之中唯有锡山区并无项目上榜。
 
二、总结与展望
2018年上半年无锡市商品住宅成交情况可圈可点,成交套数及成交面积同比去年同期均有所上涨,表现亮眼。
 
有业内人士称,支撑成交量的背后,市场及时的房源供给和放量也是刺激因素之一。
 
无锡楼市在经历了2016年一整年的快速消化库存,可售房源量在2017年上半年达到历史最低值。而现在拿地的开发企业,基本都讲究高运转,快速回笼资金,纯新楼盘的逐一亮相和入市,给无锡市场下了一场“及时雨”。加上各个老盘,也愿意紧跟向好的市场行情,押宝旺季,使得2017年和2018年上半年的上市量都比较符合市场预期。
 
从今年上半年的走势看,目前无锡未有政策加严的趋势,土地和房产市场也均在政府的合理操控范围内。随着累积未备案房源的逐渐备案,高价房源的缓步入市,购房者将更为容易接受新的市场环境,无锡的整体市场也将逐步、平稳的完成从低到高的蜕变。在此基础上,预计下半年无锡整体市场依旧平稳度过。