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2018年1-9月南昌市区房地产市场分析

作者:

土拍网 2018-10-22

概述

2018年1-9月南昌市土地市场共计成交90宗地,出让总面积为465.55万㎡,成交总金额为295.39亿元。同比去年,量升价跌的态势十分明显:出让面积呈现大幅度增长,增幅达到了55.61%,但成交金额却有所下滑,跌幅0.72%。今年以来,房企拿地日趋谨慎,疯狂囤地行为明显抑制,南昌出现了多宗优质地块流拍的现象,这是以往罕见的。

楼市方面,2018年1月1日-9月30日,南昌市区新建商品房网签37560套,同比2017年减少16591套,减少30.64%;网签面积约411.63万㎡,同比2017年减少152.22万㎡。受网签系统升级、装修限价政策出台等一系列因素影响,南昌市区新房网签量整体呈现下滑的态势,市场表现更趋于理性。对于南昌楼市未来的表现,持谨慎观望的态度。

 

土地篇

 

土地总体成交分析

同比分析——1-9月出让地块465.55万㎡,同比跌幅达55.6%

 

 

 

土拍网统计数据显示,近三年南昌土地市场上半年供地面积呈现逐年上升的趋势,今年的出让总面积达到了465.55万㎡,同比增幅为55.61%,但成交金额不升反降,与去年同期相比,下跌了0.72%。1-9月成功出让的90宗地块中,有61宗为底价出让,基本上在竞买人资质或者地块配建上有较高的要求。从每月成交情况可以看出,与上半年相比,第三季度供地呈现“井喷”状态,面积超过了1-9月供地总量的半数,成交金额更是接近总量的六成。

 

区域分析——主城区、南昌县分列一二

 

1-9月南昌主城区成交面积占比约50%,共计231.27万㎡;成交金额占比53%,共计157.56亿元,位列第二的是南昌县,成交面积为120.37万㎡,占比约26%;金额90.24亿元,占比约31%。

 

在南昌主城区的各个区域里,新建区以111.62万㎡的出让面积拔得头筹,占主城区总出让面积的48.27%;而成交总金额的头名则属于一直以来的热门区域红谷滩新区,总计43.9亿元,同时也是出让总面积的第二位,1-9月红谷滩西客站周边区域出让了不少优质地块,例如华润以近31亿拿下三宗商住地块打造华润中心项目。

 

用地性质分析——商住类独占鳌头,面积金额占比均过半

 

 

 

 

从用地性质来看,商住类无论是面积还是金额都高于商服类和住宅类地块,总面积261.91万㎡,占比达到了56%;金额155.72亿元,占比53%。住宅类地块虽然面积占比仅21%,但是成交金额占比却达到了35%。

 

开发商拿地分析

1-9月房企拿地最多的是本土房企新力,在南昌各个区域拿地超81万㎡;其次是绿地集团,主要分布在安义县及赣江新区,且均为小镇项目,拿地总面积达到了71..4万㎡。此外华润、红星、中海等品牌房企也均有所斩获。

 

2018年1-9月品牌房企南昌拿地一览表

 

2018年南昌1-9月楼面价TOP10

 

2018年1-9月的南昌土地市场整体呈现了明显的降温态势,尽管在出让面积有了大幅度的上升,但成交金额却是呈现下跌态势,底价拿地或者低溢价情况比以往更为常见。在楼市调控以及房企自身原因的影响下,开发商拿地明显谨慎起来,南昌连续2个月出现流拍现象足以说明问题。从供地计划的完成度上来看,目前南昌县已完成全年的供地计划,且10月仍然有地推出;新建区及赣江新区已完成60%以上;安义县完成40%;南昌市区完成33%;而进贤县仅完成了19%。2018年还有3个月,各区域应该还有不少地块等待推出。

 

楼市篇

 

成交量

新房网签37560套 同比减少30.64%

据土拍网不完全统计,2018年1月1日-9月30日,南昌市区新建商品房网签37560套,同比2017年减少16591套,减少30.64%;网签面积约411.63万方,同比2017年减少152.22万方。(其中2018年4月21日至5月20日期间(共30天),南昌房管局官方网站并未更新任何成交数据,实际今年上半年南昌市新建商品房成交量应该是高于此数据。)

 

注:2016年计274天,2017年计273天,2018年计243天

 

按照日平均成交量计算,2018年1月-9月(南昌市房管局实际公布成交数据时间为243天),日平均成交量约155套,同比2017年下跌21.72%,日平均成交面积约1.69万方,同比减少18.36%。对比前两年的成交数据,可以直观的看出今年南昌市区新房网签量整体低于往年,呈现逐年下跌的态势。

 

 

从今年整个前三季度新房成交走势来看,南昌市区新房网签量整体呈现下滑的态势,同比去年前三季下跌超过3成。“金九”成色不足,市场表现平平。

 

房价

6月份开始住宅房价上涨速度加快

根据国家统计局每月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况汇总,2018年1月-8月,南昌新建商品住宅房价环比涨跌幅度分别为-0.1%、-0.2%、0.6%、0.3%、0.7%、1.6、1.8、1.4,8个月房价累计涨幅为6.1%。

 

 

从南昌市住宅房价环比涨跌情况来看,2017年市场总体表现火热,2018年上半年,南昌新房市场受“三限房”、“限价房”、 “装修限价”等政策影响,房价涨势有所收敛,但从6月份开始房价涨势变猛。

 

南昌县新房市场降温 新建区网签量猛增

据统计,2018年1月-9月,南昌县新建商品房共网签38166套,与南昌市区网签量接近,稍微多了606套;网签面积约392.11万方。

 

 

今年1月至9月,新建区新房网签仅15966套,网签面积约163.76万方;其中第三季度网签量就达到了8290套,主要是由于8月份开始,新建区集资房锦苑阳光住宅小区的网签量占了大头,极大拉高了新建区的网签量。

回顾今年整个前三季度,受网签系统升级、装修限价政策出台等一系列因素影响,南昌市区新房网签量整体呈现下滑的态势,市场表现更趋于理性。对于南昌楼市未来的表现,持谨慎观望的态度。