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2018年前三季度南通市区房地产分析报告

作者:

土拍网 2018-10-22

前言

2018年,全国各地实行因城施策,调控力度持续不减,全国房地产业进入调控周,南通也坚持调控力度不放松,尤其是自今年下半年开始,为促使南通市房地产市场得以平稳健康的发展,南通全面开展专项行动整治楼市,对房地产市场实行严格监管。尽管调控政策层出不穷,但房企拿地依然热情满满,据土拍网大数据统计,2018年前三季度南通市区共出让经营性建设用地37宗,总成交面积为227.84万平方米,总成交金额为231.43亿元,且总成交金额创下近五年南通市区前三季度成交金额最高。2018年上半年南通楼市去库存明显,截止今年六月底,各区域楼市库存已经所剩无几,下半年开始各区域加大力度积极供应,但就目前看来,楼市销量大幅度回升的可能性很小。

一、土地篇

1、土地热度居高不下——成交数值再攀高峰  总成交金额创近五年新高

近五年,南通市土地市场实现爆发式增长,尤其是近两年,南通市土地市场成交总金额与成交总面积开始成正比向上攀升,2018年前三季度,南通市区在各类调控政策不断加码的情况下,依然稳中有升,相较于前两年,成交总面积与成交总金额直线上升,其中成交总金额创近五年新高。

如图所示,2018年前三季度南通市区经营性建设用地成交数值再度攀上高峰,成交总金额与成交总面积双双高于前两年,且涨幅较大,2018年前三季度南通市区经营性建设用地成交总金额同比增长51.52%,成交总面积同比增长60.38%。

2、成交情况良好——住宅类地块仍然是供地主力 前九月揽金超226亿元

如图所示,2018年前三季度,南通市区共出让37宗经营性建设用地,总成交面积为227.84万平方米,总成交金额为231.43亿元,其中住宅类地块仍然是市区供地的主要部分。据土拍网大数据统计,今年前三季度南通市区住宅类地块共成交28宗,总成交面积为177.51万平方米,总成交金额为226.4亿元。

 

1、区域成交分析——开发区成推地主力军  成交面积超112万平方米

如图所示,2018年前三季度,南通市区各区域经营性建设用地成交情况良好,其中开发区独占鳌头,成交面积超港闸区两倍之多,超崇川区近两倍。据土拍网大数据统计,开发区共成交12宗经营性建设地块(其中住宅类地块10宗),总成交面积为112.24万平方米,总成交金额为101.54亿元,港闸区共成交15宗地块(其中住宅类地块9宗),总成交面积为54.83万平方米,总成交金额为43.6亿元,而崇川区共成交10宗地块(其中住宅类地块9宗),总成交面积为60.77万平方米,总成交金额为86.29亿元。

4、开发商拿地情况——龙湖、旭辉、金茂首入南通创佳绩  中海宏洋时隔一年多再拿地

 

随着各类调控政策的不断升级,限房价、竞自持等方式逐渐成为多地土拍的标配,房企拿地日趋谨慎,全国各地土地流拍现象此起彼伏,土地市场开始降温,尽管如此,南通市区前三季度土地市场依然有不错的成绩单。

据土拍网统计,2018年前三季度,中南集团一共拿下4宗优质宅地,其中两宗分别是与碧桂园、龙湖地产以“联合体”的形式拿下,另外两宗为中南独自拿下,成交楼面价最高为8179元/平方米,中南作为深耕南通多年的老房企,依然积极拿地,全面涉猎南通各个区域。

远创地产绝对是2018年上半年南通土拍市场上的最大赢家,仅用了一周的时间,豪掷44.21亿元,一举拿下老城区与中创区两宗稀缺宅地,并且凭借14805元/平方米创下南通2018年上半年最高楼面价,其中老城区项目案名已确定,为远创·樽樾,这也是远创在南通的第三个精品项目。

炜赋集团天鹏置业也拿下了两宗地块,一宗位于能达商务区,一宗位于苏通园区,两宗地块成交总面积为24.8万平方米,成交总金额为30.55亿元,其中最高楼面价为能达商务区地块所创的6895元/平方米。

中海宏洋时隔一年半之久再一次布局南通,以9.83亿元成功拿下中创区一宗宅地,成交楼面价7575元/平方米,中海宏洋目前在南通已有多个优质项目,例如中海碧林湾、中海铂樾府、中海上林院等。

另外,今年南通土拍市场上也出现了很多新的面孔,其中包括有龙湖、旭辉和金茂。龙湖地产于今年年初与中南以“联合体”形式拿下能达商务区一宗地块,项目案名为春风南岸,且项目已于前不久开盘在售。旭辉今年上半年拿下港闸区一宗优质宅地,以楼面价10820元/平方米创下港闸区区域楼面价新高。如果说今年上半年南通土地市场的最大赢家是远创地产的话,那么下半年的最大赢家绝对是中国金茂集团,7月9日金茂集团豪掷11.89亿元成功抢滩进驻南通,整场竞拍共计1031轮,最终以楼面价19435元/平方米成交,溢价率62%,创下南通竞拍次数与成交楼面价新高。

5、总结与展望

纵观2018年前三季度南通市区土地市场成绩单,中国金茂集团绝对是一匹强而有力的黑马,不仅成功撼动远创的“地王之位”,还创造了一个令人心生畏惧的超高楼面价,短时间内预计会持续位居高位,金茂集团首入南通便创下如此不菲的成绩,可见南通土地市场依然热度不减。另外,中海宏洋自2016年年底在南通市区拿下一宗地块后,南通土拍市场上便无其身迹可寻,时隔一年半多的再次拿地,想必是做足了充分的准备。

尽管全国各地频频爆出土地市场降温、土地流拍等多项新闻,但目前看来2018年前三季度南通市区土地市场的创收还是十分可观的。从成交楼面价来看,南通市区前三季度成交楼面价破万地块共计6宗,其中最高楼面价为19435元/平方米,是位于曹公河南、城山路西的住宅地块,由金茂集团竞得,5千至1万的地块共计6宗,其中最高楼面价为9764元/平方米,是位于永和路南、长青路东的住宅地块,由江苏致豪地产竞得。

从溢价率来看,南通市区前三季度溢价率超过50%以上的地块共计6宗,溢价率10%至50%的地块共计5宗,根据土拍网大数据显示,今年以来南通市区土地市场高溢价率地块偏少,尤其是自今年下半年开始,底价成交逐渐成为趋势,但总体来看,南通市区土地市场依然呈现稳定发展的态势。

南通作为长三角北翼经济中心城市,对于房地产的需求依然十分旺盛,未来依旧会是各大房企持续布局与深耕的首选地之一,从今年前三季度的土拍成交数据来看,仍然有不少外来房企积极进驻,接下来的第四季度,预计会有一批优质地块陆续推出,南通土地市场能否保持火热现状?拭目以待!

 

二、楼市篇

1、楼市概述——政策较宽松 楼市在调控中稳步前行

今年以来,房地产各类调控层出不穷,据不完全统计,仅今年上半年发布的调控政策就近200个,全国各地都进入调控周,楼市亦是如此。南通市区楼市似乎受其影响不大,市场去化一直都表现良好,南通的政策相对来讲较宽松,目前仅“限价”相关政策,因此南通楼市依然稳步前行。

2017年,南通市区积极去库存,全年住宅类商品房共成交16592套,同比下降84%,成交面积约235万平方米,同比下降56%。2018年,南通楼市库存明显不足,但仍有不少购房者们对置房的需求意向强烈,因此南通楼市整体呈现“量跌价涨”的趋势。2018年1月至5月,南通市区住宅类商品房整体供应量不高,成交量也相对偏低,自6月份开始,南通市区楼市迎来年中冲刺期,一大波项目加推,致使成交量大幅度上升,南通市区楼市有所回暖,可好景不长,9月份并没有预想中火热,供应量有所下滑,“金九”梦碎,“银十”能否保稳?第四季度楼市又能否回升?拭目以待!

 

2、商品房成交分析——去化成效明显  市场呈现“量跌价升”趋势

2018年前三季度南通市区商品房供应面积共计296.62万㎡,同比增加4.4%,成交面积共计173.95万㎡,同比下降26.7%,另外成交均价可谓一路看涨,目前南通市区呈现“量跌价升”的趋势。

(以上数据来自克而瑞南通地产资讯)

2018年前三季度南通市区商品房成交情况还算良好,尤其是六月份,各大房企实行年中冲刺,商品房供应量直线上升,成交量也随即有所提升,八月份供应量再次迎来小幅回升,成交量也有所上涨,且涨幅较大,另外成交均价也一路攀升,其中最高为二月份所创的16181元/平方米。

1、商品住宅成交分析——成交均价一路看涨  九月再攀新高

2018年前三季度南通市区商品住宅供应面积260.73万㎡,同比增长9.08%,成交面积为135.2万㎡,同比减少26.81%,另外,随着低价地块项目的逐渐售罄,不少高价地块项目开始陆续面世,致使成交均价一路看涨,且涨幅较明显,其中最高为刚刚过去的九月份所创,成交均价为16139元/㎡。

(以上数据来自克而瑞南通地产资讯)

从以上数据来看,因上半年受各大调控政策的影响,致使房地产市场一直处于供大于求的态势,年中开始,楼市销量有所回升,但并未迎来“金九”,九月,南通市区商品住宅新增供应面积24.98㎡,环比下降57.12%,成交面积仅1.86万㎡,环比下降95.37%,但成交均价已经升至16139元/平方米,

 

4结与展望

2018年,全国各地楼市实行严格监控,多地传来楼市下行的信号,南通楼市虽政策较宽松,但依然会受其影响,因2017年的高效去化,2018年南通楼市一直处于低库存模式,“一房难求”仍然是各大购房者的心声。年中冲刺时期,南通楼市拥有一批新房源入市,少量弥补了新房空缺的现状,楼市销量也有所回升,接下来的第四季度,楼市又将迎来年末冲刺阶段,多个新房加推或开售,楼市能否再次迎来回暖?敬请期待!

三、土拍研究院观点

2016年至今,南通房地产市场一直保持着良好的增长势态,土地竞拍成交金额、成交楼面价、竞拍时长等等屡创新高,楼市供不应求成常态。去年,南通市积极去库存,南通市区各区域去化率均在95%以上,因此今年楼市整体成交量有所下跌,但目前南通市关于房地产的政策相对而言较宽松,且就目前看来也并未有加严的趋势,因此市场上仍有大量可以上升的空间。

2018年前三季度,南通市区土地市场再度创佳绩,新面孔的入驻给南通土地市场增添了新鲜血液,尽管楼市销量未达到预期,但后续爆发式增长的可能性很大。

第四季度,南通市区又将有多宗优质地块陆续面世,但房企正处于融资难的境地,且拿地要求也变高,土拍盛况能否延续?纵观前三季度南通市区房地产市场的表现,预计第四季度依然会在平稳中度过。

 

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