根据土拍大数据显示，2022年常州市区（不含金坛、溧阳）共成交90宗经营性建设用地（不含融资地块），总占地面积450万㎡，成交总金额604亿元。

 

其中，常州市区（不含金坛、溧阳）普通商品住房用地共成交52宗（不含融资地块），占地面积277.58万㎡，折合4164亩，同比上涨26.87%；成交金额544.64亿元，同比上涨12.95%；亩均价1308万元/亩，平均楼面价10542元/㎡。（钟楼区玉龙南路东侧、小王河南侧地块内新建商品住宅仅有小面积用作商品用房，故本次统计为定向回购地块。）

 

壹

经营性建设用地

 

1.土地总出让金604亿元，同比上涨12.67%

 

 

从近5年数据来看，常州市区经营性建设用地出让面积在短暂上升后连续2年回落，2022年一转下降趋势，升至近5年最高值，为450万㎡，同比涨幅28.57%。

 

成交金额近5年整体呈上涨趋势，2021年小幅回落之后，2022年成交总金额604亿元为近5年峰值，同比上涨12.67%。

 

2.平均楼面价7296元/㎡，同比下降7.5%

 

 

从成交单价来看，2022年常州市区经营性建设用地平均楼面价为7296元/㎡，低于2021年，为连升4年后首降，同比降幅7.5%；亩单价则从2020年开始回落，2022年经营性建设用地亩单价896万元/亩，低于千万/亩，同比下降12.3%。

 

贰

定向回购地块

 

1.供应量陡增，突破100万㎡

 

 

2018年以来，常州市区经营性建设用地中定向销售以及100%回购地块整体供应呈增长趋势，2022年为近5年最高值，成交总面积为106万㎡，突破100万㎡大关。

 

成交金额稳中上涨，2018年至2021年的成交总额基本保持在27-35亿元的区间，2022年总成交金额39亿元，同比2021年上涨14.7%，同比2018年上涨44.4%。

 

2.平均楼面价1771元/㎡，同比下降14.5%

 

 

常州市区回购用地成交单价近年来呈折线下降趋势，2018年亩单价和平均楼面价均为最高水平，2019年降至最低，2020年略有回升，随后折线下降，2022年亩单价246万元/亩，平均楼面价1771元/㎡，同比下降14.5%。

 

叁

普通商品住房用地

 

1.土地总出让金545亿元，同比上涨12.95%

 

 

2018-2022年，常州市区普通商品住房用地成交面积相对稳定，保持在3600亩左右，2022年成交面积最高，为4164亩，同比2021年上涨26.87%；成交金额除了2021年涨幅为负之外，整体呈现折线上升趋势，2022年成交总金额最高，为545亿元，同比上涨12.95%。

 

成交单价最高为2021年的11542元/㎡，2022年平均楼面价10542元/㎡，同比下降8.66%；亩单价1308万元/亩，同比下降约11%。

 

2.供应节奏调整，成交集中于第四季度

 

 

受大环境影响，常州2022年供地主要集中在第四季度，10月和11月挂牌面积占全年供应面积的87%。其中，10月挂牌11宗宅地，总面积50.63万㎡；11月挂牌33宗宅地，总面积181.35万㎡。成交同步受影响,2022年成交主要集中在11月和12月，12月总成交面积178.75万㎡，占全年总成交的64.4%。

 

3.钟楼区扛成交大旗，天宁区地价领跑

 

 

与往年不同的是，2022年钟楼区逆势崛起，成交总面积101.87万㎡，总金额227.12亿元，均为各区之首，占比分别为36.7%和41.7%。武进区2022年成交面积43.14万㎡，同比2021年的92.6万㎡下降53.4%，成交金额74.48亿元，同比2021年的177.84亿元下降58.12%。经开区成交面积和金额依然居各区之末。

 

各区2022年成交单价下降明显，天宁区仍为地价最高的区域，平均楼面价13023元/㎡，亩单价1671万元/亩，同比分别下降22.19%和17.11%。新北区平均楼面价跌破万元，为8097元/㎡。

 

4.新增31宗万元地，最高楼面价18268元/㎡

 

截至2021年底，常州共诞生了55宗万元地。2022年，在常州市区成交的52宗涉宅用地中，共有31宗地块的楼面单价破万。至此，常州市区万元地阵容扩至86宗，主城迎来全面“万元”时代，新房市场也将全面进入2万+。

 

从区域来看，钟楼区成交的16宗地块全部都是万元地，其他15宗万元地分别为天宁区8宗、武进区5宗、新北区2宗。12月5日，天宁区摇树村地块顺利落锤，成交楼面价18268元/㎡，是2022年楼面价最高的地块。

 

5.地方国资为拿地主力，建源竞得6宗地块

 

在2022年的土拍中，地方国资为土地市场拿地主力。其中，建源获得武进区6宗宅地、常信鑫源获得中心区6宗地块为年度拿地数量之最。

 

值得一提的是，2022年常州土地市场基本没有外来房企参与，仅有中建智地1家央企，竞得钟楼区中吴宾馆北地块；本土民企华盛、华宇建设分别竞得1宗地块。此外，此前就活跃于常州土地市场的黑牡丹、建源、晋陵山水、运河南岸、科维地产等有国资性质的在常州市区已有项目的拿地单位2022年继续加大马力，收获多宗地块。

 

土拍研究院观察

 

行情入谷，优质地块未达预期

 

进入2022年，全国房地产市场进入筑底期，常州也不例外，全年宅地基本底价成交，且有1宗地块流拍。

 

在整体行情走低的当下，2022年常州主城区推出的几宗优质地块均由地方国资入手。例如天宁区的摇树村地块，地块容积率1.5，成交楼面价18268元/㎡，溢价率0.66%，拿地单位为常州交投物业管理服务有限公司；再如新北区高铁新城核心腹地的几宗地块，也均由高铁新城接手。

 

 

值得关注的是，近年来土地市场联合开发逐渐成为常态，2021年之前多为房企与房企间联合，2021下半年国资拿地偏多，地方平台与民企合作开发也渐多。据悉，2021年底龙控竞得的光星地块将确定与新城合作开发。2022年没有拿地增储的民企，后期也可以寻求与地方平台合作共同开发。

 

最高溢价率48%，部分回购用地抢手

 

在普通商品住宅市场跌入谷底的同时，常州部分100%回购地块却颇遭枪手。在2022年成交的20宗纯回购地块中，有4宗地块溢价率超过10%，最高溢价率48.25%，为孟河镇安定西路以西地块，该地块在21轮报价后触发摇号机制，最终由常州兴湖建筑有限公司以最高限价竞得。

 

不难看出，在普通商品房高起拍价、市场不确定性较强等多重因素作用下，低起拍价、政府全部回购的安置用地反受部分民企青睐。

 

2023年房地产市场值得期待

 

虽然2022年土地市场和楼市均不尽如人意，但对于2023年我们依然可以有所期待！首先，近日中央再次定调：保交楼、保民生、保稳定，有效防范化解优质头部房企风险，推动房地产业向新发展模式平稳过渡；其次，2022下半年来“三支箭”不断优化房地产企业融资，部分房企资金面转好，2023年将重新调整拿地计划。

 

 

从常州城市发展的基本面来看，城市人口、经济活力持续向好，2021年地区生产总值同比上涨12.77%，常住人口同比上升1.35%，居民可支配收入也同步上涨。

 

随着当前疫情管控的放开，2023年将迎来经济复苏的曙光，这也将刺激楼市回暖；消费端的回温传导到土地端，也将推动土地市场将逐步企稳回升。