土拍讯 10月25日，2022年无锡第四批次土地集中拍卖落幕，13宗地块均底价成交，总面积约76万㎡，成交总价163.78亿元，最高成交楼面价18000元/㎡，中鹰首进无锡，多家民企有所斩获。

土拍研究院观察

分化持续，民企拿地意愿回升

　　此次13宗宅地均一家报名，没有流拍，整体表现维稳，国企、城投类国资企业依旧是拿地主力。不过，值得注意的是，此轮土拍中部分民企也开始展现了参拍热情，保利、朗诗、绿地香港等开始采取联合体形式拿地。

　　绿地香港将与国资平台合作开发梁溪区东风木业C地块、食品园33号地块、潘巷南侧地块3宗地块。

　　保利地产进驻钱桥，拿下30万㎡宅地，后期或将在钱桥打造大型文旅项目——洋溪保利文旅城。

　　随着房地产市场环境发生着改变，不少地方政府也出台了相应的宽松政策，做出适度让步空间，提高项目盈利空间，市场信心有望获得提升，同时也将带动房企拿地积极性提升。

中鹰首进无锡太科园豪夺两宗地

　　上海中鹰黑森林以总价26亿元竞得太科园两宗优质宅地，楼面价均为18000元/㎡，堪称本场土拍最大亮点。当前，太科园板块库存告急，此次成交的两宗地汇聚了所有优质资源，且在挂牌时就将学校划定，配套无锡高新区（新吴区）太科城实验学校，咫尺万达广场、海力士医院、交响音乐厅等配套，综合素质非常优越。

　　对于首进无锡的中鹰黑森林，大多数人都不是很熟悉，不过提起上海普陀区的中鹰黑森林11号项目，业界应该都不会陌生，售价高达17万/㎡，是上海高端绿色科技豪宅的代表。此次中鹰落子太科园，未来售价或将直逼4万/㎡，板块未来价值再上一个台阶，能否为太科园带来不一样的作品，拭目以待！

（图片来源网络：上海中鹰黑森林实景）

　　作为太湖新城规划中“一体两翼”之“东翼”，太科园无疑是太湖新城的核心组成部分，极具价值潜力。这里拥有7公里的秀美湖岸线、约34万方慧海湾生态公园，是新吴区内唯一一个与太湖毗邻的板块。同时，这里也被誉为“无锡硅谷”，占据着政商双核心的区位，9大高新技术园汇聚，30万菁英人才导入，政府、政要、企业、精英汇聚。未来，这里将打造成为无锡的创新驱动核心区、新兴产业策源地、双创人才栖息地、拥湖融合枢纽区，为新吴区乃至整个太湖湾科创带提供源源不断的驱动力。

　　值得关注的是，在这片新吴区的产城高地之上，土地市场已经断供近3年之久，如今，中鹰项目入市后板块库存告急的局面将得到一定缓解。但积压已久的置业需求仍然需要太科园持续供地，据土拍网获悉，还有一宗宝藏地块将在第五批次集中供地中亮相，就在音乐厅西侧，配套教育资源依然是无锡高新区（新吴区）太科城实验学校。

人口导入型城市是楼市未来的关键

　　“房住不炒”主基调下，房价普涨大涨的时代已经不会再有了，城市的竞争也演变为城市群的竞争，房产的居住价值进一步得到凸显。未来十年，最值得投资的房产只有两类：

　　一、人口流入型城市

　　二、气候宜人，风景优美的旅游型城市

　　近日，在国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》中，无锡凭借城区357.09万人口，被明确为I型大城市。

　　此外，数据统计，近十年无锡人口新增超百万，无锡市常住人口平均每年十万人口的增速规模也处于江苏第一梯队。

　　作为强地级市、国家认证的大城市，除了人口量和与生俱来的山水资源，无锡的强劲实力还体现在方方面面。

　　经济实力雄厚：地区生产总值，十年连上7个千亿台阶，去年直接超过了1.4万亿元；2021年，人均GDP增至18.74万元、居全国大中城市第一。

　　王牌产业强劲：物联网产业规模达3563.9亿元，位居全省第一；集成电路产业规模达1783亿元，综合实力全国第二。无锡科技进步贡献率连续9年江苏第一。

　　城市综合实力强：连续两年蝉联中国最具幸福感城市；被评为2021年度全国健康城市建设样板市，全国第二、全省第一。

　　拥有优秀旅游资源+经济实力+产业集群+人口流入的无锡，注定越来越强，而这种人口导入型、具备成本性的城市，更符合当下房企的拿地布局策略。此轮集中供地中，核心区优质地块供应加大，房企资质降低进入门槛，也显示出无锡极大的诚意。