随着12月2日两宗商服用地的成交，2022年无锡市（不含江阴、宜兴）土地市场落下帷幕，在过去的一年里，无锡土地市场成交几何？依然是广大网友关注的焦点。

 

据土拍大数据统计，2022年无锡市区共计成交经营性用地90宗，总出让面积435.9万㎡，总建筑面积813.4万㎡，揽金845.4亿元。

 

与去年相比，整体呈现量涨价跌的态势，土地出让面积同比去年上涨68.9亿元，涨幅17.8%；出让金同比去年下降73.15亿元，降幅8%。

 

 

62宗涉宅用地揽金812.6亿元

平均楼面价11667元/㎡

 

其中涉宅类地块成交62宗（含定销房用地），总面积377.5万㎡，建筑面积696.5亿元，成交总价812.6亿元。平均楼面价11667元/㎡（不含地下面积），亩均价1435万元/亩。

 

其中定销房用地7宗，若剔除定销用地，无锡商品住宅地块共计成交55宗，总面积350万㎡，成交总价782亿元，对比年初制定的土地出让计划，完成率达百分百。平均楼面价12153元/㎡（不含地下面积），亩均价1488万元/亩。

 

涉宅地块同比量涨价跌

楼面均价降幅达13.9%

 

相比2021年，2022年出让面积小幅微涨，出让金减少98.2亿元，降幅10.8%，但仍然大幅高于2020年及之前，是历年来第二高。

 

 

从楼面均价来看，2019-2021年三连涨之后，2022年转为下降趋势，同比去年下降1883元/㎡，降幅为13.9%。一方面是市场大环境的影响，溢价率走低，另一方面今年无锡也是顺应城市更新，加大了定销用地的供应，数量比往年都要多。

 

 

锡山区成交量第一经开区楼面价居首位

 

从六大区涉宅用地（含定销）的成交来看，锡山区成交面积和金额“独占鳌头”，为六区最高，9宗地块成交面积79万㎡，成交金额158.2亿元。

 

经开区楼面价显著领先于其他五区，达到17386元/㎡，滨湖区罕见的楼面价跌破万元，一方面是胡埭、马山远郊区域上新，拉低了楼面价，另一方面今年新增加2宗定销商品房用地。

 

 

五批次整体稳健底价、低溢价率成主流

 

去年22城均完成了三个批次的集中供地，今年开始，受大环境影响，南京、武汉、无锡、苏州等地均推出五批次集中供地模式。无锡为年内首个完成五轮集中供地的城市。

 

第一批次集中土拍：总计出让8宗涉宅用地（包含1宗定销），揽金103.96亿元！涉宅用地中，仅一宗有溢价其他全部底价成交，从拿地房企来看，虽然大多是城投托底，“国企+民企”合作占大流，但也不乏蓝城、仁恒这样的头部房企。

 

第二批次集中土拍：总计出让16宗涉宅用地（包含3宗定销），揽金101.67亿元！本批次成交中，夹城里AD地块触顶最高限价21000元/㎡，溢价率10.52%，进入摇号阶段。惠山区纵一路、纵二路地块吸引2家房企参拍，其余13宗地块均仅1家报名，底价成交。与一批次相比，第二批次推出地块总量有大幅攀升，出让宗数翻了一番，整体质量也有所提高，这也是此次土拍热度回升的原因所在。

 

第三批次集中土拍：总计出让11宗涉宅用地（包含1宗定销），揽金53.93亿元！“国”字背景是本批次接盘主力，民企朗诗也出现参拍阵营中。最终，朗诗、太湖新城、山水慧谷均入手2宗地块。较前两次土拍，热度明显降低。

 

第四批次集中土拍：总计出让13宗涉宅用地，揽金76亿元！均底价成交，国企、城投类国资企业依旧是拿地主力。不过，此轮土拍中部分民企也开始展现了参拍热情，保利、朗诗、绿地香港等开始采取联合体形式拿地，顶流房企中鹰黑森林首进太科园，将太科园楼面价拉到18000元/㎡，比肩经开区。

 

第五批次集中土拍：总计出让14宗涉宅用地（包含2宗定销），揽金224亿元！相较于四批次土拍，本轮参拍的民企数量有所下降，国资企业依旧是拿地主力，文商旅、无锡地铁、新发等均入手2宗地块，未来政企合作模式或仍将持续。绿城建设竞得经开区奥体东侧地块，成交楼面价20800元/㎡，也是经开首宗地价破2万的地块。

 

 

国企和地方平台公司成为拿地主导

 

据统计，2022年成交的62宗宅地中，有超过50宗地块由城投公司竞得。事实上，去年无锡第二批次集中供地就已经开始出现城投拿地身影。无论是为了稳定市场，还是为了财政收入，城投平台及国企已然是当前拿地的中坚主力。

 

但也有不少民企在采取合作拿地的模式继续深耕无锡，比如绿城、保利、朗诗、绿地香港、仁恒等，也不乏中鹰黑森林这样的顶流房企首入锡城。从中不难看出无锡土地价值、未来前景仍被房企看好。

 

总价最高：经开区华谊路西侧地块（XDG-2022-14号地块）。地块位于经开区吴都路与华谊路交叉口西北侧，成交总价38.38亿元。2022年5月27日，被无锡红豆置业有限公司等联合体拿下，成交楼面价18177元/㎡，据悉将由太湖新城集团和红豆集团联合开发。

 

 

建面最大：滨湖区马山不夜城商住地块（XDG-2022-13号地块）。位于马山板块峰影路与闾江路交叉口西北侧，为综合商住混合用地，占地面积26.7万㎡，总建面40万㎡，2022年5月27日，被南京仁恒江洲房地产开发有限公司等联合体拿下，成交楼面价5879元/㎡，实际住宅楼面价8179元/㎡。地块A区拟打造成超级奥特莱斯。

 

 

单价最高：夹城里AD地块（XDG-2022-34号地块）。地块位于梁溪区迎龙路与清扬路交叉口西南侧，2022年7月22日，仁恒联合体通过摇号竞得该地块，总价28.45亿元，溢价率10.52%，成交楼面价21000元/㎡。该地块位于“龟背壳”沿线中心主城区，北侧紧邻体育公园及古运河，众多优质教育资源和地铁加持，所在的位置可以说是无锡最黄金的地段，也是锡城首宗成交楼面价突破“2”字头的地块。

 

 

土地市场新趋向！联合开发成主流

 

与此同时，地方城投平台和民企合作开发的现象也明显增加。去年成交的国控绿城·桂语和风、美的云璟、金地华著、祥瑞香逸玺悦等城投项目都有了实质性进展。2022年城投拿下的地也已有多宗受让人调整，部分地块将与知名房企合作开发，比如蓝城原锦和地块、仁恒夹城里地块、无锡安居天一新城双子地块等。

 

经开区华谊路西侧地块年内抢跑，目前已经公布案名，为心海合印，将由太湖新城、朗诗地产、鸿地地产三家开发商联合开发，售楼处预计12月上旬开放。

 

 

位于惠山区堰桥街道的双子项目规划也已出炉。纵一路与横一路交叉口东南侧地块（XDG-2022-9号地块）和纵二路与横一路交叉口西南侧地块（XDG-2022-10号地块）在今年7月22日，被无锡安居分别以12023元/㎡和12031元/㎡楼面价拿下，从拿地到规划出炉仅用了4个多月。据悉，将由蓝城青州、惠韵建设与无锡安居联合开发，入市之后定会给天一新城注入新血液，令人期待。

 

土拍研究院观察

 

土地市场稳健运行供应规模增长

 

2022年无锡市区整体土地供应放量节奏平稳，涉宅类用地成交62宗（含7宗定销用地），总占地面积同比增加，楼面价位于近年低位；涉宅用地总成交金额812.6亿元，其中锡山区成交金额高达158.2亿元，区域内“吸金”最高。拿地房企中，国企和城投平台担当主流，部分新房企择机进驻，中鹰黑森林首进无锡市区。

 

土地市场谨慎中不乏亮点

 

1、政策端创新。无锡土地市场今年首次采用预公告出让形式，在预公告规定时间内，对地块提交预申请并按约定交纳用地预申请保证金的，在该地块正式出让时，可以“现金+保函”的方式补足该地块剩余竞买保证金。旨在完善国有建设用地使用权公开出让制度，保障土地市场平稳健康运行。

 

2、核心区、断供区加大供应。今年宅地供应主力进一步向核心区及断供区倾斜，如断供近3年的新吴区太科园板块连挂3宗地，总建面达25万㎡，超大手笔引入中鹰黑森林；经开区南部奥体板块供应一宗稀缺宅地，建面达19.4万㎡，将由绿城管理参与开发建设；惠山区西漳西片区10年未有宅地供应，水澄路与天锦路交叉口西北侧地块入市解渴……此外梁溪区南长、锡山区东亭、惠山区天一新城、滨湖区河埒口等多个热门板块也都端出珍藏已久的宝藏地块。

 

3、万元地再扩容。2022年无锡新增万元地44宗，最高楼面价达20100元/㎡。从地价表现上来看，如今无锡的主城范围正在不断拉大，而乡镇板块的定义也开始重塑。

 

4、地价红线破2万+：过去的5年，无锡实行最严苛的调控政策，地价红线一直维持在1万9左右。今年，在市场低温运行的大环境内，诞生了两宗2万+地块，分别是夹城里AD地块（成交楼面价21000元/㎡）及经开区奥体中心东地块（成交楼面价20800元/㎡）。

 

维稳是主基调回暖是大势所趋

 

11月以来，多个监管部门接连释放利好，金融16条、支持民企债券融资、支持房企股权融资三箭齐发，为房企提供更多的资金支持。但全国300城宅地市场跌入冰点，政策传导仍需时间，短期土地市场热度难有根本性恢复，结构分化将更加明显，2023年土地市场上半年或难现热度回升，下半年有望回暖。

 

此外，房地产市场想要企稳向好，需要供需两端形成合力，针对购房者的支持政策还需进一步完善，以继续释放需求，促进市场购买力提升。