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楼市初现“价跌量升”苗头 或将打破僵局

来源:

中新网

作者:

小张 2010-07-30

楼市新政百日已过,调控效果初步显现。多方数据显示,波谲云诡的房地产市场正从“价坚强”走向“价量齐跌”。由于刚性需求的拉动,楼市降价后吸引了买家入市,一些地方出现了“价跌量升”的苗头。

  这究竟是短暂的“小阳春”,还是楼市的转折点?脆弱的成交量能否推动下半年楼市打破僵局?开发商在宏观调控下何去何从?记者对此展开调查。

  脆弱的成交量 市场最坏的时候已经过去?

  记者在采访中了解到,广州、深圳等楼市成交量和成交面积环比降幅收窄或出现回升,一度冷清的房地产交易市场感觉到一丝暖意。 在广州,房地产市场的成交量从6月中旬开始有所反弹。广州市国土房管局的统计显示,6月广州全市一手住宅成交均价12560元/平方米,环比下降3.0%;交易面积为52.52万平方米,环比减少4.3%,降幅较4月缩窄。

  根据中国指数研究院统计,从6月下旬(6月14日到6月20日)开始到7月中旬(7月19日~25日),广州一手房成交面积从6 .9万平方米上升到10.52万平方米。

  在另一个风向标城市深圳,价格的下降也拉动了销售规模的增加。据深圳市房地产研究中心统计,6月住房价格继续下降,与年初房价水平相比下降超过两成,新建商品住宅销售规模为14.21万平方米,比5月略有增加。

  根据中国指数研究院对楼市交易情况的监测发现,在调查的35个城市中,大多数城市也存在“价跌量升”的苗头。

  招商证券最新房地产行业周报同样显示,7月19日到25日,北京、上海、广州和深圳等一线城市周成交环比分别下降31%、上升23%、23%、2%;比前四周平均水平分别下降25%、上升35%、10%和13%。在二线城市,无锡、武汉、成都、重庆和福州等一手房5城市成交环比上升。

  “市场最坏的时候已经过去。”中国指数研究院陈晟说,“比5月冰冻期还差的境况不大可能再出现。但这不代表价格调整到位。目前的成交量是刚性需求支撑,仍然是脆弱的,还会经历一个通过降价提升成交量的过程。”

  此前国家统计局公布的数据显示,全国70个大中城市房屋销售价格由5月份的环比上涨0.2%,转为6月份的环比下降0.1%。商品房销售面积从5月的0.68亿平方米上升到6月的0.92亿平方米,扭转了4月、5月销售面积连续下降的趋势。

  广东省房地产行业协会会长蔡穗声则表示,房地产统计存在滞后性,短期数据难以说明问题,必须等到季度数据出来,才能真正反映趋势。

  下半年预期房价下降 楼市或将打破僵局

  专家分析认为,调控政策的持续发力将促使更多开发商加入降价行列,成交量将进一步回升,楼市可能将打破此前“零成交”的僵局。

  广发证券房地产业首席分析师赵强说,“楼市新政后地产类股票的变化可分为两个阶段:从4月17日开始持续下跌,市场恐慌情绪严重,关于房产税的传言四起;5月20日左右,股价在震荡中逐渐回升,包括万科、保利、万保招金等表现超过大盘。市场对地产类股票重新估值。”

  “股价超前反映了市场对于房价的预期。”赵强表示,第一阶段房价还未下跌,地产类股价已经跌去了40%。第二阶段的股价回升表明,部分投资者认可房地产企业的中长期价值,市场情绪不再悲观。当然这种认识在投资者中存在分歧。

  赵强说,根据市场数据,个人判断6月份房地产成交量已经跌到了谷底。预计由于房价下降导致刚性需求进场,7、8、9月成交量都将持续以10%的环比增速上升,但由于国家调控政策的效应,估计只能恢复到2009年70%的数量。

  黎文江认为,下半年楼市将打破僵持,朝向价跌量升的趋势移动。交易量大幅的回升将发生在“金九银十”的9月、10月。

  “广州房地产市场一手房存量有2万多套,下半年新增3万多套,预计下半年的供给接近6万套,而需求只有3万套左右,开发商只能通过降价促销。预计广州花都、番禺等周边地区将降价20%,全市降价幅度达到10%。而亚运城将在下半年释放5千套的供给,将带动整个房地产市场的回升。”黎文江说。

  陈晟则认为,预计下半年各个城市的楼价下降幅度不一。二三线城市泡沫不多,主要由刚性需求拉动,因此只要每平方米降价500元到1000元就可以显著提升成交量。而泡沫较大的城市和楼盘,比如北京通州,相对于2010年4月的楼价顶峰将下调10%到30%。

  专家普遍认为,楼市调控政策的稳定性至关重要。暨南大学经济学院博导、教授杜金岷说,房地产调控已经不仅是一个经济问题,它是百姓高度关注的社会问题。调控的成败关系政府的公信力,在真正达到调控目的前不能轻言放松。

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开发商何去何从保障房能否成避风港?

  调控冷风习习,然而从已披露的中期财报看,房地产企业似乎业绩不错。其中率先喊出降价的恒大地产上半年销售收入209 .8亿元,同比增长104.90%。

  广州房地产专家韩世同表示,由于统计滞后,不少销售额是去年完成放在今年上半年结算,2009年下半年房地产销售旺盛,翘尾因素造成了2010年上半年房地产企业业绩不错的“假象”。而2009年上半年房地产企业普遍业绩不佳,也成为同比增速较快的原因。

  韩世同认为,从部分城市成交量骤降70%可以看出,房地产企业上半年业绩并没有表面那样光鲜,而下半年形势依然不容乐观。在国家坚持调控政策保持稳定的状况下,房地产企业只有通过降价的措施来挽救成交量。

  中国指数研究院陈晟表示,如果楼价下调10%至20%,只相当于地价下降7%,而现在部分地段地价已经下降20%至30%,不少开发商急于售出楼盘回笼资金拿地,已经开始布局全国进行价格调整。

  除了降价促销、加大二三线城市开发力度外,原来越多的开发商开始关注保障房建设。远洋地产、万科、绿地、保利等企业先后把目光投向了保障性住房建设领域。不少开发商表示,保障性住房建设将是下半年工作重点。

  一向重利的房地产企业为什么会关注利润不高的保障房领域呢?韩世同认为,以往保障性住房建设开发商参与积极性不高,主要是因为利润率低。不过,在惨淡的市况下,为了保证资金周转速度,以及机器和人员不闲置,目前开发商选择余地不多。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下,周转速度快的保障房成为吸引开发商的“蓝海”。

  今年以来,多个城市宣布要加大保障性住房的建设力度。广州国土房管局方面宣布,将力争开工建设约300万平方米的保障性住房,其中廉租房月2 .3万套,经济适用房1 .7万套。

  随着政府不断加大对经济适用房、限价房等保障房的投入力度,参建保障房项目正成为房地产企业避险的好去处。同时,开发商加大力度参与保障房建设,也有利于房地产市场健康稳定发展。

  广东省房地产行业协会会长蔡穗声说,更多民间资本介入保障性住房建设,一是能带动更多的社会力量和资源参与,二是可借助房地产企业成熟的市场开发经验,提高保障性住房建设的效率。

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