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2017常州拟上市经营性用地剧透之丁塘河湿地公园西侧地块

来源:

土拍网

作者:

蒋欢 2016-10-17

摘要 本篇土拍网将为您重点介绍常州经济开发区的丁塘河湿地公园西侧地块,以供参考。

日前,常州市国土资源局初步透露了2017年拟上市的10宗经营性用地,其中天宁区5宗,钟楼区2宗,新北区、武进区与常州经济开发区各1宗。本篇土拍网将为您重点介绍常州经济开发区的丁塘河湿地公园西侧地块,以供参考。
 
一、宗地位置
常州丁塘河湿地公园西侧地块位于城市东部,隶属武进区,处于常州经济开发区内,由三宗分地块组合而成,东至丁塘河西路,南至东方西路,西至湾城北路,北至丁塘河西路。
 
二、规划控制要点
常州丁塘河湿地公园西侧地块划分为3块,分别为QQ-070209-1(地块①)、QQ-070209-2(地块②)以及QQ-070211(地块③)。按照控制性详细规划,地块可出让面积为390231平方米,约586亩,是2017年常州拟上市的10宗经营性用地中出让面积最大的一宗地块,规划性质为商住混合用地,可建地上建筑面积约109.45万平方米,且地块南侧有23713平方米的绿地规划。分地块具体指标如下。
1.地块①——QQ-070209-1地块
 
2.地块②——QQ-070209-2地块
 
3.地块③——QQ-070211地块
 
三、宗地现状
由航拍图可见,丁塘河湿地公园西侧地块目前拆迁完毕,已形成净地,同时地势平坦,地块范围内并无较深的沟渠、高压线等对开发存在较大影响的因素。图中可见一些较浅的水塘,但并不会造成实际用地面积的损失。同时,地块周边地块也拆迁完毕,西北侧的嘉宏五星级酒店地块尚未开工,而东南侧的规划学区地块已开始动工,全民健身中心地块则已经完工并投入使用。
 
四、宗地周边配套
1.交通状况
(1)公交系统情况
据调查,丁塘河湿地公园西侧地块周边主要公交线路有:B20、30、63、220a、220b、202路(通往天宁区)、77路(武进区内)、99路(通往新北区)等多条,基本满足出行需求,多条线路可至沪宁城际高铁常州站、常州客运中心以及常州戚墅堰站,更有部分线路直达常州红梅公园、环球恐龙城等景点,但前往市中心以及各大区域中心仍需换乘出行。
同时,轨道交通2号线已开工建设,地块周边设立“丁塘河公园站”以及“青洋路站”,步行几百米便到达站点,待地铁完工,即可拉近与各区域之间的距离,出行更为便捷。
(2)周边道路情况
丁塘河湿地公园西侧地块周边主干道为东方西路,于2009年建成,是常州经济开发区内较为重要的城市主干道。东方西路西起青龙西路(原常焦路),东至青洋路,全长3213米,宽50米,沿途绿树相依、河流相伴,是常州城东门户的黄金大道,通过东方大道可直上沪宁、沿江高速,无缝对接长三角产业链。
东方西路拉近了常州经济开发区与市中心的距离,距青洋路高架仅800米,同时向西与飞龙东路、青龙西路以及丽华北路三条线路相融合,距沪宁城际高铁常州站以及常州客运中心约7公里,仅需15分钟;距规划中的常州东站约4公里,仅需8分钟;距京沪高铁常州北站约16公里,仅需25分钟;距常州奔牛国际机场约30公里,仅需35分钟;距常州金融商务区仅6公里,仅需10分钟。
向南可至延陵东路、中吴大道等东西向重要城市主干道,距常州市中心约8公里,仅需15分钟;距常州戚墅堰站约8公里,仅需15分钟。
整体来看,丁塘河湿地公园西侧地块周边交通状况较为良好,不仅拥有BRT快速公交路线、建设中的轨道交通2号线,同时也汇聚了一些城市主干道以及环城高架,前往日常生活、工作所涉及的部分重要场所都较为便捷。
 
2.教育资源情况
丁塘河湿地公园西侧地块周边学校为:潞城中心幼儿园、潞城幼儿园、潞城中学以及规划的小学、中学。因而地块的幼儿园便是潞城中心幼儿园或是潞城幼儿园二者之一,学区则为规划中的小学以及中学,但仍需根据最终的施教范围决定。
(1)潞城幼儿园:全园占地面积11339平方米,建筑面积4500平方米,开设21个班820名幼儿,是高标准、高信誉、有特色的省级优质名园。
(2)潞城中心幼儿园:园区占地面积6168平方米,绿化面积2000多平方米,建筑面积2216平方米,21名教职员工中,16名专任教师,专业合格率达100%,同时以教育科研为先导,积极实施幼儿素质启蒙教育。
(3)规划小学、中学:据实地探访,规划中的小学与中学已开工建设,各规划36班,未来可容纳一大批适龄学生。
 
3.医疗资源情况
丁塘河湿地公园西侧地块周边可享受的医疗资源为潞城医院,其承担着辖区3.29 万常住和流动人口的预防、保健、医疗、健康教育、康复、计划生育等“六位一体”综合性社区卫生服务工作,距地块约3公里,仅需5分钟。
 
4.休闲娱乐设施
丁塘河湿地公园西侧地块半径2公里内可享受丁塘河湿地公园、毓秀园、凤凰公园以及玫瑰花(规划)四大景点。
 
5.其它
在生活设施方面,丁塘河湿地公园西侧地块周边还遍布各种中小型超市以及农贸市场,诸如漕上农贸市场、知家乐购物广场、新世纪超市、东升时代广场以及常丰临时菜场等日常购物场所。
 
五、区域市场分析及产品定位
1.区域住宅市场
以丁塘河湿地公园西侧地块为中心,半径2公里左右范围内汇聚了一批新建商品房,分别为:常发豪郡、金新御园、紫韵香庭、嘉宏蔚蓝天地、蓝山湖、亨达未来城以及港龙新港城7大盘,除去别墅项目,房价基本集中在六七千左右。总体来看,该区域住宅市场形成时间并不太长,众多新建商品房也是近几年逐渐开发,今后或将互相辉映形成一片较为密集的居住区。
同时,作为常州城市总规四翼之一的城东,大量资金被投放到基础建设上,强势驱动城东板块的经济发展,城东步伐正在加快,新的居住重心也渐往城东转移。常州经济开发区是东部地区的重点项目,社会、民生等方面的工作也在逐步展开,未来将打造成常州具有地标意义的“东大门”,是具有潜力的新兴板块之一。
 
2.目标人群
由于地块周边村落遍布,且为B20沿线,因而目标人群大约分为两大类:第一类,自然是周边“原住民”,这也是常州购房者的“惯例”;第二类,由于常州快速公交线路的存在,部分购房者不再局限于周边楼盘,BRT沿线的地块项目日益受到关注,譬如区域内仅剩商铺在售的新城香溢紫郡,其部分业主便是来自于钟楼区与武进区,因而地块目标人群极有可能会有一部分来自于BRT沿线。
 
3.产品定位
纵观区域内仍在售的7大项目,不难发现大部分均是刚需产品,并且丁塘河湿地公园西侧地块规划为商住混合用地,占地面积约586亩,是较为少见的大规模地块,同时毗邻丁塘河湿地公园,因而建议开发倾向于绿色生态地产的品质住宅产品,同时配备完善的商业,也可改善区域内商业不足的现状,提升地块价值。
 
六、综合分析
综上所述,丁塘河湿地公园西侧地块虽没有老城区地块的绝对优势,但具有自身的特点,其所属的“东大门”区域拥有较为完善的规划前景,未来也将循序渐进开发,成为经济高速发展、富有现代化气息的新城区,形成常州市民向往的新居住生活圈。
同时,地块规划为商住混合用地,因而与周边在售的大部分新建商品房相比,商业方面存在一定优势,同时周边环境优美,符合部分目标人群的住宅需求,因而可根据自身优点定位产品,合理分配使其成为具有鲜明特色的住宅项目。
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