8月23日，苏州市国土资源局发布了苏地网挂[2016]4号公告，挂牌出让27宗地块，共计出让面积为175.7万方，挂牌起始总价为265.5亿元。其中姑苏区6宗，27宗地块中纯住宅类地块有11宗，此次公告中对8宗住宅地块设置了最高指导价！苏地2016-WG-43号地块即为姑苏区地块中唯一的1宗设置最高指导价的地块。

苏地2016-WG-43号地块位于运河东、西园路北，土地出让面积415444.7平方米，规划用途为城镇住宅用地，规划容积率为≤1.1，地块距离北环路和西环高架均不足5分钟车程，区域内交通便捷；地块紧靠运河，周边有西园寺、留园等旅游景点，环境优美，整体配套完善。对于姑苏区来说，区域发展较成熟，可利用开发土地少，土地价值较高，该地块将于2016年9月22日上午10:00在网上进行竞价，这也是苏十五条出台后第一次网拍，纵观天房、当代等房企在姑苏区拿地的情况，届时谁会出手？价格能否再创新高？敬请关注土拍网后续报道！

 

【地块详情】

苏地2016-WG-43号地块位于运河东、西园路北，土地出让面积415444.7平方米，规划用途为城镇住宅用地，规划容积率为≤1.1，建筑密度≤20%，绿地率≥37%，起报总价68549万元，保证金20600万元，加价幅度1400万元，可以分割销售。根据相关规划条件计算，起拍楼面价为15000元/㎡。

值得一提的是8月11日苏十五条出台，全国首创限价拿地方式，超过最高指导价采用报价形式拿地，具体为土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）的，中止网上竞价，转为一次报价出让方式进行竞价。在一次报价出让环节，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。一次报价出让方式具体规则另行制订，与土地出让公告同步发布。

根据计算，该地块市场指导价楼面价为23400元/㎡，最高楼面价区间为29250元/㎡-35100元/㎡。

 

 

【地块位置及航拍图】

地块目前为净地，地势基本平坦。

 

 

 

【板块整体概况】

苏州西园、留园路板块，位于姑苏区北部，北起金湾街及沪宁铁路、南至上塘河、西邻京杭运河、东抵外城河，规划用地面积约6.13平方公里（不含山塘历史文化街区用地）。规划区涉及留园街道全部及部分白杨湾街道、虎丘街道用地。

该区域风景优美，西园、留园位居其中，得天独厚的自然人文景观，必将吸引更多的房企以及购房者。

板块规划居住用地面积291.62公顷，占规划建设用地面积的50.42%，可容纳居住人口约9.5万人。目前内部规划建设已陆续推向市场。

随着鑫苑景园、玖园、御庭园等楼盘的开发，板块内居住环境日益成熟，来客茂时尚生活中心的建成，以及金阊人力资源服务大厦等的建设，板块崛起指日可待，必将成为下一个热门居住区。

 

【板块总体规划】

西园留园板块是服务于苏州古城保护和旅游发展，融居住、旅游、文化功能于一体的综合片区。规划确定三心、五片、六轴的规划结构。

三心--轻轨2号线、5号线穿过规划区，共有3处站点，分别设置于西园路与西环路交叉口、西园路与桐泾路交叉口及广济路与冰清街交叉口附近。规划围绕轻轨站点设置商业服务设施，形成一主两副3个公共服务中心。

五片--以西环路、北环路、桐泾路、山塘河为边界，形成5个生活片区。

六轴--两条空间主轴（西环路、北环路）、两条空间次轴（桐泾路、西园路-广济路）及两条历史人文轴（大运河-上塘河-外城河、山塘河）构成规划区的结构主轴，串联各功能片区。

 

【板块配套】

经济的快速发展，胥江板块周边配套也日趋成熟。

1、交通：板块内拥有多条城市主干道，南北向有桐泾南路、西环路及虎丘路等；东西向有：西园路、留园路、北环路等；同时还有西环路地铁站、公交线路多达几十条。

2、周边小区：虎丘路沿线虎丘路新村、冠云花园、玫瑰园、东吴花苑、观景新村、仁安新村、航运新村、玻纤新村等。西园路沿线有西园新村、西园花苑、姑苏人家等。比较高档的有：玖园、御庭苑、鑫苑景园、留园别墅等。

3、配套：周边教育资源有留园幼儿园、嘉业阳光城幼儿园中小学、留园中心小学、金阊实验小学、金阊外国语学校、八一小学、五中、六中、三十中、苏州农学院、工艺美院等；商业休闲资源有：来客茂时尚生活中心、石路商圈、金门路商圈、西园、留园等；距离普济医院、广济医院都不足半小时距离。

 

【板块土地及房地产市场分析】

鑫苑景园、留园别墅以及玖园的相继入驻使得板块房地产市场飞速发展，使之成为古城区最热门的高档居住区之一。

目前区域在售项目不多，目前二手房出让均价在25000元/平米左右，区域内姑苏金茂府高层均价为33000元/平方米。随着未来旅游休闲等资源的逐步开发，未来该板块的房产价值必然会上升到一个新的台阶。

2015年9月29日，天房（苏州）投资发展有限公司55轮59728万元竞得苏地2015-WG-24号地块，楼面价31005元/㎡！溢价率55%！

2016年4月7日，福州泰禾房地产开发有限公司经过27分钟159轮激烈争夺，303593万元竞得虎丘路西苏地2016-WG-3号地块（原金龙客车厂和起重机厂地块），楼面价26028元/㎡，溢价率128.97%。

从土拍盛况足以可见该区域的价值所在以及房企对于该区域的信心，未来该区域房价可期！

 

【周边重要地块出让情况】

 

 

【综合点评】

 

2015年下半年开始，苏州土地市场火爆，房价疯涨，进入2016年，政策利好，市场依旧火热。2016年4月7日、8日两天土拍，苏州市各个区域地块楼面价、总价屡次被刷新，其中华发、泰禾均楼面价超2万5竞得姑苏区住宅地块！值得一提的是天房姑苏区留园路北、广济公园西地块（苏地2015-WG-24号），楼面价为31005元/㎡。以此楼面价推算，姑苏区房价全线奔四，土地稀缺决定土地的价值总体来看，此次出让的苏地2016-WG-43号地块地理位置优越，紧邻运河，景观资源丰富，周边配套齐全，交通便捷。北环、西环高架近在咫尺，附近有西园寺、留园等旅游景点，其未来的价值将难以估量。该地块起拍楼面价为15000元/㎡，姑苏区难得的纯住宅地块，纵观近一年多的土拍盛况，不难推测又或将引起一番厮杀。