“运作多年的商品房预售制度是持续推高房价的重要原因之一。”在今年上海“两会”上，市人大代表薄海豹表达了这一观点，并建议上海取消预售房制度。在一些论坛，商品房预售制度被网友批评得最多的关键是，在付了一年到一年半的按揭款之后，才能够第一次真正看到自己的房子。上海市房管局近日答复市人大代表薄海豹相关建议时透露，逐步提高商品房预售条件并最终取消预售制度是方向，但目前取消预售制度的市场条件尚不完全具备。美地行执行董事总经理刘群分析称，如果上海取消商品房预售，短期内房价可能马上暴涨，这跟中央的调控精神是违背的。
相关专家分析称，取消预售制度的建议一直没有停过，商品房预售中也的确出现了诸多问题，如房屋质量纠纷、面积纠纷、配套不到位、交房延时等购房矛盾，开发商通过捂盘惜售、恶意炒作，扰乱了市场秩序，但期望通过取消商品房预售制度来缓解高房价并不现实，房价高是多种因素造成的，并不能完全归咎于一个预售制度。
汉宇地产副总经理杨坚东分析，市场上的普遍现象是，现房要贵于预售房，早买房早得益。如果现房销售，开发商的资金沉淀期会拉长，这也就无形中增加了开发商的造房成本，最终还是会转嫁到房价上。从另一个角度看，取消预售制度将马上抬高房地产行业的门槛，在一些小开发商出局的同时，也会导致行业垄断的加剧，这对抑制房价并非是好事。
“最应该改变的并不是取消预售制度，而是改变付款方式。”房产资深评论员蔡为民表示，中国台湾同样采取商品房预售制度，但购房者只需要付10%-15%的定金，再按照工程进度逐步付工程款便可，而大陆预售房制度模式却是购房者需要一次付清全款，开发商只要25%-30%的启动资金，一旦达到预售条件就可以马上回笼资金。
乘星行总经理李骁对这一建议也表示赞同，他认为可以留一部分款项，例如15%的购房款在收房之后再付，这对保护购房者是有好处的，对开发商做好品质同样有所促进。“为什么商品房预售是大势所趋？美国加拿大澳洲都是预售制，虽然跟我们的预售不完全相同，但他们的市场都非常成熟，一手房都已经不占据主要地位，在这样的市场中还存在预售制度，而中国正需要大量的商品房供应，正是大干快上增加住房的时候，如果要取消预售来限制行业的话就走偏了。而是应该综合治理，加大对预售制度的监管力度，渐进地进行改善。”李骁总结。
今年4月20日国家住建部公布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，对预售制度进行了完善，这也证明了预售制度的确有改进的必要。
起源于20年前的“炒楼花”
关于取消预售制度的说法一直都有，中国的商品房预售制度是怎么产生的，这一制度有没有天生的缺陷？据蔡为民介绍，内地的商品房预售制度起源于90年代的房地产市场起步阶段，为了吸引更多人投入这一新兴产业，在沿海一些城市首先兴起了“炒楼花”。而当时最让蔡为民感到惊讶的是，内地的预售制度完全向开发商倾斜，开发商可以非常少的启动资金和非常小的经营风险来运作项目，而购房者的权益则非常难保障。“我当时也问过一位官员，他说，内地的房地产行业刚刚起步，政策不这样向开发商倾斜，就没有人敢做。”
“90年代，在广东一带，就圈块地围个围栏，找一些明星做代言人，就开始卖楼了。卖了两三年，甚至地基都没打好，广东淡水就特别多烂尾楼。”汉宇地产副总经理杨坚东回忆。他认为，通过20年的不断改进，中国现在的预售制度已经比较完善了，出现的问题是执行与监管的力度不够。
美地行执行董事总经理刘群认为，预售制度在房地产领域的应用是很自然的。“从房地产产品的特性来看，它属于大宗产品，不能等同于电视机。好比是女孩子出嫁，先下个聘礼，再举行订婚仪式，最后再结婚入洞房。允许人家预付一下，这对双方来说都是好的。”
事实上，从上海市房管局的表态来看，并没有打算马上取消预售制度，但也肯定了取消商品房预售制度是方向――更令人关注的是，取消预售会给购房者带来什么？
取消商品房预售或解决供给过剩
商品房预售制度在楼市起步阶段的确起到了推动开发商投资热情的作用，但是随着2000年以后黄金十年的开始，房地产市场投资急剧膨胀，早期开发商融资渠道大为扩宽，商品房预售制度对其缓解资金压力的正面意义已经日趋减弱。相反，由于预售制度，开发商不断加速扩张，一旦楼市进入冰冻冷却期，其负债式的扩张将会给企业持续运营产生巨大的压力。
目前楼市虽然尚处于“量跌价滞”的调控中期，但是如果下半年没有明显的政策松动，那么“量价齐跌”是迟早的事情。从调控的总体趋势来看，虽然目前世界经济二次探底的隐忧不能完全排除，但是各国稳固财政货币的趋势基本确定，二轮刺激经济、超发货币的概率几乎为零。因此政府延续2008年因次贷危机中断的楼市调控、推动住房保障建设的趋势几不可挡。
如果商品房预售制度被逐步取消，或者开发商提高应投入资金比例，如将目前的25%提升至50%。那么开发商势必为了回笼资金而加快销售速度，降价促销也在情理之中。当然这一观点建立的基础是市场并不缺乏现存楼盘供给。/page/
由此不难联想到近期所披露的一些其他楼市相关新闻，如国家电网智能电表监测表明全国有超过6540万套以上的住房连续6个月以上读数近零。虽然此后国家电网公开否认，但是北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌所带领的课题组研究早已表明：北京2007年的商品房空置率已高达29%，并且近年来呈现不断上升趋势。此外，《羊城晚报》的调查也表明广州地区的空置率也超过20%。按照这些调查结论，全国有数千万套住房空置并非全无可能。
从宏观调控的角度来看，城市化是房地产市场持续的主要动力。而未来10-20年间中国城市化提升的比例也不过是从目前的40%多提高到发达国家的平均水平70%左右。如果城市空置房真达6000万套以上，能容纳城镇化人口2亿多，再考虑到中国未来20年人口老龄化发展趋势，对新房需求不断下滑。那么中国楼市至少已经超前发展了10年。
在一个以投机为主的市场中，商品房预售制度对促进流转毫无价值，相反因为开发商自有资金需求的下降，其负债杠杆就会大大提高，继而推高整个市场的泡沫化程度。
■专家观点
牛刀：取消预售促进楼市走进买方市场
市场预测，中央政府下一步出台的调控措施，就是取消商品房预售。这样来看，房价调控还有很多政策可以出台，因为这样的调空已经细化到了市场操作的层面，而中国楼市市场操作上还有很多方法和政策应该予以全面革新。商品房预售的最大弊端，就是建立了买卖双方的不公平法则，一开始交易，就把买家设置到了一个不对等的地位，造成了买卖的不公平。取消商品房预售，等于宣布取消期房销售，维护了买家的利益，更重要的是让这个市场稍微有了一点公平。从历史渊源上来说，商品房预售就是香港搞起来的，香港人叫这种制度为“炒楼花”，实际上助长了楼市炒买炒卖的投机行为。本轮调控重在打击楼市投机行为，而打击楼市投机行为不取消商品房预售，是根本不可能的。 取消了商品房预售，买家从办好银行按揭的第一天就可以入住，而不必等待半年一年甚至更长时间，这样就促使了开发商更加注重质量，做好服务，在交楼标准上，也将更加严格；同时也增强了政府的责任心和办事效率，开发商一待完工，为了尽快进行销售，就会催促政府进行验收，所以，政府的验收就更为及时。
任志强：取消商品房预售制度条件并不成熟
我个人认为,“取消商品房预售制度”这一提法是典型的计划经济心态,对开发商的资金压力考验太大,很难有人能够承受,一旦实施将对商品房流通产生极大限制,市场将被进一步禁锢,在普遍为房地产市场松绑减压的当前时期,这一论调是和市场完全相悖的。事实上像美国、西欧、阿联酋等发达国家,他们在进行房地产开发时,银行都是按工程进度分步放贷,“预售机制”也是更为积极而健全的,受到普遍欢迎。商品市场规律就应该是以销定产、量体裁衣,房地产行业同样如此。因此我认为,“取消商品房预售制度”毫无必要,但是应该对商品房预售加强监管,以防止某些项目出现资金链断裂和烂尾的危险而导致买房人合法利益受损。
潘石屹：成熟市场并不会限制商品房预售
从我了解的更多情况来看，全世界任何一个国家都没有限制房屋预售的政策，只是一些国家规定房屋预售的条件和预售合同要得到政府的认可。也有一些市场比较成熟的国家，例如欧美，房屋的预售是由发展商和客户通过合同去决定的，政府没有管理。我个人估计这个建议被采纳或者转换成法律和政策的可能性不大。这个建议的影响之所以这样的大，主要是媒体反应过度造成的。所以谈取消预售政策对房价、购房者、发展商的影响有点为时过早。
