土拍讯 在3月17日的土拍中，现场有4家房企参与瑶海区YH202201号地块竞品质，最终越秀以居住1519万元/亩竞得该地块，总价111614万元，居住楼面价10356.77元/㎡，溢价率14.04%。

7月21日，该地块案名公布为：越秀星汇君澜。如今，项目规划正式出炉，作为越秀首进合肥的项目，此次带来的星汇系列产品，值得期待。

01规划详情

根据规划，该项目A地块为居住用地，总建筑面积为102871.1㎡，其中地上建筑面积（计容）为67018.43㎡，容积率为2.2，建筑密度为14.47%，绿地率为42.02%。B地块为商住用地，总建筑面积为83731.39㎡，其中地上建筑面积（计容）为38914.4㎡，容积率为2.5，建筑密度为21.34%，绿地率为32.02%。C地块为教育用地，总建筑面积为7642.04㎡，其中地上建筑面积（计容）为7488.6㎡，容积率为0.79，建筑密度为29.58%，绿地率为40.02%。

项目拟新建11栋住宅，包含8栋25F高层、1栋23F高层、1栋22F高层、1栋17F小高层，共计1023套房源。

地块规划总平面图

住宅规划透视效果图

商业规划透视效果图

幼儿园规划透视效果图

地块规划鸟瞰图 

值得一提的是，此次操盘的房企是在东南赫赫有名，但在合肥声名不显的老牌国企越秀地产。该房企长期坚持“商住并举”的发展战略，对各种商业、商住地产情有独钟。30多年来不仅开发了超过200个住宅楼盘，同时也涉猎商办、康养、地铁上盖、城市更新等不同领域。

以往越秀地产重仓一二线城市，然而在近年的发展中，也陆续进入南京、苏州、青岛、济南、武汉等周边省份的重点城市，但对于合肥乃至安徽省的楼盘开发，越秀地产仍然是头一回。

在国企背景为其提供了雄厚的资金支持。2021年，越秀地产的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.1%、47.1%和1.36倍，轻松实现“三道红线”零踩线。在债务寒风劲吹的市场下，这无疑给购房者吃下了一颗定心丸。

据悉，越秀星汇君澜营销中心正在建设中，预计8月底开放，计划首开4栋楼，开盘时间10月份左右，户型面积有105、119、135㎡三种选择。

02地块回顾

回顾3月17日那场土拍，经过多轮竞价，现场有4家房企参与瑶海区YH202201号地块竞品质，最终由越秀竞得，成交单价1519万/亩，总价111614万元，住宅楼面价10356.77元/㎡，溢价率14.04%。 

地块卫星图

基础条件分析：地块位于东二环内，毗邻花冲公园和蚌埠路第四小学，步行5分钟可到达居然之家、宝业东城广场、合肥市三十八中南陵路分校，周边配套醇熟，生活氛围浓厚。位于老城也是一把双刃剑，由于周边居住环境一般，建筑密集，地块形状也不算规整，开发商的规划能力将面临一定考验。

二手房市场分析：地块周边二手房房龄大部分在10年以上；根据相关数据显示，华润紫云府二手房2.5-2.6万/㎡，宝业东城广场二手房挂牌价1.85-1.95万/㎡；周边1年前售罄的龙湖天璞，高层精装实际均价2.05万/㎡，洋房精装实际均价2.5万/㎡。瑶海YH202201号地块最高毛坯住宅限价17218元/㎡，加上精装、装配式奖励后，预计住宅入市价格2.1万/㎡，售价相对周边有一定程度倒挂，在稀缺地段的加持下，市场认可度极高。

03土拍研究院观察

瑶海区是合肥的主城区，在“十四五”发展规划中，提出了区域的新目标，冲刺千亿GDP，打造转型发展示范区、东部崛起新引擎、合肥新兴增长极。

合肥瑶海区实景图

随着东部新中心的加速建设，区域土地市场和楼市被一致看好，成为各大品牌开发商和购房者的必争之地，尤其是龙岗板块，热度开始回升。板块内的土地市场、新房市场变得更加活跃，各项优质配套也正在加速兑现。

另外，随着东部新中心裕溪路南大范围房地产开发阶段的到来，东部新中心启动区板块也迎来了新的发展契机。房地产的开发将极大促进片区综合开发，对提升东部新中心整体形象具有重要意义。

瑶海区作为九区价格洼地，土地和新房成交主力集中在龙岗板块，新房销售均价在1.6万元/㎡。作为全市刚需群体的聚集地之一，区域置业门槛也在不断提高。

如今，瑶海区正在逐渐摆脱“老、破、旧”的模样，焕发新的生机。对于购房者来说，随着限购的松绑和利率的下调，大家可根据自身的预算和需求，选择适合的项目进行置业，以免错过风口期。